WYNAJEM CAŁEGO BUDYNKU. CZY TO SIĘ OPŁACA? (ROZMOWA)

MARCIN DOBROWOLSKI, BIZNES24: Odbywa się Kongres Developerski, na którym jest również kamera BIZNES24. Kongres Deweloperski Miasta Jutra organizowany przez Polski Związek Firm Deweloperskich. Teraz porozmawiamy o najmie instytucjonalnym traktowanym jako inwestycja. Jak wygląda prowadzenie takiego biznesu z punktu widzenia prawno-podatkowego? Łączymy się z Poznaniem. Małgorzata Dankowska, partner odpowiedzialna za Zespół Doradztwa dla Rynku Nieruchomości oraz Warszawskie Biuro Podatkowe TPA Poland. Dzień dobry Pani mecenas. Wyobraźmy sobie, że mam nadwyżkę finansową i zastanawiam się, czy wejść na rynek najmu instytucjonalnego. Czyli kupuję budynek z mieszkaniami w środku. Czy to jest jako droga biznesowa, łatwa ścieżka, jeżeli chodzi o prawo i podatki, czy raczej droga przez mękę?

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24

MAŁGORZATA DANKOWSKA, TPA POLAND: Na pewno jest to droga zarządzalna. Chciałam powiedzieć, że tutaj większość osób się nad tym zastanawia. Dzisiaj po godzinie 15 i będziemy wspólnie na ten temat debatować z różnymi ekspertami. Natomiast może nie do końca to jest tak, że od razu trzeba kupować cały budynek, można mieć pewien zapewniony zasób finansowy, nadwyżkę finansową, którą przeznaczymy na nabycie gruntu. A może mamy taki grunt i tutaj szukamy inwestora do tego, żeby tą budowę tego budynku sfinansował i finalnie po zakończeniu budowy obiektu ten obiekt od nas odkupił i prowadził biznes, który właśnie polega na wynajmie instytucjonalnym danego mieszkania. Tak, jak w nieruchomościach się często mówi, że najważniejsza jest lokalizacja. Powtarza się to trzykrotnie: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. Tu zdecydowanie polecam, żeby pochylić się nad tematami dotyczącymi VAT-u, gdyż nie jest to tak oczywiste. Różni się to zarówno od takiej typowej deweloperki na sprzedaż, mieszkaniowej, jak i od projektów komercyjnych, gdzie zasadniczo ten VAT zawsze jest neutralny. W tym sektorze najmu instytucjonalnego nie zawsze tak bywa.

MD: Pani mecenas, czy w ostatnich latach wprowadzono jakieś wyjątkowe zmiany podatkowe, które zmieniły zasady prowadzenia takiego biznesu instytucjonalnego?

MD(TPA): Jakiś spektakularnych zmian nie było. Takich, do których byśmy nie byli przyzwyczajeni. Natomiast na pewno należy monitorować wszelkie zapowiedzi Ministerstwa Finansów i Rządu w tym zakresie. Coraz to nowe pomysły pojawiają się na razie głównie w mediach. Czekamy jeszcze na jakieś projekty ustaw. Natomiast to, co jest istotne, to to, że są też pewne oficjalne instrumenty, które zabezpieczają dane ryzyka. I tych zmian kilka było. Nie tylko mamy interpretacje indywidualne prawa podatkowego, które pozwalają nam planować pewien model finansowy w tym aspekcie podatkowym, ale również mamy wiążące informacje zdawkowe, które pozwalają nam dla naszego produktu, dla naszej usługi określić, jaką stawką VAT będziemy tę usługę na rynek wprowadzać. I taka wiążąca interpretacja jest ważna 5 lat, co też jest niezmiernie istotne dla pewnego horyzontu inwestycyjnego. Zatem te instrumenty funkcjonują, natomiast no tak, biznes do końca zmian, jak wiemy nie lubi w szczególności takich wprowadzanych na ostatnią chwilę i bardzo częstych, w szczególności w prawie podatkowym, czyli wtedy, gdy wchodzi nam niepewność, a nie ryzyko, którym możemy zarządzić. Więc my zawsze jako doradcy podatkowi też apelujemy, że zmiany są ok, rozumiemy, że należy prowadzić pewną politykę podatkową, to jest uprawnienie państwa. Natomiast apelujemy do tego, żeby wprowadzać to z dużym wyprzedzeniem, przy dyskursie społecznym i żeby rynek był po prostu na to gotowy.

MD: A jakie stawki VAT mamy? Nie powiem, do wyboru, ale o jakich stawkach podatkowych mówimy?

