MARCIN DOBROWOLSKI, BIZNES24: Wracając do sporu, który rozgorzał na rynku nieruchomości. Gdzie na tym rynku Pan widzi potrzebę zmian, takich zmian, które mogłyby zahamować gwałtowność załamania?

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24

ADAM CZERNIAK, POLITYKA IN SIGHT, ZAKŁAD EKONOMII INSTYTUCJANALNEJ I POLITYCZNEJ SGH: Jeżeli chodzi o kwestie sporu pomiędzy KNF a deweloperami i sporu zresztą, który Związek Banków Polskich także ostatnio się włączył listem otwartym do KNF – to dla mnie kluczowa kwestia to jest kwestia związana z kredytami na stałą i zmienną stopę. Bo to, że KNF zwiększył bufor w okresie oczekiwanego kryzysu i postarał się przez to ograniczyć ryzyko systemowe, to jest działanie dobre. Ja uważam w ogóle, że działanie dobre i spóźnione. Bufor powinien zostać zwiększony w najpóźniej kwietniu 2020 roku, kiedy Narodowy Bank Polski poluźnił na czas pandemii politykę pieniężną, bo to znacząco ułatwiło dostęp do kredytów także osobom, które w średnim czy dłuższym terminie tego kredytu brać nie powinny były. Natomiast to, co jest ważne, to to, że ten bufor dotyczy zarówno kredytów na zmienną stopę procentową, czyli tych, których oprocentowanie zmienia się co miesiąc czy co trzy miesiące, jak i tych na stałą stopę procentową, których oprocentowanie zmienia się co pięć lat, siedem lat czy co 10 lat, bo takie produktu już w Polsce też mamy dostępne. Ja uważam, że tutaj powinno nastąpić zróżnicowanie – to znaczy kierunek działań KNF co do zasady jest słuszny, ale spóźniony. Natomiast KNF powinien dużo bardziej precyzyjnie ustalać narzędzia po to, żeby nie walić tak obuchem w rynek. To znaczy: my w tej chwili mamy szansę na to, żeby stopniowo zacząć rozwijać rynek kredytów na stałą stopę procentową i KNF powinien w tym pomagać. Dlatego uważam słuszny ten postulat, który wysunął Związek Banków Polskich, aby dla kredytów o okresowo stałej stopie procentowej – na 7 lat, na 10 lat, żeby tam te wymagania tego bufora zmniejszyć, ponieważ tam ten wpływ zmian stóp procentowych zwłaszcza krótkookresowy wpływ zmian stóp procentowych przy tak długim okresie obowiązywania stałej stopy procentowej jest na klienta dużo niższy.

MD: Czy ja dobrze zrozumiałem to, co Pan powiedział à propos buforu – odnośnie buforu KNF-u, buforu pięcioprocentowego kredytów hipotecznych, że wcześniejsze tego buforu wprowadzenie mogłoby uchronić część kredytobiorców, tych, którzy teraz cierpią z powodu nagłego skoku wysokości rat kredytowych?

AC: Tak, bardzo dobrze pan usłyszał. To w takim razie wytłumaczę, o co w tym chodzi. Po co w ogóle nam jest ten bufor potrzebny? Ten bufor jest potrzebny po to, żeby bank mógł wyliczyć zdolność kredytową klienta w sytuacji, w której następuje znaczący wzrost stóp procentowych, czyli sytuacji, w której pomiędzy poziomem stóp procentowych dzisiaj a hipotetycznym poziomem stóp procentowych w niedalekiej przyszłości nastąpi zmiana zdolności kredytowej klienta. I dlatego bank musi uwzględnić zarówno wyższe stopy procentowe przy wyliczaniu zdolności, jak i wyliczyć jedynie część dochodu, wliczać do zdolności kredytowej klienta. Po to właśnie, żeby zabezpieczyć klienta przed zaciągnięciem kredytu, który de facto byłby dla niego niespłacalny w sytuacji zacieśnienia polityki pieniężnej, a tak żeby – i to jest całkiem słuszne, żeby zabezpieczyć własne dobro. Bo w sytuacji, w której klient nie jest w stanie spłacać kredytu, to nie jest to tylko problem klienta, ale jest to także problem banku, który musi dokonać odpisów z tytułu danej umowy kredytowej. A na koniec jeżeli klient zbankrutuje, no to zająć się całością sprzedaży mieszkania. Więc bankructwo na jakimś określonym produkcie kredytowym jest niekorzystne zarówno dla klienta jak i dla banku. I dlatego właśnie KNF powinien tak ustalać te bufory, żeby zabezpieczać przed licznymi wahaniami zmian stóp procentowych w gospodarce. Zwłaszcza jeżeli kredyty są oprocentowane na zmienną stopę, a ryzyko tego, że stopy procentowe nie pozostaną na poziomie 0% przez okres trwania kredytu hipotecznego w 2022 roku był bardzo, bardzo duży. Więc wtedy KNF powinien powiedzieć – OK, my obniżamy poziom stóp procentowych na okres kryzysu, ale wiemy, że te stopy procentowe prędzej czy później pójdą do góry, nawet jeżeli byłoby to sprzeczne z tym, co deklarował prezes NBP Adam Glapiński, który mówi, że stopy procentowe pozostaną na poziomie zero jeszcze przez bardzo długi okres, to KNF powinien przygotować sektor finansowy i tym samym także klientów banków przed znaczącym wzrostem stóp procentowych i podnieść ten bufor już w 2020 roku.

