Connect with us

Miło cię widzieć. Napisz, czego szukasz!

TRANSKRYPCJA WYWIADU

SPADEK PODAŻY NA RYNKU MIESZKANIOWYM (ROZMOWA)

O sytuacji na runku mieszkaniowym rozmawiała Natalia Gorzelnik z BIZNES24 z Robertem Chojnackim, prezesem redNet Consulting.

SPADEK PODAŻY NA RYNKU MIESZKANIOWYM (ROZMOWA)
foto: pixabay.com

NATALIA GORZELNIK, BIZNES24: Teraz czas na dłuższą rozmowę. Deweloperzy w trzecim kwartale tego roku uruchomili sprzedaż 6743 mieszkań, podczas gdy jeszcze w drugim kwartale było ich prawie 15 tysięcy, co stanowi spadek o blisko 55 procent – wynika z danych opublikowanych przez redNet Consulting. Grupa przewiduje, że w czwartym kwartale podaż będzie jeszcze niższa. O tym porozmawiamy z moim i Państwa gościem, którym jest Robert Chojnacki, prezes redNet. Dzień dobry.

ROBERT CHOJNACKI, PREZES REDNET CONSULTING: Dzień dobry. Witam serdecznie panią. Dzień dobry Państwu.


TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24


NG: W raporcie czytamy, że spadek nowej oferty był znacznie bardziej dynamiczny niż spadek samej sprzedaży, która to zmniejszyła się o blisko 23,5%. Czyli: w trzecim kwartale sprzedano więcej mieszkań niż pojawiło się nowych mieszkań w ofercie. Co to oznacza dla cen?

SPADEK PODAŻY NA RYNKU MIESZKANIOWYM (ROZMOWA)
żródło: BIZNES24

RC: To oznacza po prostu, że jeśli rynkiem mieszkaniowym, a jest to rynek jak każdy inny, rządzi się prawo popytu i podaży. To oznacza, że po prostu sprzedano więcej mieszkań niż nowych wprowadzono nie wynika to z jakiejś dobrej sprzedaży, tylko po prostu z bardzo poważnego ograniczenia nowej oferty. I tych mieszkań będzie z każdym teraz miesiącem ubywać jeśli taka sytuacja się będzie utrzymywała, a prognozujemy, że będzie.

NG: O ile będą w związku z tym drożeć? Jakich stawek spodziewać się w najbliższym czasie?

RC: Tu jest sprawa trudniejsza dlatego, że te sprzedaże są na bardzo niskim poziomie. Jeśli chodzi o drugi kwartał, to mieliśmy rekordową podaż. Wielu deweloperów starało się zdążyć przed 1 lipca, przed wprowadzeniem nowej ustawy deweloperskiej i potrzeba jeszcze sporo czasu, żeby tych mieszkań tak naprawdę zaczęło brakować. Obecnie sprzedają się głównie gotowe mieszkania i tam obserwujemy już niewielkie wzrosty, a raczej redukcja rabatów. Natomiast tak samo jak nie prognozujemy spadków cen, tak samo o wzrostach cen jeszcze deweloperzy będą musieli chwilę pomarzyć.

NG: Tak więc w związku z tym patrząc na to, że zmniejsza się dostępność i ceny są stabilne, to czy teraz jest warty czas tego, żeby mieszkanie sobie kupić? Czy może ten okres niższej dostępności po prostu przeczekać? Jak długo on może potrwać?

RC: Ten okres niższej dostępności tak naprawdę go jeszcze nie ma, dlatego że ciągle sprzedajemy ofertę wprowadzoną wcześniej. On się będzie pojawiał w miarę upływu czasu, dlatego że jeśli dzisiaj nie rozpoczynają deweloperzy nowych budów – i tak będzie w kolejnym kwartale i może w kolejnym. No to za 18 miesięcy czyli tyle, ile trwa czas realizacji projektu, średnio jest to około półtora roku, po prostu nie będzie gotowych mieszkań, a już dzisiaj te gotowe mieszkania cieszą się dużym wzięciem ze względu na sytuację na rynku najmu, gdzie nie ma ofert i są horrendalne ceny. Ta sprzedaż w niewielkim stopniu wzrosła w trzecim kwartale w stosunku zwłaszcza jeśli mamy tu na myśli miesiąc wrzesień i wstępne dane za październik, też tak mówią; ale są to już wzrosty niewielkie. Kupują właśnie te osoby, które widzą, że ceny nie spadają, oferta się kurczy, a zwłaszcza gotowe mieszkanie może od razu dla nas całkiem nieźle pracować.