MD(TPA): To zależy od tego, jaki rzeczywiście produkt chcemy wprowadzić na rynek. Jeżeli chodzi o VAT, to inne mamy stawki, które dotyczą obrotu tym produktem, czyli budynkiem mieszkalnym albo budynkiem takiego najmu instytucjonalnego, który nie do końca musi być budynkiem mieszkalnym. Może być to taki parahotel studencki. Kluczowa tutaj będzie Polska klasyfikacja obiektów budowlanych, którą stosujemy do tego, żeby określić jaką stawkę używać w obrocie. Najczęściej jest to 8% albo 23% według obecnych stawek. Natomiast jeżeli chodzi o samą usługę tego najmu, to dużo zależy od jej klasyfikacji. Jeżeli to jest najem długoterminowy na cele mieszkaniowe, to mówimy tutaj o zwolnieniu VAT-owskim, co jest o tyle istotne, że nie daje nam prawa do odliczenia tego VAT-u z naszych faktur zakupowych. Natomiast jeżeli mówimy o najmie komercyjnym pod usługi, pod tak zwany mały handel na parterze w danym budynku mieszkalnym, jeżeli mówimy o najmie dla biznesu typu wynajmujemy mieszkanie kancelarii notarialnej, wtedy mówimy o 23% podatku. Natomiast pomiędzy tym zwolnieniem a tą stawką 23% jest taka interesująca, najbardziej chyba ten podsektor grupa, która jest opodatkowana ośmioprocentową stawką VAT. Mowa tutaj o usłudze najmu krótkoterminowego, usłudze zakwaterowania. I właśnie najistotniejsze w tym całym jest to, że nie mamy takich definicji. Mamy pewne sugestie, mamy pewne wskazania, mamy dyrektywy, ale na koniec dnia jest trudno tak z góry powiedzieć, że tak, to będzie 8%, to będzie zwolnienie. I temu właśnie służą te instrumenty zabezpieczające, że chcemy poznać produkt, chcemy poznać usługę. Jest to zawsze coś skrojone pod potrzeby danego inwestora czy danego biznesu. I wtedy zabezpieczamy bytność, funkcjonowanie podatkowe tego biznesu na kolejne 5 lat.

MD: Pani Mecenas, na koniec jeszcze pytanie bardziej o kulisy forum dzisiejszego Kongresu Deweloperskiego. Proszę powiedzieć jak nastroje, bo wszyscy są raczej w… nastrojach pesymistycznych. Z tego co zdołałem wyczuć, czy większość w takich nastrojach jest? To może to Pani potwierdzić? Kryzys dotarł na rynek nieruchomości i czuć go w rozmowach kuluarowych?

MD(TPA): Jeszcze jesteśmy w początkowym etapie tego kongresu, więc jesteśmy po panelu otwarcia. Jesteśmy po pierwszych dyskusjach, natomiast niewątpliwie jest taki nastrój wyczekiwania. Z jednej strony jesteśmy jeszcze przed końcem roku, często jest to też rok finansowy. Wiele inwestorów-deweloperów zastanawia się, w jaki sposób planować ten przyszły rok. Osobiście mam takie wrażenie, że chwilowo to jest: Poczekajmy, zobaczymy i pod koniec roku będziemy podejmować kolejne decyzje. Natomiast teraz to też jest dobry moment do tego, żeby się jeszcze zastanowić, czy są może jakieś inne szanse biznesowe niż te nasze utarte ścieżki, które mieliśmy wcześniej. I stąd właśnie też może konieczność tego panelu dotycząca najmu instytucjonalnego, bo wydaje się, że wszyscy są zgodni, że komercyjnie w Polsce jest do tego przestrzeń na pewno co najmniej średnioterminowo ten rynek będzie się rozwijał. Pytanie czy już teraz? To pytanie myślę, że tutaj gdzieś zawisa w powietrzu i wiele osób właśnie o tym dyskutuje.

MD: W takim razie życzę udanej dyskusji Podczas panelu poświęconego właśnie najmowi instytucjonalnemu. Na kongresie developerskim Miasta Jutra jest Małgorzata Dankowska, partner odpowiedzialna za zespół Doradztwa dla Rynku nieruchomości oraz warszawskie biuro podatkowe TPA Poland. Bardzo dziękuję za rozmowę.

MD(TPA): Dziękuję bardzo.

Inwestujesz? Notowania na żywo, opinie analityków i wszystko, co ważne dla Twojego portfela!

Telewizja dostępna w sieciach kablowych, na platformach satelitarnych, oraz w Internecie.