SZTURM NA HIPOTEKI, NOWE DANE (ROZMOWA)

MARCIN DOBROWOLSKI, BIZNES24: Prof. Waldemar Rogowski ze Szkoły Głównej Handlowej, ale też główny ekonomista Biura Informacji Kredytowej jest z nami. Dzień dobry Panie profesorze.

WALDEMAR ROGOWSKI, SZKOŁA GŁÓWNA HANDLOWA, BIURO INFORMACJI KREDYTOWEJ: Dzień dobry Państwu, dzień dobry panie redaktorze.

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24

MD: Przejdźmy do tych danych. Mamy fantastyczne wyniki, jeżeli chodzi o wrześniową liczbę i wartość kredytów hipotecznych. Czy możemy już ogłosić koniec kryzysu na rynku hipotek?

WR: Znaczy myślę, że to koniec tego kryzysu, właściwie początek ożywienia, już omówiliśmy na początku lata, czyli w lipcu. Te dane rzeczywiście są bardzo optymistyczne, dlatego, że wartość akcji kredytowej zarówno w liczbie, jak i wartości to są wielkości porównywalne z grudniem 2021 roku, czyli praktycznie mamy wyniki dużo lepsze niż w całym 2022 roku, no i ośmiu miesiącach 2023 roku. Także można powiedzieć, że mamy mini-hossę na rynku kredytów mieszkaniowych. Pytanko jak długo ta hossa będzie trwała?

MD: No właśnie, od czego może zależeć utrzymanie tego trendu na rynku kredytów?

WR: Szacuję, że jeżeli chodzi o akcję kredytową to około 60% akcji kredytowej, obecnej są to kredyty udzielane w ramach rządowego programu pierwsze mieszkania, czyli 2%, czyli jednym z podstawowych tych driverów ze strony popytowej rynku kredytów, a potem się przekształca na akcję kredytową jest właśnie program kredytu 2%. I tutaj pewna obserwacja z mojej strony. Obserwujemy oczywiście zapytania o kredyty mieszkaniowe i w samym wrześniu spadła już liczba osób, które wnioskowały o kredyt mieszkaniowy, co się przełoży na akcję kredytową w październiku.

Będziemy mieli bardzo ciekawe zjawisko według mnie, to znaczy będzie wyhamowana dynamika w liczbie udzielanych kredytów, natomiast będzie rosła dalej wartość udzielanych kredytów, czyli dynamika wartościowa, będzie dalej wyższa – dużo wyższa niż w liczbie, dlatego, że mamy znowu rekordowo wysoki udzielony kredyt mieszkaniowy we wrześniu 2023. Nigdy tak wysokiego, pojedynczego kredytu średniej wartości nie było udzielonych w całej historii polskiego rynku kredytów mieszkaniowych.

MD: Mieszkania są coraz droższe, mieszkania drożeją. To widzą chyba wszyscy, którzy choć trochę interesują się tym rynkiem. Pytanie tylko, czy wprowadzone w ustawie widełki dotyczące wartości mieszkań nie spowodują też naturalnego wyhamowania wzrostu cen nieruchomości? Pamiętajmy, że to jest, o ile dobrze pamiętam, 600 tysięcy, jeżeli chodzi o cenę mieszkania, które może być brane pod uwagę przy kredycie na 2%.

WR: Nawet dla 800 tysięcy, dla gospodarstwa domowego kredyt 600 plus wkład własny, 200 czyli 800 tysięcy. Raczej w ujęciu nominalnym bardziej bym oczekiwał na 2024 wzrostów.

Mój bazowy scenariusz na 2024 to jest wzrost nominalny, oczywiście, cen nieruchomości w przedziale 10-15%. Nie można, bowiem zapominać o części cashowej z popytu na mieszkania w Polsce. Jednak dalej przeważa, szczególnie na rynku pierwotnym, zakup za gotówkę.

A z drugiej strony mamy jednak dość ubogą ofertę deweloperów, zarówno, jeżeli chodzi o rozpoczynane inwestycje, (trochę się poprawiło), ale tak naprawdę w niektórych lokalizacjach, np. w Krakowie mamy wartość netto, czyli większa liczba mieszkań wyszła z oferty, została sprzedana niż weszło do oferty. Czyli wydaje mi się, że czynnikiem, który bardziej jeszcze będzie determinował wzrost cen nieruchomości wcale nie będzie aż tak strona popytowa jak strona podażowa, czyli brak właściwie strony podażowej w odpowiedniej wysokości i wielkości.

