REIT-Y W POLSCE. DA SIĘ JE ZROBIĆ? (ROZMOWA)

ROMAN MŁODKOWSKI, BIZNES24: Pojawia się taki temat oznaczony czterema literami: REIT, czyli fundusze inwestycyjne inwestujące w nieruchomości. A jakie nieruchomości? Mogą oczywiście inwestować w mieszkaniowe, ale mogą też inwestować w nieruchomości komercyjne. Być może to lepszy sposób inwestowania, niż takie bezpośrednie szukanie ekspozycji na rynek nieruchomościowy. REIT-y wróciły, znalazły się w planie prac Ministerstwa Finansów na lata 2025-2028 i wszyscy zastanawiają się, jaki kształt mogą przyjąć.

Do dyskusji włączyła się firma JLL Polska, z której prezesem Mateuszem Boncą łączymy się w tej chwili. Witam bardzo serdecznie Panie prezesie.

MATEUSZ BONCA, JLL: Dzień dobry.

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24

RM: Za Panem pokój hotelowy w luksusowym Cannes, bo trwają targi MIPIM, tak swoją drogą. Jest jakiś wątek na tych targach, taki najbardziej istotny dla rynku nieruchomości?

MB: Myślę, że te targi są ciekawsze, niż targi w zeszłych latach, ponieważ fundusze są bardziej gotowe do podejmowania decyzji i w tej chwili tak naprawdę rozmawiamy już o rzeczywistych transakcjach i o gotowości do aktywizowania kapitału. Mniej gadania, więcej decyzyjności.

RM: Jasne. No to w takim razie dobry moment, żeby rozmawiać również o REIT-ach. Pytanie brzmi czy tym razem myśli Pan, Panie prezesie, że to będzie tak na poważnie? Macie w JLL jakiś wgląd? Ktoś z ministerstwa pytał o coś, toczą się jakieś rozmowy zakulisowe?

MB: Dyskusje trwają już od wielu lat. Natomiast jeżeli uda się w biznesie i w ekonomii, ale też w polityce gospodarczej, timing uznać jako kluczowy, to to jest taki moment, w którym te decyzje o wprowadzeniu REIT-ów należałoby podjąć. A to dlatego, że zbiegają się trzy główne elementy. Po pierwsze, w ciągu ostatnich 7 lat w Polsce zainwestowano około 170 miliardów złotych w nieruchomości komercyjne, co oznacza, że ten rynek dojrzał. I ta podstawa, te aktywa, te portfele są wystarczająco duże, żeby już konstruować wokół nich fundusze, też dopuszczające szerszą grupę inwestorów.

Z drugiej strony po stronie popytowej tylko 6% tego kapitału, który inwestuje to jest kapitał polski. W związku z tym ten kapitał trzeba aktywizować. I w zeszłym roku z Pekao S.A. analizowaliśmy zdolność klientów indywidualnych i instytucjonalnych na wejście w ten rynek, na lokowanie kapitału i widzimy, że około 20 miliardów kapitału polskiego, złotych, polskich byłoby możliwe do zablokowania w ciągu najbliższego w takim średnim/dłuższym okresie, czyli nie w ciągu roku, ale w ciągu 3, 5, 7 lat. Czyli jest i popyt.

No i trzecia rzecz to ten timing związany też z wyceną REIT-ów. REIT-y są produktem, który jest odwrotnie dochodowy do obligacji skarbowych i w tej chwili w spadającym czy w przewidywanym spadającym środowisku stóp procentowych mielibyśmy też systemowe wsparcie dla tych pierwszych REIT-ów, a to jest bardzo ważne na początku, żeby taki nowy instrument uplasować.

RM: Proszę mi powiedzieć, obawy przeciwników wprowadzenia REIT-ów, które nie są tak całkiem powszechnym wehikułem inwestycyjnym w Europie, bo tylko 14 krajów europejskich ma to rozwiązanie wprowadzone, obawy, że to będzie jakaś forma zmniejszenia dostępności mieszkań, na ile one są uzasadnione, na ile, tak jak Wy widzicie, z poprawką na to, że głównie zajmujecie się jednak nieruchomościami czy udziałem w inwestycjach w nieruchomości komercyjne, na ile to będzie tak, że REIT-y staną się mechanizmem inwestowania na rynku mieszkaniowym, a na ile jednak będą dotyczyły rynku bardziej w Polsce komercyjnego?