NG: No właśnie. Zatrzymajmy się na moment przy tych stawkach najmu, o których Pan prezes wspomniał. Mówi Pan o horrendalnym wzroście. Jaka to jest skala? Gdybyśmy mogli pokazać przykładowo to ile już w tym momencie można żądać za mieszkanie w głównych, dużych miastach Polski?

RC: Można powiedzieć, że przykładowa taka kawalerka w Warszawie, która wynajmowana była jeszcze na początku tego roku za 2000 zł dzisiaj bez problemu takie mieszkanie można wynająć za 3000 zł. I raczej na najemcę pani nie będzie czekała dłużej niż nawet kilka godzin. Tak wygląda w tej chwili sytuacja. Dla wspomnianej kawalerki dzisiaj koszt kredytu, gdyby ktoś oczywiście w założeniu, że dostał tę zdolność kredytową i dostał kredyt, byłby też w granicach w zależności od lokalizacji tego mieszkania między 3100 a 3200. To jest koszt oczywiście przy 100% kredytu. Natomiast jeśli ktoś skorzystałby z kredytu w 80 procentach – w 80 procentach skredytowałby to mieszkanie, ten koszt już byłby 2400 złotych. Także już dzisiaj, biorąc pod uwagę, że rata kredytowa składa się z raty odsetkowej i z części kapitałowej, która przecież jest zwracana i pożyczona przez nas do banku, to już tak naprawdę przy tych horrendalnych cenach najmu bardziej opłaca się kupić mieszkanie z kredytu. Podkreślam – zakładając, że się go w ogóle dostanie.

NG: Czyli reasumując to jest cały czas dobra inwestycja. Własne mieszkanie – pomimo tego, że przecież horrendalnie rosną ceny. I pomimo stóp procentowych, z którymi nie wiadomo co będzie dalej?

RC: Tak. Pomimo stóp procentowych. Dlatego, że zakupy w tym momencie, które są generowane przez inwestorów, to są zakupy głównie gotówkowe. Można powiedzieć, że 95% rynku to są zakupy gotówkowe. I klienci, którzy kupują za gotówkę mają do wyboru lokaty bankowe – dosyć wysokie. Ale musimy pamiętać, że nawet te 7,5% lokaty bankowe obciążone są 19 procentowym podatkiem Belki. W tej chwili rentowność najmu przy dobrze dobranej ofercie, jak ktoś nie przesadzi i nie przesadzi z kosztem wykończenia, waha się w granicach 8 procent i cały czas rośnie. Więc tak naprawdę w stosunku do lokat jest to już bardziej atrakcyjna inwestycja. Dlatego głównie sprzedają się teraz mieszkania gotowe i mieszkania mniejsze. Niestety ci deweloperzy, którzy dopiero rozpoczynają budowę, no po prostu będą musieli na tych klientów poczekać, dlatego, że klient chciałby kupić mieszkanie dzisiaj, zarabiać już teraz, a nie na przykład za dwa lata czy półtora roku.

NG: A co będzie z tymi mniejszymi deweloperami? Czy grozi nam fala upadłości tych mniejszych firm, które mogą stracić płynność?

RC: Raczej wielka fala upadłości nie grozi. Natomiast deweloperzy, którzy finansowali się długiem i rolowali ten dług, czyli finansowali się np. obligacjami, za które kupowali grunt i potem korzystali z kredytu – oni po prostu muszą dzisiaj dbać o płynność. Stąd też można spodziewać się sporych przecen i okazji ze względu na taką deweloperkę. Mniejszy deweloper po prostu nie wyjdzie z nowym projektem. I to jest właśnie to, co widać w tych danych, że wstrzymane są nowe projekty. Tylko poczeka chwilę, aż rynek się uspokoi. Ewentualnie ci nieliczni, którzy uruchamiają te projekty deweloperskie, (a są tacy) oni po prostu zdają sobie sprawę z tego, że dzisiaj sprzedaży nie będzie, wychodząc zresztą z dosyć wysokimi cenami. Natomiast mają to świadomość, że za półtora roku oni będą jedynymi, którzy będą mieli gotowy produkt i za ten gotowy produkt, jestem przekonany, będą żądać o wiele więcej niż dzisiaj.

NG: Reasumując, z tego, co Pan mówi – za rok, dwa, trzy obniżki cen mieszkań na pewno nie będzie, a wręcz będzie dużo, dużo drożej?

