Autopromocjaspot_img

Data:

UDOSTĘPNIJ

ZMIANY NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI. CZY ABY NA PEWNO? (ROZMOWA)

Powiązane artykuły:

MARCIN DOBROWOLSKI, BIZNES24: Jeszcze nie tak dawno to sprzedający dyktowali warunki na rynku nieruchomości. Dobra oferta sprzedawała się bardzo szybko. Ceny mieszkań rosły i to z kwartału na kwartał. Dziś brak kredytów ograniczył popyt na lokale i diametralnie zmienił sytuację. Raport przygotowany przez ekspertów Metrohouse, Credipass i rynek pierwotny.pl za czwarty kwartał minionego roku wskazuje na szereg zmian jakim poddawany jest cały rynek. Jest z nami Marcin Jańczuk, analityk rynku mieszkaniowego MetroHouse. Dzień dobry.

MARCIN JAŃCZUK, METROHOUSE: Dzień dobry.


TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24


MD: Panie Marcinie, najważniejsze trzy zmiany, jakie dotknęły rynek mieszkaniowy w 2022 roku w czwartym kwartale, w samej końcówce, które wpływać będą też na kolejne okresy – To jakie zmiany?

MJ: Odpowiem dosyć przekornie, bo na rynku nieruchomości mówi się, że lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja to są trzy czynniki, które mają największe znaczenie dla ceny nieruchomości. Jeżeli mówimy tutaj o czynnikach, które wpłynęły w zeszłym roku na popyt na mieszkania, to ja bym powiedział trzy razy ograniczenie dostępności kredytów i długo, długo nic. To jest taki kluczowy czynnik, który wpłynął na to jak zachowuje się rynek i jakie podejście do rynku mają potencjalni kupujący i jak wygląda obecnie sytuacja na rynku zarówno deweloperskim, jak i wtórnym.

MD: Ponieważ patrząc na tych, którzy kupują jednak mieszkania, którzy mają na to pieniądze albo dostali kredyt. (Chociaż w to wątpię) i jakie mieszkania kupują? Co możemy powiedzieć o tej grupie szczęśliwców? Kim oni są?

MJ: Jeżeli popatrzymy sobie na różnice w nabywaniu mieszkań pomiędzy ostatnim kwartałem 2021 i 22, to one są dosyć istotne, bo tutaj ponad 60 procent mieszkań stanowią lokale pomiędzy 35 a 55 metrów. Więc to są zazwyczaj dwupokojowe lokale i lokale niewielkie, trzypokojowe. I ci szczęśliwcy, o których tutaj mówimy, którzy mogą sobie pozwolić na zakup lokalu, to są osoby albo kupujące za gotówkę lokale, albo nabywające za kredyt. Ale ten kredyt jest tak jakby tylko dopełnieniem wysokiego wkładu własnego, więc zdarzają się sytuacje, że ktoś ma na przykład wkład własny w wysokości 70-80 procent ceny nieruchomości.

Dodatkowo uzupełnia sobie ten wkład własny niewielkim kredytem. I ciekawostką jest, że jeżeli popatrzymy sobie na rynek kredytów, to taki średni kredyt w warszawskich warunkach w ciągu roku spadł prawie o 90 000 złotych, podczas gdy ceny nieruchomości w zasadzie z kwartału na kwartał rosły. Więc to też świadczy o tym, że te kredyty są tylko dopełnieniem wysokiego wkładu własnego.

Reasumując można powiedzieć, że w ostatnim czasie nabywcami mieszkań są osoby, które posiadają wysoki wkład własny, posiadają wkład własny np. ze sprzedaży poprzedniego mieszkania, bądź po prostu inwestują w nieruchomości na wynajem, bo takich inwestorów według naszych ankiet jest prawie połowa. Dokładnie 48 procent osób kupujących mieszkania na rynku wtórnym deklaruje, że te mieszkania kupuje w celach inwestycyjnych.

MD: No i muszą wykorzystać te pieniądze, aby zainwestować je w kolejne mieszkanie, aby nie zapłacić podatku.

MJ: No tak, tak… bo przepisy podatkowe są takie, a nie inne. Tutaj w przeciągu określonego czasu musimy kupić mieszkanie kolejne. Tutaj mieliśmy też wcześniej materiał poświęcony podatkowi od kolejnych nieruchomości. To jest właśnie zła wiadomość dla osób, które inwestują w mieszkania.

Może nie jest to jakaś szeroka grupa osób, które posiadają 5 lub więcej mieszkań, ale prawo jest tak skonstruowane, te przepisy, które wejdą w życie, że np. posiadając segment 200 metrowy i 2 mieszkania, każde kolejne mieszkanie będzie obarczone tym wyższym podatkiem. Ostatecznego kształtu ustawy nie znamy. Ona się zmienia jak w kalejdoskopie. Jeszcze przed tygodniem mówiono, że osoby fizyczne będą zwolnione z tego podatku, że podatek będzie dotyczył funduszy.

Teraz znowu ministerstwo twierdzi, że osoby fizyczne też będą objęte, więc tak naprawdę są to tylko dywagacje. Ale pewnie zmieni to troszeczkę kształt rynku i inwestorzy, którzy kupują kolejne mieszkania, będą musieli sobie to wziąć pod uwagę, że ten 6 procentowy podatek znacznie obniży rentowność takiego zakupu.