MB: Panie redaktorze, ma Pan rację. Tylko w 14 jurysdykcjach czy krajach Unii Europejskiej REIT-y istnieją, natomiast te kraje odpowiadają za 80% PKB. Także te REIT-y są w krajach, które są bardziej zaawansowanymi, bardziej rozwiniętymi kapitałowo.

I cała dyskusja o REIT-ach dotyczy tak naprawdę nie tylko rynku mieszkaniowego, ale też szerzej, jak rozumiem, też debaty w tej chwili takiej legislacyjnej, dotyczy też rozszerzenia możliwości inwestowania również w alternatywne klasy aktywów.

Natomiast jeżeli mielibyśmy spojrzeć tylko na ten wycinek rynku, czyli rynek mieszkaniowy, to my w tej chwili w Polsce mamy około 20 tysięcy mieszkań, które działają w takim czysto komercyjnym rynku, rynku najmu. A mieszkań czy jednostek mieszkaniowych w Polsce jest 15 milionów. W związku z tym jest to tylko promil tego rynku i nawet zwielokrotnienie aktywności na rynku nie spowodowałoby jakiejś zasadniczej zmiany w dynamice czynszowej czy dynamice dostępności.

RM: Dyskusja być może będzie się toczyła o czymś, co Państwo, że tak powiem, wyjęli przed nawias tej dyskusji, czyli o kwestii koncentracji, jak dużą część takiego funduszu jeden inwestor mógłby mieć. Dlaczego to jest w ogóle problem? Dlaczego nie mógłby mieć 90, równie dobrze jak 20%?

MB: Myślę, że to jest kwestia dojrzałości.

RM: No właśnie, bo tam się pojawiło, że 60% to powinien być taki poziom koncentracji, który byłby najbardziej korzystny z punktu widzenia inwestora.

MB: To też jest kwestia dojrzałości rynku. Są rynki takie jak Wielka Brytania czy Niemcy, gdzie ta koncentracja jest ograniczona do 10%. I rzeczywiście ten akcjonariat rozproszony lub też więcej jest z mniejszym udziałem wiodących inwestorów instytucjonalnych.

Natomiast są te rynki bardzo dojrzałe. Te REIT-y są też relatywnie duże. Większość rynków, na których te REIT-y działają, to rynki, na których jednak koncentracja jest dopuszczalna, jako dużo wyższa. I to jest związane z bezpieczeństwem inwestowania też tych inwestorów rozproszonych. Kluczem do dyskusji jest tutaj pozostawienie jednego wiodącego inwestora, który ma swój własny kapitał, ma swoje własne ryzyko i prowadzi ten fundusz w sposób efektywny nie tylko dla siebie, ale też dopuszcza do udziału w tym funduszu mniejszych inwestorów.

Z jednej strony mniejsi inwestorzy mają korzyści podobne do zwrotu, który ma ten duży, wiodący fundusz, a z drugiej strony ten duży wiodący fundusz odzyskany kapitał może wykorzystywać do prowadzenia dalszej działalności rozwojowej.

RM: Dobrze, to jeszcze teraz dla tych widzów, którzy zastanawiają się: no dobrze, ale jak takie REIT-y zarabiają, co one generują dla swoich uczestników, to jeszcze takie krótkie ABC Panie prezesie, na czym zarabiają REIT-y i w jaki sposób dzielą się z inwestorami, wypracowanymi zwrotami z kapitału.

MB: W dużym uproszczeniu REIT-y to fundusze, które inwestują w aktywa nieruchomościowe lub też nieruchomościowe, jakieś alternatywne. Natomiast te aktywa generują przepływy pieniężne i po opłaceniu kosztów działalności tych aktywów pozostaje pewien zysk. I ten zysk musi być dystrybuowany do inwestorów w formie dywidendy.

RM: Bardzo fajnie byłoby mieć takie narzędzia inwestycyjne. Mateusz Bonca, prezes JLL Polska był naszym gościem, prosto z Cannes. Bardzo serdecznie dziękuję.