ROMAN MŁODKOWSKI, BIZNES24: Zgodnie z przewidywaniami JLL, firmy, która analizuje rynki nieruchomościowe, sprzedaż nowych mieszkań na największych rynkach w trzecim kwartale okazała się słaba. W większości miast wyniki były gorsze, niż w drugim kwartale. Łącznie deweloperzy sprzedali w trzecim kwartale 9 200 mieszkań. To spadek o prawie 7% kwartał do kwartału. Wyhamowanie widać także w większości miast po stronie liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. Łącznie dla sześciu rynków nowa podaż wyniosła 12 600 lokali.

Naszym gościem jest Kazimierz Kirejczyk, JLL Polska, przewodniczący Strategicznego Panelu Doradczego, ekspert rynku nieruchomości. Witam bardzo serdecznie.

KAZIMIERZ KIREJCZYK, JLL POLSKA, STRATEGICZNY PANEL DORADCZY: Dzień dobry. Dzień dobry Państwu.

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24

RM: Z Waszego raportu, a właściwie informacji związanej z Waszym raportem, którą rozsyłaliście, nie wynika dla mnie jedna bardzo ważna rzecz, bo to są dane kwartał do kwartału, a jak wyglądamy rok do roku, bo może to normalna sezonowość? trzeciokwartałowa – ten spadek?

KK: Jeśli mówimy o sprzedaży to ten spadek jest wyjątkowo duży, liczony rok do roku, ale dlatego, że rok temu trzeci kwartał przyniósł nam fantastyczną sprzedaż, głównie dzięki kredytowi za 2% – kredytowi „BK2”. W związku z tym bardzo trudno jest porównywać wyniki tegoroczne z wynikami zeszłorocznymi.

RM: I tegoroczne bez wsparcia, dodajmy.

KK: No, w tej chwili nie tylko nie mamy wsparcia, ale mamy przedłużający się okres wyczekiwania i no, zgodnie z naszymi przewidywaniami w związku z wakacjami parlamentarnymi i dodatkowymi okolicznościami związanymi z powodzią, sprawy związane z podejmowaniem decyzji o nowym programie wsparcia zostały znacznie odsunięte.

Nie dziwi właściwie to, co się w związku z tym wydarzyło po stronie sprzedaży. Czyli sprzedaż większości miast właściwie była na podobnym poziomie z wyjątkiem Poznania i Łodzi, gdzie po prostu oferta jest już dzisiaj bardzo wysoka i tego popytu fundamentalnego, lokalnego, zaczyna brakować.

RM: Za chwilę będę próbował dowiedzieć się od pana, czy mieszkania deweloperskie są wciąż dobrą inwestycją dla tych, którzy chcą lokować nadwyżki. Ale chciałbym jeszcze zapytać, czego mamy się spodziewać w czwartym kwartale i w początku przyszłego roku, jeśli chodzi o ofertę deweloperską. Czy ona się będzie zmieniać w jakiś sposób? Deweloperzy będą ograniczać podaż, co często robią, kiedy na rynku jest dekoniunktura, żeby utrzymać cenę sprzedawanych lokali? Czy ceny będą spadać? Może warto poczekać z zakupami, jeśli ktoś planuje?

KK: Chętnie odpowiedziałbym na to pytanie po dzisiejszym dniu, bo dzisiaj rozpoczyna się doroczny Kongres Deweloperski, tym razem w Krakowie, gdzie środowisko deweloperskie będzie dyskutować o tym co należy zrobić i jaka jest sytuacja rynkowa.

Wydaje się rzeczą racjonalną w sytuacji, w której spada popyt, żeby wyhamować podaż. Trzeba też pamiętać o tym, że ta sprzedaż, równomierna sprzedaż jest niezbędna po to, żeby uzyskać finansowanie w banku, trzeba wykazać się odpowiednim poziomem przedsprzedaży. Kiedy ta przedsprzedaż rozkłada się na zbyt wiele inwestycji na danym rynku to trudno wtedy dobrze zaplanować cały cykl realizacji inwestycji.

