NATALIA GORZELNIK, BZINES24: Bezpiecznego Kredytu 2% już nie ma, a rządowego programu Mieszkanie na Start jeszcze nie ma. Jak w związku z tym wygląda panorama polskiego rynku nieruchomości i ile płacimy za mieszkania? O tym porozmawiam z moim i Państwa gościem, którym jest dr Anton Bubiel, prezes rentier.io. Dzień dobry.
ANTON BUBIEL, RENTIER.IO: Dzień dobry pani redaktor, dzień dobry Państwu.
TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ
NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24
NG: Zacznijmy od tego, jakie są ceny na tu i teraz. Z Waszego raportu wynika, że np. w takim Krakowie przeciętnie wynoszą już 15 tysięcy złotych za metr kwadratowy. To są ceny transakcyjne? Ofertowe? Z tych 15 tysięcy jeszcze można jakoś się zejść? I jak to wygląda w pozostałych głównych miastach Polski?
AB: To są ceny ofertowe. My bazujemy na danych ofertowych, gdyż dane transakcyjne są dostępne zazwyczaj z bardzo dużym opóźnieniem i bardzo ciężko złapać tą dynamikę rynku, z którą mamy do czynienia w ostatnim czasie, żeby cokolwiek na danych transakcyjnych tutaj sensownego pokazać, więc na pewno coś od tych cen transakcyjnych potencjalni nabywcy mogą teoretycznie urwać.
Czy w praktyce to się uda przy tak dużym popycie, z jakim mieliśmy do czynienia? Pewnie pod koniec 2023 roku było ciężko, bo ani deweloperzy, ani sprzedający na rynku wtórnym nie chcieli schodzić z cen, bo po prostu widzieli bardzo, bardzo duże zainteresowanie w głównej mierze beneficjentów programu Bezpieczny Kredyt 2%.
Czy teraz sytuacja się zmieniła? Potencjalnie tak, bo jesteśmy między programami i jednocześnie to, co obserwujemy na rynku to jest to, że sprzedający z ceny schodzić nie chcą. Nikt nie chce znaleźć się w sytuacji, gdzie sprzeda taniej, a za chwilę wejdzie kolejny program i znowu napompuje popyt i ceny będą rosły. Więc jesteśmy trochę w takim momencie przejściowym, gdzie nikt dokładnie nie wie, co się wydarzy i wszyscy się boją podjąć złe decyzje.
NG: Ciekawa rzecz z Waszego raportu: Gdyby teraz pojawiła się informacja, że rządowego programu dopłat jednak nie będzie, to bez wątpienia ceny zaczęłyby spadać i taki trend mógłby potrwać do czasu znaczących obniżek stóp procentowych. To jak mocno mogłyby potanieć mieszkania?
AB: Tu należy powiedzieć, że w zasadzie widać było to już na początku 2023 roku. W styczniu ceny zaczynały maleć i dopiero wejście w życie programu Bezpieczny Kredyt 2% poprawiło istotnie nastroje i tak naprawdę już tam od marca-kwietnia ceny znowu zaczęły wzrost, a przyspieszyły w drugiej połowie roku. Teraz tak: no gdyby, gdyby nie było pozytywnych informacji, wierzymy, że ceny by spadały.
Ja nie jestem zwolennikiem bardzo radykalnych teorii o spadkach rzędu kilkadziesiąt procent, bo mamy mocne fundamenty. Od wielu lat tak naprawdę wzrost dochodów Polaków jest na podobnym poziomie procentowym jak wzrost cen mieszkań. Może poza tym wyjątkiem drugiej połowy 2023, gdzie ceny mieszkań oderwały się. W związku z tym jakiś spektakularnych spadków raczej bym się nie spodziewał.
Natomiast w przesyconych rynkach tam gdzie, podaży jest sporo myślę, że spokojnie bez programów rządowych moglibyśmy w skali roku zobaczyć jednocyfrowe spadki cen rzędu 5-7%, a na pewno w ujęciu realnym, czyli po odjęciu inflacji mówilibyśmy o spadkach na całym rynku.
