REKORDOWA PODAŻ MIESZKAŃ. BAŃKI NA RYNKU NIE MA? (ROZMOWA)

ROMAN MŁODKOWSKI, BIZNES24: Ponieważ mieszkania to bardzo ważny temat. Również dlatego, że dla tych, którzy nie traktują ich jako inwestycji, ale tylko mają mieszkanie jako składnik majątku, ten składnik majątku jest bardzo istotny, postanowiliśmy kontynuować temat. Będziemy teraz rozmawiać z Markiem Wielgo, ekspertem portalu rynekpierwotny.pl. Witam bardzo serdecznie.

MAREK WIELGO, RYNEKPIERWOTNY.PL: Dzień dobry.

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24

RM: No dobrze, to teraz tak: czy może być tak, że na rynku pierwotnym jest wystarczająco dużo powodów, żeby nie widzieć tego, że ceny spadają?

MW: Ha… Panie redaktorze, to co my widzimy, to widzimy ceny ofertowe. I ceny ofertowe nie spadają, one są ustabilizowane. Natomiast gdzieś tam pod powierzchnią jest oczywiście spadek cen transakcyjnych, czyli cen, po których deweloperzy zawierają umowy deweloperskie. My tych cen nie widzimy, chociaż oczywiście obserwujemy tak zwane promocje. Chociażby wczoraj jedna z dużych firm deweloperskich ogłosiła, że wprowadziła promocję, obniżkę o 220 tysięcy złotych na mieszkaniu trzypokojowym. To są mieszkania na warszawskiej Woli. Ta przecena oznacza zejście z 20 niespełna pół tysiąca do 17,5 tysiąca złotych w jednym przypadku, w drugim z niespełna 12,5 do 16,5 tysiąca złotych, czyli o 15%. Czyli przebijam pana Kuczyńskiego i w Warszawie mamy obniżkę cen o 15%.

Tylko szanowni Państwo, ta promocja dotyczy słownie: czterech lokali w inwestycji liczącej 107 mieszkań. Oczywiście nie sposób wykluczyć, bo generalnie deweloperzy nie lubią czy nie obniżają cen ofertowych. To mogłoby wywołać jakby dalszą presję na spadki cen, więc wprowadzają tego typu promocje.

Niewykluczone, że potencjalni klienci, którzy zadzwonią do tej firmy, może się okazać, że nie tylko te 4 mieszkania, ale również inne też można kupić z tak dużą bonifikatą. Ale ja bym podzielił deweloperów, na powiedzmy 3 grupy. Pierwsza grupa to są firmy (chociaż pewnie jest ich niewiele na rynku), które pewnie w każdej branży tak jest, że są firmy, które mają kłopoty. Mają kłopoty płynnościowe, w związku z tym ratują się, wyprzedając mieszkania, ratują swoją płynność.

Są firmy, do których pewnie należy ta, o której wspomniałem, które przeszacowały ceny swoich mieszkań na zasadzie: a nuż się uda. No ale się nie udało, bo sytuacja na rynku jest w tej chwili taka, że deweloper jest zmuszony spuścić z tonu. No i są firmy, które odpowiednio wyceniły swoje mieszkania. Te ceny są na tyle atrakcyjne, że wspomagają się marketingowo drobnymi bonusami, typu nie wiem, akt notarialny za darmo, czasami jakieś zniżki na miejscu parkingowym. Mówiąc krótko, tego typu promocji zresztą nie jest tak wcale dużo na rynku, jak można byłoby się spodziewać. Co jest faktem? Faktem jest, że mamy w wielu miastach rekordową ofertę.

RM: A co to znaczy rekordową ofertę? Tzn. rekordowo dużo mieszkań na sprzedaż?

MW: Tak tak. W Łodzi jeszcze nigdy nie było tak dużej liczby mieszkań na sprzedaż jak obecnie. Podobnie nadpodaż mamy w Katowicach. To są dwa miasta, których mamy ewidentnie sytuację nadpodaży mieszkań. Bo przyjęło się, wśród ekspertów istnieje coś w rodzaju takiego indeksu rozgrzania rynku.

Mówimy, że jeżeli sprzedaż czy oferta mieszkań wystarczyłaby na przykład na więcej, niż 10 kwartałów sprzedaży, przy założeniu oczywiście, że kolejne mieszkania napływają na rynek. No to mamy do czynienia z nadpodażą. Natomiast, jeżeli jest poniżej czterech kwartałów, no to wtedy to deweloperzy rozdają karty. I jeszcze rok temu mieliśmy z taką sytuacją do czynienia w większości miast. Sytuacja się diametralnie zmienia.