Trudno wtedy powiedzieć kupującym: z całą pewnością dotrzymam terminu realizacji tej inwestycji. Tak, że to jedno jest związane z drugim i działanie mające na celu wyhamowanie podaży jest całkowicie racjonalne, bo pozwala te inwestycje, które już się rozpoczęło, spokojniej sprzedawać.

RM: Czyli nie ma co liczyć na to, że kupimy mieszkanie od dewelopera taniej na przykład w czwartym kwartale, może być co najwyżej trudniej mieszkanie znaleźć, bo podaż będzie spadała. A teraz, biorąc pod uwagę…

KK: Przepraszam, ja raczej byłbym skłonny twierdzić, że w czwartym kwartale podaż zrównoważy nową sprzedaż. Bo od kilku kwartałów – te poprzednie kwartały mieliśmy do czynienia z taką sytuacją, że w każdym kwartale nowo wprowadzane do sprzedaży mieszkania przewyższały liczbę mieszkań sprzedanych.

RM: Przewyższały popyt. Czyli było mniej chętnych, niż było w ofercie. Bo mówiąc o podaży i wprowadzanych mieszkaniach, mówimy o dwóch różnych kategoriach, prawda? Tak filozoficznie wręcz…

KK: Tak. Można powiedzieć, że podaż jest bardziej ofertą, to rozróżniamy tę bieżącą kwartalną, nową podaż, czyli mieszkania wprowadzane do sprzedaży. No i tę ofertę, która pozostaje na końcu kwartału do sprzedaży. I ponieważ mieliśmy te kwartalne nadwyżki to oferta nam wzrosła. Wydaje się, że ona nie będzie istotnie spadać, ale raczej się zacznie stabilizować.

RM: No dobrze, to teraz pytanie brzmi czy kupować. Bo jak inwestujemy w mieszkanie deweloperskie to mamy dwa elementy generowania na nim wartości ekonomicznej: wzrost wartości nieruchomości i ewentualny czynsz, który uzyskamy od najemców. Więc czy Pańskim zdaniem czynsz + wzrost wartości nieruchomości będzie wciąż dobrym sposobem na zarabianie? Ludzie z rynku kapitałowego strasznie się skarżą, że te mieszkania takie atrakcyjne, że nikt nie chce na giełdzie inwestować, więc pytanie czy to się utrzyma.

KK: Myślę, że będziemy mieli taki okres przyhamowania. Tutaj trzeba byłoby zapytać, co się dzieje na rynku najmu. A na rynku najmu mamy pewien wzrost liczby ofert, no i raczej dość stabilne albo leciutko rosnące czynsze, co znowu nie dziwi, dlatego, że zwykle czynsze na rynku najmu zachowują się mniej więcej tak, jak płace główne grupy docelowej, czyli raczej młodych, zatrudnionych. Myślę, że w ogóle na mieszkania, jako inwestycje trzeba patrzeć długoterminowo, a nie krótkoterminowo. Czyli odradzam myślenie w kategoriach krótkoterminowej spekulacji. Jak ktoś chce krótkoterminowo spekulować to niech poszuka sobie innego miejsca. To nie jest na pewno to miejsce…

RM: A w długim terminie? 5-10 lat?

KK: W długim terminie myślę, że mieszkania w dobrych lokalizacjach w największych miastach w kraju to nadal jest dobra inwestycja, pamiętając oczywiście o tym, że inwestycje trzeba dywersyfikować.

RM: Oczywiście. To jest podstawowa zasada. Kazimierz Kirejczyk, JLL Polska, przewodniczący Strategicznego Panelu Doradczego i ekspert rynku nieruchomości. No, to dobrych obrad tam w Krakowie życzymy i owocnych. Będziemy próbowali się dowiedzieć co ustaliliście wspólnie z deweloperami. Dziękuję serdecznie.