RC: Tak niestety będzie, dlatego, że jeśli byłaby taka sytuacja na rynku najmu, gdzie mielibyśmy pustostany, tak jak było kiedyś w Hiszpanii, w kryzysie olbrzymim, który tam nastąpił, to można byłoby spodziewać się spadków cen. Natomiast w sytuacji, w której gotowy produkt jest rozchwytywany, to mieszkanie można kupić i natychmiast bardzo dobrze wynająć, co oznacza po prostu, że tych mieszkań brakuje, to raczej problemu należy nie upatrywać w tym, że brakuje chętnych na mieszkanie. Tylko ci chętni albo dzisiaj nie mogą tego mieszkania kupić ze względu na wytyczne co do udzielania kredytów i wysokości stóp procentowych. Albo jeszcze nie chcą, bo czekają, że być może będzie taniej. Natomiast to „taniej” nie jest. Najlepiej to widać na projektach wieloetapowych, gdzie każdy kolejny etap tej samej inwestycji, czyli te same mieszkania wprowadzane są dużo drożej.

NG: Panie Prezesie, zatrzymajmy się jeszcze na moment przy rynku wtórnym. Jak ta sytuacja związana z brakiem dostępności nowych mieszkań przełoży się na ceny w przypadku mieszkań używanych? I mówimy tutaj o mieszkaniach używanych, nowych, po deweloperskich, ale też chociażby o klasycznych wielkopłytowcach, czy też należy spodziewać się tego, że ta wartość będzie nadal rosła?

RC: Mieszkania – rynek wtórny jest bardzo niejednolity. To znaczy mieszkania, które są dobrze przygotowane, nadają się na wynajem albo nadają się na zamieszkanie – nie ma problemu z ich sprzedażą, a nawet jak były, to część klientów wycofała tę ofertę sprzedaży i one trafiły na rynek najmu. Natomiast w przypadku części mieszkań rynek deweloperski dzisiaj wygrywa z rynkiem wtórnym, dlatego że część mieszkań na rynku wtórnym była wprowadzona na rynek w bardzo dobrych czasach, gdzie tak naprawdę projektowało się PUM, czyli powierzchnię użytkowo-mieszkaniową, a nie mieszkania. I to były mieszkania trzypokojowe, np. o powierzchni 80 m, które dzisiaj wynajmie się w tej samej cenie jak trzy pokoje za 60 m. To oczywiście będzie dużo bardziej efektywne. Zresztą dzisiaj powierzchnia nie jest atutem, bo te powierzchnie trzeba ogrzać, co też stanowi koszty. W związku z tym dzisiaj ci deweloperzy, którzy wprowadzają na przykład mieszkania 4 czy 5 pokojowe do obrotu, czy nawet trzypokojowe, to są mieszkania bardzo dobrze zaprojektowane, które generalnie nie mają konkurencji na rynku wtórnym albo mają konkurencję niewielką, bo takie mieszkania dobrze zaprojektowane – na rynku wtórnym ich nie ma. One zostały wynajęte lub sprzedane.

NG: Dziękuję pięknie za rozmowę. Moim i Państwa gościem był Robert Chojnacki, prezes redNet24. Dziękuję Panu, pięknie.

RC: Dziękuję, do widzenia.

NG: Do widzenia i dziękuję Państwu za uwagę. Do zobaczenia.


Informacje dla inwestorów – przez cały dzień w telewizji BIZNES24

Kup dostęp online do telewizji BIZNES24

Tylko 9,9 zł za miesiąc, 99 zł za roczny dostęp przez stronę BIZNES24.TV

SPADEK PODAŻY NA RYNKU MIESZKANIOWYM (ROZMOWA)

Click to comment

Chcesz coś dodać? Śmiało!

MOŻE CIĘ RÓWNIEŻ ZAINTERESOWAĆ...

TRANSKRYPCJA WYWIADU

O tym, że gospodarka wyraźnie hamuje i co nas czeka w tym roku rozmawiała Natalia Gorzelnik z BIZNES24 z profesorem Witoldem Orłowskim, głównym doradcą...

TRANSKRYPCJA WYWIADU

O tym, że osoby, które zatrudniały w ubiegłym roku na etat obywateli Ukrainy, mogą mieć problemy z ich rozliczeniem przed urzędem skarbowym rozmawiała Natalia...

KREDYTY

Tanie kredyty mieszkaniowe - rząd pracuje nad ustawą.

TRANSKRYPCJA WYWIADU

O załamaniu na rynku kredytów hipotecznych rozmawiała Natalia Gorzelnik z BIZNES24 z profesorem Waldemarem Rogowskim, głównym analitykiem BIK.

%d bloggers like this: