PROGNOZA CEN MIESZKAŃ NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI. JLL: CENY MIESZKAŃ WYRAŹNIE ROSNĄ (ROZMOWA)

MARCIN DOBROWOLSKI, BZINES24: Natomiast my teraz spojrzymy na przyszłość rynku mieszkaniowego, a dokładniej na prognozę cen, bowiem rozwierają się nożyce cenowe rynku mieszkaniowego: drożeją te mieszkania objęte rządowym kredytem, tanieją zaś takie, które się do niego nie kwalifikują. Z nami jest Aleksandra Gawrońska, dyrektor badań rynku mieszkaniowego, JLL. Dzień dobry.

ALEKSANDRA GAWROŃSKA, JLL: Dzień dobry. Witam Państwa.

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24

MD: Czy ceny mieszkań jednoznacznie we wszystkich kategoriach rosną?

AG: Tak, zdecydowanie. I nie rosną tylko te, o których pan wspomniał, dedykowane nabywcom, którzy chcą skorzystać z kredytu na 2 procent. My patrzymy na cały rynek, dzieląc go również na segmenty, chociażby jakościowe i widzimy, że nie tylko ten segment popularny, ale również ten dedykowany zamożniejszych klientom, a tutaj również te inwestycje, które zarówno były w ofercie, jak i te nowo wprowadzane, ich ceny idą w górę kwartał do kwartału na wszystkich, analizowanych przez nas największych rynkach. Mam tutaj na myśli tych 6 największych miast.

Oczywiście to, co warto podkreślić to to, że ten wzrost cen przyspieszył w ostatnim czasie, w szczególności w tym drugim, minionym kwartale. Jeszcze na początku roku sama zapowiedź tego nowego programu sprawiła, że skończyły się promocje deweloperów obserwowane na koniec 2022. Na ten moment przyspieszyły wzrosty cen i coraz bardziej jest to widoczne w szczególności na rynkach, w których są problemy podażowe. Problemy z ograniczoną ofertą.

MD: To Spójrzmy teraz, czy wykreujmy najbardziej możliwy scenariusz negatywny: Czy jest jakikolwiek scenariusz, w którym zakłada Pani- zakładają Państwo mocne wyhamowanie wzrostu cen mieszkań, albo ewentualnie nawet ich spadek? Co by się musiało stać, gdyby do tego doszło?

AG: Takiego scenariusza nie zakładamy, chociaż oczywiście, jak nauczyliśmy się już z tej bliskiej przeszłości i okresu covidowego i 2022 roku, po wybuchu wojny, że mogą się wydarzyć rzeczy nieoczekiwane. Natomiast one do tej pory raczej powodowały pewne tak, jak w covidzie, wyhamowanie, taką stabilizację przez chwilę. Natomiast w przypadku wojny tutaj efekt był zupełnie odwrotny. To oczywiście miało wpływ na cenę materiałów budowlanych i te ceny po prostu poszybowały nam trochę do góry. Natomiast nie zakładamy takiego scenariusza, w którym możemy myśleć o tym, że ceny spadną bądź będziemy obserwować stabilizację. Wręcz odwrotnie.

Nasze scenariusze zakładają wyraźny wzrost cen, wyraźny w szczególności w tym 2023 roku. I pewnie tutaj gdzieś jesteśmy na poziomie takiej średniej inflacji- średniorocznej.

Natomiast na części rynków takich, jak Warszawa i Kraków, możliwe, że również Wrocław, ten wzrost cen może być nawet delikatnie wyższy. Dlaczego? Dlatego, że to są rynki, na których wybór dla nabywców jest bardzo ograniczony. W przypadku samej Warszawy oferta na koniec czerwca wyniosła nieco ponad dziesięć tysięcy jednostek. Gdzie przy tak już rozpędzającej się skali sprzedaży, która wraca nam do poziomów gdzieś z drugiej połowy 2021 roku, ta oferta powinna być zdecydowanie wyższa: bliżej 17-18 tysięcy. I to wszystko powoduje, że ta przestrzeń na to, aby te ceny wyraźnie szły do góry, po prostu jest.

MD: Pani Aleksandro, ale jednocześnie zastanawiające jest to, że są takie ośrodki badawcze, które pokazują, że mieszkania niekwalifikujące się do kredytu na 2%, że tamten wzrost jest bardzo niski, a nawet w niektórych kategoriach ceny tych mieszkań spadają, bo jak rozumiem nie ma chętnych. Ja wiem, że to jest kwestia grupy badawczej, ale mimo wszystko zadziwiające jest, że są takie różnice między danymi, którymi Państwo dysponujecie, a dysponuje np. grupa REDNET.

AG: Pytanie, o jakich konkretnie jednostkach tutaj ta druga firma wspomina. Jeżeli to są mieszkania, które są na granicy limitu, no, bo w tym przypadku nie mamy faktycznie limitu ceny metra kwadratowego i to warto podkreślić. Natomiast jest limit kredytu. I ten limit kredytu powoduje na tych dużych rynkach, że faktycznie mówimy o mieszkaniach, które kosztują albo 700, albo maksymalnie 800 tys. zł. I w przypadku…

MD: …To inaczej zadam to pytanie. I przepraszam, że pozwolę sobie inaczej zapytać, jakie mieszkania w Pani ocenie mogą ulec przecenie? To znaczy jakie muszą spełniać warunki, jakie muszą mieć elementy, które spowodują, że ich cena może spaść?

AG: Ja myślę, że to są tylko takie mieszkania, które są gdzieś na granicy tego limitu całej ceny w przypadku kredytu za 2%. I raczej mówimy tylko i wyłącznie tutaj o takiej grupie, o takiej puli jednostek. Dlatego, że wszystkie, które już później są cenowo droższe, one i tak nie są dedykowane zupełnie tej grupie nabywców. A my nie obserwujemy żadnych spadków, jeżeli chodzi o sprzedaż, ta sprzedaż rośnie. I udział osób, udział nabywców, którzy są zainteresowane kredytem w sprzedaży, to nie jest 70% tej sprzedaży. Ale w drugim kwartale z informacji uzyskanych od deweloperów od kilku do dwudziestu kilku, może 30 procent, on rośnie.

MD: Na granicy powiedziała pani, jaka to jest granica? Jaka to jest cena?

AG: Mówimy teraz o cenie całkowitej albo 700-800 tysięcy, dlatego, że maksymalna wysokość tego kredytu plus 200 000 wkładu własnego. Tylko pytanie jakby tutaj ile też osób ten wkład własny tak wysoki będzie posiadało w przypadku tych największych miast.

MD: Bardzo Pani dziękuję za ten komentarz. Z nami była Aleksandra Gawrońska, dyrektor badań rynku mieszkaniowego firmy JLL. Dziękuję pięknie.

AG: Dziękuję serdecznie.

Inwestujesz? Notowania na żywo, opinie analityków i wszystko, co ważne dla Twojego portfela!

Telewizja dostępna w sieciach kablowych, na platformach satelitarnych, oraz w Internecie.