MARCIN DOBROWOLSKI, BIZNES24: Teraz będzie big picture powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce i jej zasoby przekroczyły już 30 milionów metrów kwadratowych. Dla porównania całkowita powierzchnia biurowa w Warszawie jest ponad czterokrotnie mniejsza, ale zainteresowanie nowych klientów magazynami słabnie. Z nami jest Michał Rafałowicz, dyrektor regionalny w Newmark Polska. Dzień dobry.
MICHAŁ RAFAŁOWICZ, NEWMARK POLSKA: Dzień dobry Państwu.
TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ
NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24
MD: Newmark to jest firma doradcza działająca w segmencie powierzchni komercyjnych. Popyt słabnie. Rozpoczynają się również renegocjacje czy trwają renegocjacje cen najmu. Jakich argumentów używają najemcy, aby przekonać właściciela czy zarządzającego do tego, aby obniżył cenę najmu?
MR: Przede wszystkim wraz z rosnącą ilością pustostanów we wszystkich regionach, najemcy mają więcej argumentów do tego, żeby bardziej sprawdzić rynek i sprawdzić alternatywy. I to jest bardzo często wystarczającym argumentem do tego, żeby obecny wynajmujący bardziej przyłożył się do wysłuchania kwestii cenowych, wsłuchał się w głos najemcy. Wszystkie fundusze inwestycyjne chcą zapełnić wszystkie wolne wakaty. I oferują pomimo rosnących kosztów w istniejących budynkach oferują bardzo atrakcyjne warunki najmu jak na obecną sytuację.
MD: Jeżeli chodzi o te powierzchnie magazynowe, o których Pan powiedział, że one się zwiększają we wszystkich regionach, to, jaka jest ogółem powierzchnia niewynajęta, powierzchni magazynowych w Polsce z tych 30 milionów metrów kwadratowych? No i w których regionach jest najwięcej tych powierzchni wolnych?
MR: Może tak: całkowicie wskaźnik pustostanów średnio w Polsce to jest 6,4 procenta. Jest to wskaźnik i tak dosyć niski. Najniższe wskaźniki pustostanów są w Krakowie i w Trójmieście. Tam patrzymy na 1,5-1,2 procenta wolnych powierzchni. Dosyć sporą ilością wolnych miejsc cieszy się Zachodniopomorskie. To jest około 14% pustostanów. Aczkolwiek z drugiej strony jest to region, którym bardzo zainteresowane są firmy z obszaru elektryki wiatrowej i tam będzie duży lineup.
MD: Dziękuję. I jeszcze pytanie o złotego i o słabnącego złotego. W przypadku powierzchni komercyjnych kurs złotego ma istotne, fundamentalne w przypadku powierzchni handlowych, znaczenie. Czy tak jest w przypadku powierzchni magazynowych?
MR: To znaczy tutaj, jeżeli chodzi o powierzchnie magazynowe to tradycyjnie w złotym rozliczane są jedynie opłaty eksploatacyjne. Większość czynszów ze względu na sposób finansowania dużych inwestycji magazynowych rozliczana jest w euro. Dla nas najistotniejsza jest inflacja europejska. I ta tutaj jest na dużo lepszym poziomie niż Polska i kurs złotego niewiele zmieni.
MD: No dobrze, ale względem inflacji się waloryzuje zasadniczo ceny?
MR: Dokładnie. To jest względem inflacji (…) i wszystkie umowy mają zaszyte około dwuprocentowy wskaźnik wzrostu cen czynszów. Nie może być poniżej tego. Obecnie mamy prawie rok wzrostu tej inflacji, ale myślę, że w ogólnym rozrachunku trwania kontraktu, czyli około 5-6 lat ta inflacja europejska i tak pozostanie na przewidywalnym poziomie, czyli około 5-6%. To, do czego zawsze przygotowujemy najemców, czyli takim bezpiecznym poziomie z małymi wahnięciami.
MR: Mówi Pan o 5-6% rocznie czy 5-6% w okresie tych 5 lat?
MR: 5-6% rocznie. Na to przygotowujemy klientów obecnie.
MD: Bardzo Panu dziękuję za tę informację. Jak Państwo słyszeli, maleje popyt na powierzchnie magazynowe. Jak rozumiem, również będzie maleć podaż tych powierzchni w najbliższym czasie. Rozmawialiśmy także o cenach. A jeszcze na koniec średnia cena. Jesteśmy w stanie wskazać taką cenę średnią dla krajów, nowoczesnej powierzchni?
MR: Tak. Myślę, że średnia cena to jest około 5 euro za metr kwadratowy, gdzie w Warszawie dochodzi to do dziesięciu, na Śląsku i Krakowie około 7 euro. I najniżej to około 3,5 Euro w czynszu headlinowym.
MD: Bardzo Panu dziękuję za tę rozmowę. Z nami był Michał Rafałowicz, dyrektor regionalny w Newmark Polska. Bardzo Panu dziękuję.
MR: Dziękuję bardzo.