MD: Panie Profesorze, a czy spotkał się Pan z analizą, która pokazywałaby o ile ten kredyt na 2% podbił ceny nieruchomości?

SZTURM NA HIPOTEKI, NOWE DANE (ROZMOWA) — źródło: BIZNES24

WR: Nie, ale z tego, co ja widzę to ten kredyt jest zaciągany praktycznie na maksymalne możliwości. Tutaj związek Banków podał tę przeciętną wartość 400 tysięcy, ale są także kredyty, szczególnie przy dwóch osobach na kwoty wyższe niż 400 tysięcy, jeżeli chodzi o program 2%.

Czyli można powiedzieć, że rynek się dostosował do tych limitów, o których wspomnieliśmy, prawda? 600 tysięcy dla singla i 800 dla pary. I myślę, że to w tym kierunku ten wzrost był. Nie, takich liczb nie mam. Mogę szacować tylko z perspektywy wysokości kredytów zaciąganych w tym programie. Ona jest, można powiedzieć troszkę wyższa, niż w innych segmentach rynku kredytów mieszkaniowych.

MD: Jakie ryzyko pociąga dla banków wprowadzenie takiej usługi? Brunon Bartkiewicz, (czyli prezes ING Banku Śląskiego) mówił na naszej antenie o tym, że oni w momencie rozmowy nie zdecydowali się na wprowadzenie takiej oferty – kredytu na 2% ze względu na to, że nie są w stanie powiedzieć, co będą oferować klientom za 10 lat, kiedy minie ta perspektywa 10 letniej dopłaty ze strony rządowej.

WR: Tak, to też jest prawda, że to jest 10 lat. Ale z drugiej strony trzeba pamiętać, że mamy tą okresową stałą stopę w okresie 5 letnim. Za 5 lat będzie ona urealniona, czyli będzie nowa też na okresową stałą stopę, ale już według nowych warunków rynkowych. No i tak, jak wspominał pan prezes Bartkiewicz, tu jest to kwestia pewności finansowania, ale też pytanie czy pewności, bo przyznam, że jest zmiana władzy i pytanie, czy ten program dalej będzie znajdował swoje potwierdzenie w budżecie w środkach budżetowych. Ale powiedzmy, że mamy na 10 lat dopłaty, a później właśnie pytanie, co się z tym stanie? A przecież te kredyty udzielane są na 20-25 lat, więc jest istotny czynnik ryzyka.

Ale oczywiście także pytanie jak długo będzie popyt na te mieszkania, bo trzeba pamiętać, że to jest zdefiniowana grupa beneficjentów i wydaje mi się, że pierwsza euforia związana z tym, że można ten kredyt zaciągać, to była właśnie w lipcu i sierpniu, a w każdym z kolejnych miesięcy już chyba będzie mniej osób zainteresowanych, bo ta pula się cały czas będzie obniżała.

Czyli mówię – te osoby, które były zdecydowane, to rzuciły się w pierwszym okresie, a teraz wydaje mi się, że z każdym miesiącem ta liczba osób wnioskujących będzie spadała. W związku z tym pytanie, jak długo będzie popyt z tego tytułu kredytu? Trzeba pamiętać, że musimy obsłużyć dwie grupy klientów. Klientów, którzy korzystają na rynkowych zasadach i te, które chcą zaciągnąć kredyt 2%.

I w przypadku 2% mamy ustawowy termin przeprocesowania tego kredytu 21 dni, co w skrajnym przypadku może powodować, że te osoby, które nie są beneficjentami, składają kredyt na normalnych warunkach rynkowych, będą miały dużo wyższe i dłuższe procedury kredytowe. Czyli dostępność kredytu się w czasie nam wydłuży. A dzisiaj na rynku, szczególnie na rynku też wtórnym, mamy taką sytuację polowania na mieszkania.

MD: Panie profesorze. Bardzo dziękuję Panu za wypowiedź, za komentarz poranny. Waldemar Rogowski, główny ekonomista BIK.

WR: Dziękuję za zaproszenie, jak zawsze. Miłego dnia. Do zobaczenia.

Inwestujesz? Notowania na żywo, opinie analityków i wszystko, co ważne dla Twojego portfela!

Telewizja dostępna w sieciach kablowych, na platformach satelitarnych, oraz w Internecie.