Autopromocjaspot_img

Data:

UDOSTĘPNIJ

WIĘCEJ POZWOLEŃ, NIŻ ROZPOCZĘTYCH BUDÓW. CENY MIESZKAŃ POWOLI ZACZNĄ SPADAĆ? (ROZMOWA)

Powiązane artykuły:

ROMAN MŁODKOWSKI, BIZNES24: Od początku lat 20. mamy szereg różnych zawirowań na rynku nieruchomości, przede wszystkim na rynku deweloperskim, które teraz objawiły się drugą w historii, a więc prawie rekordową liczbą pozwoleń na budowę lokali mieszkalnych, które zostały wydane, ale nie zostały podjęte. Normalnie tych pozwoleń przewaga wynosiła w typowych, stabilnych, nazwijmy to latach od 7,5 do 28 tysięcy. W tej chwili jest ich, jeśli dobrze policzyliśmy, około 185 tysięcy.

Katarzyna Kuniewicz, szefowa badań rynku mieszkaniowego Otodom Analytics jest naszym gościem. Witam bardzo serdecznie.

KATARZYNA KUNIEWICZ, OBIDO I OTODOM: Dzień dobry.


TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24


RM: No i rozumiem, że to jest tak, że szybciej przybywało w ubiegłym roku pozwoleń, niż pozwolenia były wykorzystywane. Pozwolenia chyba, jeśli dobrze pamiętam, obowiązują przez trzy lata, więc te otrzymane w 2024 jeszcze można za jakiś czas rozpocząć. No, ale to wygląda jak kolejna taka nierównowaga na rynku. Pomyśleliśmy sobie, że to ciekawe, co się stanie z cenami nowych mieszkań, kiedy deweloperzy tak sobie pozwolą na budowanie i wykorzystywanie tych ustawionych na półce pozwoleń.

KK: Tak, to jest ciekawe zjawisko, ale może zaczniemy w ten sposób, że zacznę od tego, że zbuduję napięcie, a potem będzie rosło. Dobrze?

RM: To cudownie.

KK: Prawdą jest, że z danych, które widzimy GUS owskich, czyli kiedy porównujemy pozwolenia na budowę, które otrzymali (zatrzymajmy się na deweloperach, to nie jest jedyna grupa, która otrzymywała pozwolenia), ale jeśli chodzi o deweloperów, znamy te dane do listopada 2024 roku i ta nadwyżka, która się tylko zbudowała w roku 2024, wynosi 44 tysiące. Nadwyżka pozwoleń nad rozpoczynanymi budowami.

Ale teraz bardzo ważna rzecz. (Czyli to już jest dużo 44 tysiące.) Czy jest coś dziwnego w tym, że deweloperzy nie rozpoczynają wszystkich, nie korzystają ze wszystkich pozwoleń natychmiast, które otrzymali? Nie, nie jest to dziwne zjawisko. Około 15-17 procent pozwoleń zawsze wygląda, jakby były odkładane z bardzo prostej przyczyny. Część pozwoleń branych jest w dużych miastach na bardzo duże projekty. Z których powstanie 1000-1500 mieszkań.

Deweloperzy nie rozpoczynają budowy wszystkich mieszkań naraz w takim projekcie. Czyli to jest naturalna rzecz, że część jest odkładanych. Są też różne rzeczy, które dzieją się po drodze: protesty do pozwoleń już wydanych i tak dalej. Czyli 15% to norma.

Co jest niepokojącego i gdzie rośnie napięcie? Otóż nadwyżka liczona w okresach tych 36-miesięcznych, czyli wtedy, kiedy pozwolenie jest dostępne i cały czas ważne, kiedy spojrzymy wstecz, to ta nadwyżka ponad 170 000 w takich długich okresach 36-miesięcznych to w Polsce deweloperzy tę nadwyżkę zbudowali już 2022 roku. I najdziwniejszą rzeczą nie jest nawet to, że w tej chwili mamy bardzo dużą nadwyżkę, ale…

RM: 44 tysiące, jak powiedzieliśmy.

KK: Tak jest, tylko w 2024 roku jak popatrzymy na te zgromadzone w 36 miesiącach, a nie 11 miesiącach poprzedniego roku, tylko w 36 miesiącach pozwolenia, to nadwyżka pozwoleń nad rozpoczynanymi budowami, taka krocząca 36-miesięczna rzeczywiście przekracza 180, już nawet nie 5 tylko 186 tysięcy. I najbardziej zaskakującą rzeczą było to, że zbudowana już w 2022 roku nadwyżka nie uległa redukcji w 2023 roku, kiedy działał Bezpieczny Kredyt 2%.

Co oznacza, że nastąpiła trwała zmiana na rynku polskim, w którym mówię o rynku mieszkaniowym, gdzie utrzymywanie się nadwyżki i teraz na jakim poziomie? Co trzecie pozwolenie w tej chwili nie jest realizowane nie tylko w ciągu roku, ale w ciągu 36 miesięcy. Mamy stały zapas pozwoleń. Dlaczego tak jest, prawda?

RM: To może jeszcze jedna uwaga, którą chciałbym doprecyzować. To nie jest tak, że można zdobyć pozwolenie i tak sobie po prostu nie podjąć budowy. Bo żeby dostać pozwolenie, trzeba wykonać ogromną pracę projektową, która wbrew pozorom jest dosyć droga, więc gdyby jakieś pozwolenie się zmarnowało, to znaczy, że zmarnowaliśmy pieniądze wydane na zrobienie projektu.

