STABILIZACJA CEN MIESZKAŃ (ROZMOWA)

NATALIA GORZELNIK, BIZNES24: W czerwcu po raz kolejny odnotowano spadki Indeksu Nastrojów Deweloperów – wskaźnika opracowywanego od ponad roku przez portal tabelaofert.pl. Deweloperzy nie przewidują ani wzrostu, ani spadku cen, ale liczą się z niższą sprzedażą mieszkań. O tym porozmawiam z moim i Państwa gościem, którym jest Robert Chojnacki, prezes redNet24. Dzień dobry.

ROBERT CHOJNACKI, REDNET24: Dzień dobry, witam pani Natalio, witam Państwa serdecznie.

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24

NG: Na początek przypomnijmy naszym widzom, co mierzy, co pokazuje, o czym mówi indeks nastrojów deweloperów.

RC: Zadajemy deweloperom co miesiąc dwa proste pytania. Deweloperom w sensie dyrektorom sprzedaży lub marketingu: czy spodziewasz się w najbliższych miesiącach, konkretnie pół roku, spadku sprzedaży, wzrostu sprzedaży lub bez zmian i analogicznie spadku ceny, wzrostu ceny, lub bez zmian.

I od 14 miesięcy, kiedy prowadzimy takie badania, oba indeksy są na najniższych poziomach w historii obecnie. Aczkolwiek to nie znaczy, że są niskie. Są one w granicach zbliżonych do zera.

NG: A co oznacza w praktyce konsekwencja tego wyniku, czyli przewidywana stabilizacja cen? Oczywiście z perspektywy kupującego, że będzie można bardziej grymasić, szukać lepszych okazji i negocjować z deweloperami?

RC: Z perspektywy kupującego oznacza to spokój i czas na podjęcie decyzji. Dlatego, że jeżeli sami deweloperzy nie przewidują znaczących podwyżek cen to znaczy, że po prostu mamy czas na spokojny wybór mieszkania i wybranie dla nas najlepszej opcji. Bo ceny mogą oczywiście iść do góry, ale będzie się to działo tylko i wyłącznie w taki sposób, że po prostu będą nowe, droższe inwestycje wchodziły na rynek, bo koszty cały czas drożeją.

Natomiast te projekty, które już są, a jest ich bardzo dużo w tej chwili – oferta jest szeroka, tu nie należy się spodziewać, że deweloper będzie podnosił ceny. Z wyjątkiem jednego przypadku – jeżeli deweloper wchodzi z nową inwestycją, zazwyczaj zanim nie osiągnie wymaganego przez bank poziomu sprzedaży to oferuje tutaj mieszkania taniej i potem podnosi cenę. Ale co do zasady deweloperzy nie będą podnosili cenników. Natomiast praktyka pokazuje, że w granicach rozsądku możliwe są negocjacje z deweloperem. Jeżeli Państwo są klientem to proponuję te 3-4%. Powinno dać się co do zasady utargować. Oczywiście nie wszędzie.

NG: A dlaczego ceny nie mogłyby spaść? Bo mówimy o tym, że będzie stabilizacja, ewentualnie wzrosty w jakichś nowych, wyjątkowych inwestycjach. I właściwie wszyscy mówią o tym, że te ceny cały czas będą rosły, a przecież po kryzysie w 2008 ceny spadły i to o 20%. Czy jest to możliwe w najbliższym czasie w naszych realiach?

STABILIZACJA CEN MIESZKAŃ (ROZMOWA) — źródło: BIZNES24

RC: Zawsze jest możliwe, pani redaktor, spadek cen. Natomiast, dlaczego ceny nie będą spadać w najbliższym czasie, w ciągu najbliższego pół roku. Dlatego, że po pierwsze sami deweloperzy nie przewidują, nie są gotowi na obniżanie cenników i sprzedaż jest jeszcze na tyle dobra, że nie będą musieli tego robić. Ponadto trzeba powiedzieć też, że mamy bardzo drogi kredyt. Konsekwencją Lehman Brothers – upadku wtedy, kiedy były gwałtowne spadki stóp procentowych i tani pieniądz. W tym momencie mamy bardzo drogi kredyt. Nie tylko najdroższy kredyt w Europie, bo kupujący w Polsce muszą się liczyć z tym, że oprocentowanie kredytów hipotecznych jest najdroższe w całej Europie, w Polsce. Oprócz oczywiście takich krajów jak Ukraina, Białoruś czy Rosja, które są objęte wojną, ale również deweloperzy drogo pozyskują środki na finansowanie.

Państwo jesteście telewizją biznesową, więc pewnie pani mi poda, jakie jest oprocentowanie teraz obligacji korporacyjnych, ale sądzę, że deweloperzy pozyskują te środki w granicach 11-12%. Kredyt dla dewelopera – on nie jest aż tak tani, jak dla klienta. Dla klienta też jest tani, ale to też wszystko między 9,5 a 10% pewnie.

W związku z tym raczej przy tak wysokich kosztach nie ma szans. Jeżeli deweloper, sytuacja na rynku byłaby taka, że niemożliwe byłoby utrzymanie obecnych cen, to raczej wstrzymałbym nowy projekt niż po prostu wyszedł niżej, licząc się z tym, że po prostu może do niego dołożyć. Dlatego, że jednak projekty, które dzisiaj są kończone były zaczynane, i kontraktowane dwa lata temu w zupełnie innych kosztach pracy, kosztach materiałów budowlanych.

Koszty finansowe wtedy już były wysokie. W związku z tym nowe projekty nie mogą być znacząco tańsze, po prostu. Natomiast to nie oznacza, że lokalnie nie ma gdzieś obniżek cen. Bo jeżeli deweloper przesadził z tymi cenami, liczył np., że z powodu Kredytu na Start te ceny wzrosną i przesadził z wyceną to oczywiście ma z czego zejść. I będzie musiał zejść.

NG: Czyli reasumując: czy to jest dobry czas na kupno mieszkania?

RC: To jest dobry czas na kupno mieszkania. Natomiast nie trzeba się spieszyć. To znaczy proszę nie ulegać, jeżeli chodzi o klientów, oczywiście akcjom marketingowym typu: tu jest rabat, to już jutro będzie drożej. Jest czas na to, żeby porównać mieszkania, które chcemy kupić. Jeżeli chcemy kupić np. mieszkanie 50 metrów kwadratowych, to po prostu jest czas, żeby porównać wszystkie oferty w okolicy i zobaczyć, jaka jest lokalizacja tego mieszkania, jaki jest jego rozkład i na spokojnie podjąć decyzję. I tutaj na pewno to mieszkanie nie ucieknie.

NG: Robert Chojnacki, prezes redNet24, był moim i Państwa gościem. Dziękuję bardzo za spotkanie i za rozmowę.

RC: Dziękuję.