MD: A korowód przecieków z rządu trwa co skutkuje również zmianami wycen spółek, które zajmują się np. deweloperką albo np. branżą budowlaną, albo np. energetyką i prądem, jak wczorajsza informacja o windfall tax, która została zdemontowana. (Wczoraj 11% w dół JSW, dzisiaj 6,5% w górę…) Ja cały czas jestem ciekaw kto zarobił na tych zmianach wartości wycen. Wracając jednak do rynku nieruchomości. Czy widać już spadki cen samych nieruchomości, (spadki cen transakcyjnych chyba jeszcze nie możemy mówić tak wcześnie, ale może ma Pan jakieś informacje) i gdzie te spadki są największe na rynku wtórnym, czy pierwotnym?

MJ: Tak, ten rynek wtórny w ostatnim kwartale zeszłego roku różnił się w zasadzie znacząco od pierwotnego. Na pierwotnym mieliśmy cały czas trend wzrostowy. Takim miastem, które się wyłamało trochę z tego trendu była stolica, gdzie tutaj te spadki wyniosły 2%. No ale one są też związane ze strukturą sprzedawanych mieszkań, więc nie przywiązywałbym do tego zbyt dużej wagi. Jednocześnie na rynku wtórnym w większości miast te spadki już są zauważalne. Rynek wtórny rządzi się troszeczkę innymi prawami. Wiele osób, które wystawiało mieszkania w ostatnich miesiącach do sprzedaży, wystawiało je po cenach, delikatnie mówiąc zawyżonych. Więc ta sytuacja, z którą mamy teraz do czynienia, czyli przedłużający się czas sprzedaży mieszkania powoduje, że wiele osób decyduje się skorygować poprzednie ceny.

Stąd w statystykach pojawiają się niższe ceny niż w poprzednich kwartałach i ten trend może się utrzymywać w takim delikatnym stopniu przez kolejne miesiące. Ponieważ mieszkań na rynku jest bardzo dużo, w zasadzie klienci są ukierunkowani tylko i wyłącznie na określony segment mieszkań – segment tych mieszkań dwupokojowych z segmentu popularnego, więc coraz częściej będą problemy sprawiać mieszkania dość duże – powyżej 60/70 metrów, które są trudno zbywalne, przy obecnych cenach takie mieszkania potrafią kosztować w Warszawie około miliona złotych, więc zdolność kredytowa wielu osób jest na pewno niewystarczająca na tego typu transakcje.

MD: To trzeba byłoby połączyć zdolności kredytowe sporej grupy osób, żeby takie mieszkanie kupić. Ale wracając do kwestii dostępności mieszkań, bo poruszył Pan ciekawą rzecz. Z jednej strony słyszymy na rynku, (bardzo lubią o tym mówić deweloperzy), że mamy lukę mieszkaniową, że brakuje w Polsce około 800 tysięcy mieszkań. Minister Waldemar Buda mówił u nas o 700 tysiącach mieszkań, których brakuje. Pan minister Dominik Rozkrut, Szef Głównego Urzędu Statystycznego mówił na naszej antenie, że jednocześnie znaczący procent mieszkań w Polsce jest niezamieszkałych. A Pan mówi teraz o tym, że mieszkań jest dużo na rynku. Minutę mamy – czas, aby odpowiedź na to pytanie.

MJ: Te które można kupić jest rzeczywiście dużo. Luka mieszkaniowa w zasadzie jest takim tematem, który się pojawia bardzo często i chyba nikt nie potrafi doprecyzować, czym jest luka mieszkaniowa, bo słyszy się o siedmiuset tysiącach, o półtora miliona. W zasadzie jeżeli komuś jest wygodniej mówić o wyższej liczbie, o takiej liczbie mówi.

My mamy trochę powiązaną tą kwestię z prawem, które jest niezbyt wygodnym prawem dla właścicieli mieszkań na wynajem. I sporo tych mieszkań, które powinny trafić na wynajem, tak naprawdę na ten wynajem nie trafia, bo wiele osób obawia się, że zwykła umowa najmu niezbyt dobrze zabezpiecza właściciela. Umowa najmu okazjonalnego również, więc znam inwestorów, którzy kupują mieszkania po to, żeby przetrzymać je kilka lat, nawet nie wykańczać i zarobić na takim biznesie.

MD: Marcin Jańczuk, analityk rynku mieszkaniowego MetroHouse był naszym gościem.

CZYTAJ TEŻ: WAKACJE KREDYTOWE TO KOSZMAR DLA BANKÓW, KTÓRY JUŻ MIJA? (ROZMOWA)

Inwestujesz? Notowania na żywo, opinie analityków i wszystko, co ważne dla Twojego portfela!

Telewizja dostępna w sieciach kablowych, na platformach satelitarnych, oraz w Internecie.

ZMIANY NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI. CZY ABY NA PEWNO? (ROZMOWA)

Informacje dla tych, dla których pieniądze się liczą- przez cały dzień w telewizji BIZNES24

Tylko 36 groszy dziennie za dostęp przez www i 72 grosze dziennie za dostęp do aplikacji i VOD (przy rocznym abonamencie)

Sprawdź na BIZNES24.TV