SKOK PODAŻY MIESZKAŃ NA RYNKU WTÓRNYM. A CO NA RYNKU PIERWOTNYM? (ROZMOWA)

ROMAN MŁODKOWSKI, BIZNES24: Łączymy się z Markiem Wielgo, ekspertem portalu rynekpierwotny.pl. Witam bardzo serdecznie.

MAREK WIELGO, RYNEKPIERWOTNY.PL: Dzień dobry.

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24

RM: Pojawiają się, Panie Marku dosyć niepokojące informacje dotyczące rynku wtórnego, że tam już sprzedający nieruchomości nie wytrzymują presji i sprzedają dużo taniej. Więc na przykład według portalu gethome.pl w Krakowie cena spadła o 2%, w Warszawie o 1%, we Wrocławiu również. To wszystko by oznaczało, że jesteśmy coraz bliżej zmiany cen również na rynku pierwotnym? Uda się przewalczyć ten dołek rynkowy deweloperom bez obniżania cen, grając tylko popytem i podażą, a raczej podażą w odpowiedzi na popyt?

MW: Ceny na rynku wtórnym raczej są pochodną tego, co się dzieje na rynku pierwotnym, bo można porównać dwa okresy rok 2023, czyli rok, w którym działał „dopalacz” w postaci bezpiecznego kredytu 2%. I wtedy oferta mieszkań na rynku pierwotnym skurczyła się gwałtownie i bardzo szybko z powodu eksplozji popytu, co oczywiście wykorzystali sprzedający mieszkania na rynku wtórnym. I w 2023 r. na rynku wtórnym mieszkania rosły szybciej, niż na rynku pierwotnym.

Szczególnie w Krakowie, w którym oferta deweloperów skurczyła się o połowę wówczas. W ubiegłym roku mieliśmy sytuację odwrotną. Bardzo duża oferta mieszkań na rynku pierwotnym, w niektórych miastach wręcz rekordowa, pod koniec ubiegłego roku wytrąciła sprzedający mieszkanie na rynku wtórnym argumenty za podwyżkami.

Mówiąc krótko musieli sprzedający na rynku wtórnym mocno spuścić z tonu. Bo my tu mówimy o cenach ofertowych, a pamiętajmy, że ceny transakcyjne mogą być jeszcze niższe, bo po prostu kupujący negocjują.

RM: Głosy z rynku, mówią właśnie, że te ceny transakcyjne gwałtownie spadają. Jakby na wierzchu tam, gdzie są ogłoszenia, jest jakiś niewielki ruch, ale transakcje zapadają po znacznie niższych cenach.

MW: Oczywiście piszemy o ekonomii już od wielu lat i zdajemy sobie sprawę z tego, że każdą tezę da się udowodnić i pojedyncze przypadki spadków cen transakcyjnych o nawet 30% tak naprawdę niczego nie dowodzą. Bo zawsze jest tak, że są ludzie sprzedający, zdesperowani.

Nie wiem, komornik puka do drzwi czy jakieś sytuacje losowe powodują, że sprzedający bardzo mocno zgadzają się na bardzo dużą obniżkę ceny transakcyjnej, natomiast rynek wtórny ma to do siebie, że sprzedający najczęściej nie są przyciśnięci do muru i oni oczywiście mogą negocjować, mogą opuścić ceny, ale też są przypadki, że po prostu sprzedający wycofują mieszkania z oferty albo po prostu czekają. Czekają na pojawienie się czy na poprawę dostępności kredytów mieszkaniowych. Więc tutaj raczej nie spodziewałbym się jakichś obniżek przynajmniej cen ofertowych, dwucyfrowych.

Owszem, one będą i trzeba i warto negocjować cenę, ale tutaj jakiejś zapaści nie widać. Tym bardziej, że zapaść na rynku nieruchomości zwykle kojarzy się z zapaścią gospodarczą, czyli z recesją.

RM: Panie Marku, tak o 30-procentowym na pojedynczej transakcji to myślę, że obaj mamy na myśli ten sam materiał, który pojawił się w obiegu i dotyczył właśnie takiej obniżki. No ale myśli Pan, że rzeczywiście to wszystko nie układa się w jakąś całość, włącznie z szeregiem informacji również na temat tego, że z wynajmu coraz trudniej jest uzyskać w tej chwili wzrost stawek, a wiele wynajmowanych lokali, wynajmowanych jest taniej, niż wcześniej. Co by oznaczało, że rynek się chwieje.

SKOK PODAŻY MIESZKAŃ NA RYNKU WTÓRNYM. A CO NA RYNKU PIERWOTNYM? (ROZMOWA) — Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

MW: Ja bym raczej mówił, że rynek się znormalizował, bo to, co obserwowaliśmy w ciągu ostatnich dwóch lat, było pewną anomalią. Jest po prostu tak, jak powinno być. Jest duża podaż, są chętni, nic złego się w gospodarce nie dzieje.

Raczej perspektywy są optymistyczne. Rośnie gospodarka, bezrobocie jest na niskim poziomie. W tym roku pewnie wkroczymy na ścieżkę spadku stóp procentowych, więc może jeszcze nie w tym, ale w przyszłym roku kredyty mieszkaniowe staną się bardziej dostępne, więc tutaj jakby nie ma powodu do jakiejś zapaści mieszkaniowej.

Zresztą już w styczniu widać, przynajmniej na rynku pierwotnym, (bo to są na razie dane takie nieoficjalne) nastąpiło ożywienie sprzedaży mieszkań.

Deweloperzy też niezrażeni tym, że spadł popyt na mieszkania w ubiegłym roku, wprowadzają do sprzedaży kolejne inwestycje, bo właśnie mają świadomość, że w perspektywie raczej wszystko się zapowiada korzystnie z punktu widzenia rynku mieszkaniowego.

Więc tutaj ja bym nie zmieścił żadnych pęknięć, baniek cenowych, jakichś gwałtownych spadków. Jest, tak jak powiedziałem, sytuacja się normalizuje, jest konkurencja, deweloperzy muszą traktować klientów poważnie, muszą o nich zabiegać. I to bardzo dobrze.

RM: Dobrze dla nabywców w każdym razie.

Wspomina pan o rynku najmu. To może jeszcze dwa słowa, bo tutaj rzeczywiście MW: nastąpiła pewna stabilizacja w ubiegłym roku czynszów, ale już spadek podaży mieszkań na wynajem, no tutaj są symptomy, że już w czwartym kwartale pewnie za chwilę się okaże, jak już na przykład Amrol poda wyniki, nastąpią już wzrosty czynszów.

RM: Marek Wielgo, ekspert portalu rynekpierwotny.pl był naszym gościem. Dziękuję bardzo serdecznie.

Inwestujesz? Notowania na żywo, opinie analityków i wszystko, co ważne dla Twojego portfela!

Telewizja dostępna w sieciach kablowych, na platformach satelitarnych, oraz w Internecie.