MD: To jest kwestia buforu na kredytach hipotecznych. Natomiast jeżeli chodzi o powołanie się przez KNF na wysokie marże deweloperów. Jak Pan skomentuje taki argument użyty – 31% w 2021 roku, czyli 7% marży, to rzeczywiście robi wrażenie?

AC: Tu są dwie kwestie. Pierwsza kwestia, dla mnie kluczowa to, że KNF sugerując co mają robić deweloperzy, wykracza poza swój mandat. Znaczy KNF powinien się zajmować bezpieczeństwem sektora bankowego, a on ma uprawnienia do tego, żeby mówić bankom, co te powinny robić ze swoją polityką kredytową i w ogóle polityką bankową. Natomiast nie ma uprawnień do tego, żeby mówić deweloperom jak powinni ustalać proces cenowy, ani mówić, czy te ich marże są wysokie, czy niskie, ponieważ nie są ekspertami od sektora deweloperskiego. To jest przede wszystkim. Niezależnie od tego, czy KNF ma rację, czy racji nie ma, nie powinien czegoś takiego pisać w oficjalnym komunikacie. Druga kwestia czy deweloperzy mają przestrzeń do obniżki cen? Tak, mają. Ale na pewno to nie jest ta skala, która którą by sugerowała marża, ponieważ tak jak tutaj wcześniej na antenie przede mną mówił dyrektor PZFD, Konrad Płochocki. W tej chwili te marże kształtują się już inaczej. Te marże, które widzimy w danych, to są marże historyczne przy zupełnie innych poziomach cen materiałów budowlanych i przy innym poziomie kosztów pracy. Jedno i drugie bardzo mocno poszło w ostatnich miesiącach i kwartałach do góry i w tej chwili te marże są mniejsze.

MD: Pozwoli sobie Pan jednak, że ponieważ powiedział Pan już o tym, że te marże się zmniejszają, więc zapytam na koniec zupełny. Na koniec poproszę o krótką odpowiedź. Czy w związku z tym spodziewa się pan jakiegoś większego załamania na rynku nieruchomości?

AC: Większego… załamanie już w zasadzie jest, jeżeli chodzi o wielkość sprzedaży. Natomiast pyta mnie pan pewnie o ceny. I tutaj nie spodziewam się, żeby te ceny jakoś bardzo mocno poszły do dołu. Natomiast spadek cen w ujęciu nominalnym o 5-10% to jak najbardziej możliwy.

MD: Bardzo dziękuję. Dr Adam Czerniak, główny ekonomista Polityki Insight, wykładowca Szkoły Głównej Handlowej, był naszym gościem.

Inwestujesz? Notowania na żywo, opinie analityków i wszystko, co ważne dla Twojego portfela!

Telewizja dostępna w sieciach kablowych, na platformach satelitarnych, oraz w Internecie.

Informacje dla tych, dla których pieniądze się liczą- przez cały dzień w telewizji BIZNES24

Tylko 36 groszy dziennie za dostęp przez www i 72 grosze dziennie za dostęp do aplikacji i VOD (przy rocznym abonamencie)

Sprawdź na BIZNES24.TV