RM: Tak, ja rozumiem, ale chciałem tylko zwrócić uwagę, że jak mówimy o tym, że tu i ówdzie zaczyna się pojawiać nadpodaż, to znaczy, że rynek jest w stanie nierównowagi. No i rzeczywiście bańki są pojęciem bardzo umownym, można je różnie tłumaczyć, ale to by sugerowało, że następnym krokiem po nadpodaży będzie spadek cen, tych realnych, transakcyjnych. Nawet jeśli nie zobaczymy ich w ogłoszeniach, to one będą. Jest też tak, że słyszymy również w tym studiu od różnych naszych gości, że ten rok spowoduje, że zostaną duzi, efektywni, dobrze zorganizowani developerzy. Ci mali, często robiący deweloperkę, jako jakiś taki biznes dodatkowy, nie będą w stanie przetrwać. Więc to jest kolejny sygnał, że sytuacja jest bardzo trudna.

REKORDOWA PODAŻ MIESZKAŃ. BAŃKI NA RYNKU NIE MA? (ROZMOWA) — Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

MW: Tak, tylko że chciałem zwrócić uwagę, że sam niedawno tutaj słyszałem państwa w studiu, że mamy rekordowo niskie bezrobocie. Perspektywy gospodarcze są całkiem niezłe, również mamy przed sobą spadki stóp procentowych. No, w związku z tym deweloperzy nie są w takiej bardzo dramatycznej sytuacji, żeby musieli drastycznie obniżać ceny mieszkań.

Oni czy większość z nich spokojnie przeczeka do przyszłego roku, kiedy stopy procentowe prawdopodobnie już wyraźnie spadną. I w związku z tym to, co robią w tej chwili, co jest z punktu widzenia oczywiście potencjalnych nabywców bardzo korzystnym zjawiskiem, wprowadzają na rynek więcej mieszkań w segmencie popularnym, czyli takich na kieszeń kredytobiorcy.

Z takim zjawiskiem mamy do czynienia na przykład w Krakowie czy w Warszawie, gdzie od pół roku średnia cena metra kwadratowego jest stabilna. Dzięki temu, że na przykład w przypadku Warszawy pojawiło się bardzo dużo mieszkań w tańszych dzielnicach, takich jak Białołęka, Targówek, Wawer, w związku z tym nabywcy mają większy wybór stosunkowo tanich mieszkań.

RM: Panie Marku, bo muszę wyjaśnić, co pokazaliśmy na ekranie obok Pana, bo tak się pojawiło nagle, a widzowie mogą się zastanawiać, co to jest. Bo myśmy się trochę zachwycili prawdę mówiąc, w redakcji takim narzędziem, które nazywa się zametr.pl, więc pokazujemy stronę tego narzędzia, które pokazuje i rynek pierwotny i rynek wtórny w niektórych miastach w Polsce.

Tu akurat mamy otwarty Kraków. I tak się zastanawiam, gdyby doszło do (oby nie), ale chociaż są ci, którzy chcą kupić, no więc to jest zawsze ta druga strona, ale z punktu widzenia tych, którzy mają ulokowany majątek w nieruchomościach, (oby nie) doszło do jakiejś przeceny, być może ona nie zacznie się na rynku profesjonalnych sprzedawców, jakimi są deweloperzy, pojawi się na rynku wtórnym.

I na rynku wtórnym w Krakowie na przykład mamy takie spadki po 8-7-5%, ale kwotowo dosyć spore, np. mieszkanie, które Państwo gdzieś tutaj widzą na swoim ekranie, które ja widzę bardzo małe te miniatury, więc nie jestem pewien, ale mamy na przykład 488 tysięcy i tu jest spadek ceny o 50% i jak przeszlibyśmy tym narzędziem przez kolejne miasta to tych niższych cen, bo te małe wykresiki pokazują datę, w której doszło do zmiany ceny, jest zdecydowana przewaga.

MW: Zawsze tak było, jest i będzie, że znajdą się, znajdą się osoby, które są niejako zmuszone z różnych przyczyn losowych, nie wiem, komornik puka do drzwi, sprzedawać mieszkanie za wszelką cenę. No, ale jeśli takie przeceny są dość duże, one z reguły dotyczą dużych metraży, to po pierwsze.

Po drugie rynek wtórny, faktycznie tutaj możemy już mówić o spadku cen, dlatego że rynek pierwotny i wtórny są w jakimś sensie połączone. Jeżeli jest bardzo duża oferta mieszkań na rynku pierwotnym, to sprzedający na rynku wtórnym nie mają żadnych argumentów za podwyżkami. Wręcz przeciwnie. Przy obecnej podaży, która też jest bardzo wysoka, jeżeli komuś zależy na sprzedaży, musi mocno ograniczyć swój apetyt. Tym bardziej że bardzo często są to ceny sufitowe i dopiero jakby sytuacja zmusza do obniżek.

RM: Marek Wielgo, ekspert portalu rynekpierwotny.pl był naszym gościem. Dziękuję serdecznie.

MW: Dziękuję.