NG: A w drugą stronę? Ile tysięcy, ile set złotych z tych 15 (uczepię się tego Krakowa) to jest właśnie Bezpieczny Kredyt, tak na oko? Ile właściwie dopłaciliśmy do cen mieszkań, do metra kwadratowego, od kiedy ten program się pojawił?
AB: W mojej opinii między 2-3 tysiące. Czyli tak naprawdę te wzrosty w Krakowie, które miały miejsce w drugiej połowie 2023 roku, praktycznie by nie wystąpiły, gdyby nie rządowy program. Tu też należy powiedzieć, że program był tym czynnikiem zapalnym.
My mamy także systemowe wyzwanie w postaci niskiej podaży mieszkań i gdyby tych mieszkań było znacząco więcej to nawet przy takim programie ceny by nie poszybowały tak istotnie w górę. Więc fundamentalnym problemem jest to, że po prostu tych mieszkań nie ma tak dużo jak chętnych, by je kupować. I szczególnie widoczne to jest w Krakowie właśnie, albo w innych dużych miastach. Ale Kraków tutaj się wybija we wszystkich rankingach. W związku z czym wracając – dwa tysiące, co najmniej to był wzrost zdecydowanie wynikający z wzmożonego popytu w drugiej połowie 2023.
NG: I ten popyt widać też w tym roku. Widać też, że ewidentnie nie przeszkadzają Polakom wyraźnie droższe mieszkania. Mamy dane z Biura Informacji Kredytowej, że w styczniu, mimo tego bezpiecznego kredytu 2% przecież nie było, banki udzieliły 25 000 kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości blisko ponad 10 mld złotych. Jest to kwota pięciokrotnie większa, niż rok wcześniej. No i wyraźny rekord. Czego spodziewać się dalej, jeżeli chodzi o dynamikę na rynku nieruchomości i o wzrosty cen jeszcze w tym roku?
AB: Ja tutaj może słowem komentarza jeszcze odnośnie tej rekordowej liczby kredytów, które zostały wypłacone w styczniu. No, właśnie, wypłacone zostały kredyty, gdzie decyzje kredytowe były wydawane jeszcze pod koniec 2023, więc duża część z tych kredytów to również Kredyt 2%, który po prostu się teraz realizuje w transakcjach pomimo tego, że nowe wnioski nie są przyjmowane.
Czego można się spodziewać? Myślę, że można się spodziewać pewnego rodzaju takiego zastoju trochę, można kolokwialnie powiedzieć marazmu, gdzie z jednej strony sprzedający nie będą chcieli schodzić z cen, bo za chwilę będą się spodziewać wejścia w życie programu pomocowego. Kupujący, którzy nie mają przysłowiowego noża na gardle, również poczekają przynajmniej na szczegóły tego programu, żeby się nie okazało, że teraz kupią coś, co za chwilę mogliby kupić za pomocą rządowych dopłat.
Więc innymi słowy: spodziewam się, że ceny raczej będą stały w miejscu, może będą się pojawiać delikatne wzrosty, natomiast wolumen transakcji raczej będzie wyczekiwał na te informacje na temat programu i dopiero wtedy się okaże, czy to będzie ruch w przód. Prawdopodobnie tak, co może też niestety przełożyć się na skokowy popyt, który teraz jest odraczany.
NG: Dr Anton Bubiel, prezes rentier.io był moim i Państwa gościem. Dziękuję bardzo za spotkanie i za rozmowę.
AB: Dziękuję również, wszystkiego dobrego.
Masz firmę? Nie przegap ważnych informacji dla Twojego biznesu.
Telewizja dostępna w sieciach kablowych, na platformach satelitarnych, oraz w Internecie.
Kup dostęp online do telewizji BIZNES24
Tylko 11,99 zł za miesiąc, 99 zł za roczny dostęp przez stronę BIZNES24.TV