WIĘCEJ POZWOLEŃ, NIŻ ROZPOCZĘTYCH BUDÓW. CENY MIESZKAŃ POWOLI ZACZNĄ SPADAĆ? (ROZMOWA)
źródło: BIZNES24

KK: Absolutnie tak. Przygotowanie pozwolenia w ostatnich latach mówimy o tym, jak spojrzymy na ostatnie, nawet nie pięć, ale dziesięć lat, przygotowanie pozwolenia przez firmę deweloperską jest coraz droższe. W związku z tym odkładanie pozwoleń nie jest prostą czynnością odkładania czegoś, co nie kosztuje na półkę. Przygotowanie pozwolenia generuje koszty, nie ma co do tego wątpliwości.

W związku z tym ta nadwyżka rośnie, to nie jest to rzecz biznesowo normalna. I teraz czy może nastąpić rozładowanie tej nadwyżki i w jakich warunkach? Proszę pamiętać, że mamy bardzo specyficzny rok. Nie z powodu deweloperów, tylko z powodu tego, co się dzieje w planowaniu przestrzennym w Polsce. Mianowicie do końca 2025 roku wszystkie jednostki samorządu terytorialnego, gminy, miasta na prawach gminy miejskie, wiejskie, wszystkie: 2,5 tys. jednostek samorządu terytorialnego w Polsce musi zgodnie z obowiązującymi obecnie przepisami, uchwalić tzw. plan ogólny, który zmienia zasady udzielania pozwoleń i całej tej procedury, która obowiązuje obecnie.

W związku z tym gromadzenie tych pozwoleń w tym czasie do początku tego roku miało pewne uzasadnienie tego typu, że w tej chwili gminy nie mają zasobów na to, aby intensywnie tych pozwoleń udzielać, ponieważ zajmują się czymś zupełnie innym.

RM: Sposobem, w jaki mają to robić. No dobrze, ale czy to znaczy, że budowy w takim razie ruszą teraz ze zdwojoną siłą? Czy popyt odpowie rosnąc i będą ceny wciąż wysokie lub wyższe, czy też szykuje się nam jakiś zjazd cenowy na rynku nowych mieszkań?

KK: Proszę zwrócić uwagę, że mamy taką sytuację obecnie: oferta w ciągu roku na siedmiu największych rynkach, ale na mniejszych również, ale żebyśmy złapali skalę, urosła z 35 tysięcy mieszkań oferowanych na początku tego roku na siedmiu największych rynkach w Polsce do 56 oferowanych obecnie.

Czyli mamy bardzo gwałtowny wzrost oferty. Bardzo taki intensywny wzrost oferty, który widzieliśmy w 2024 roku. Wybór dla kupującego to nie są tylko mieszkania na rynku deweloperskim. Drugim rynkiem, który jest bardzo atrakcyjny, jest rynek wtórny. I ten rynek też w tej chwili, na tym rynku też odnotowujemy bardzo wysokie poziomy oferty. Tak, że klient ma z czego wybierać.

Natomiast deweloperzy nie są w tej chwili zainteresowani tym, czy to nie jest w ich interesie, by wprowadzać znacznie więcej mieszkań, niż wprowadzali w poprzednim roku, dlatego że zbudowali nadwyżkę tych mieszkań. Te 57 tysięcy mieszkań, z którymi zakończył się 2024 rok, zderzyło się czy spotkało się na rynku mieszkaniowym, na rynku pierwotnym z 37 tysiącami mieszkań sprzedanych przez cały rok. W związku z tym nic nie wskazuje na to, pomimo tej nadwyżki, o której mówimy, żeby to 2025 rok zaowocował wysokimi wprowadzeniami. Raczej nie.

RM: Jasne. No, to z tego, co Pani mówi, wynika dla mnie jedna taka uwaga dla tych, którzy jednak zamiast nadwyżek w nieruchomości chcieliby je inwestować na giełdzie, to trzeba uważać z akcjami deweloperów. Tak mi się wydaje. A druga uwaga jest taka, że to wszystko, o czym Pani mówi, na moją intuicję biznesową oznacza, że jeśli ceny nieruchomości mieszkaniowych nie spadną, to będzie cud.

KK: Tak. Jeśli ceny nieruchomości mieszkaniowych nie będą w delikatnym trendzie spadkowym, to będziemy bardzo zdziwieni.

RM: Katarzyna Kuniewicz, szefowa badań rynku mieszkaniowego Otodom Analytics. Dziękuję bardzo serdecznie.

Inwestujesz? Notowania na żywo, opinie analityków i wszystko, co ważne dla Twojego portfela!

Telewizja dostępna w sieciach kablowych, na platformach satelitarnych, oraz w Internecie.

WIĘCEJ POZWOLEŃ, NIŻ ROZPOCZĘTYCH BUDÓW. CENY MIESZKAŃ POWOLI ZACZNĄ SPADAĆ? (ROZMOWA)

Informacje dla tych, dla których pieniądze się liczą- przez cały dzień w telewizji BIZNES24

Tylko 36 groszy dziennie za dostęp przez www i 72 grosze dziennie za dostęp do aplikacji i VOD (przy rocznym abonamencie)

Sprawdź na BIZNES24.TV