Autopromocjaspot_img

Data:

UDOSTĘPNIJ

POWRÓT REIT-ÓW DO POLSKI? (ROZMOWA)

Powiązane artykuły:

JOLANTA PAWLAK, BIZNES24: Na inwestycji w nieruchomości nie można stracić. Ale czy na pewno? Czy tak jest także w przypadku funduszy nieruchomości? Jak inwestować w REIT-y? O tym porozmawiam z moim i Państwa gościem, którym jest Pan dr Grzegorz Mizerski, prezes CrowdREIT PLC. Dzień dobry.

GRZEGORZ MIZERSKI, CROWDREIT PLC: Dzień dobry, pani redaktor. Dzień dobry Państwu. Miło mi jest gościć w tak znamienitym programie.


TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24


JP: Dziękujemy bardzo. CrowdREIT — co to w ogóle jest, Panie doktorze, jak działa? Jak można zainwestować, w co sam REIT będzie inwestował, jaką ma strategię?

GM: Może zanim powiem coś więcej na temat CrowREIT PLC, czyli spółki, którą mam zaszczyt zaprezentować może kilka słów na temat REIT. Co to są REIT-y? Real Estate Investment Trust to są fundusze dywidendowe, które inwestują w nieruchomości komercyjne i zazwyczaj są zwolnione z podatków na poziomie CIT pod warunkiem, że zysk, który wygenerują z inwestycji w nieruchomości komercyjne, czyli z nieruchomości na wynajem, wypłacą w całości albo prawie w całości swoim akcjonariuszom.

I to jest cały mechanizm, który powoduje to, że REIT-y na świecie już ponad 40 państwach działają i mają się coraz lepiej, generując coraz większe przychody, kupując coraz więcej nieruchomości i w coraz większym stopniu są jakimś zabezpieczeniem kwazi-emerytalnym dla wielu milionów. A jeśli chodzi o Stany Zjednoczone dla wielu setek milionów inwestorów indywidualnych.

W czym tkwi siła tego typu funduszy? Otóż przede wszystkim wymóg wypłaty obowiązkowej dywidendy z działalności podstawowej, czyli REIT-y, które nie mogą kumulować zysków, muszą wypłacać te zyski akcjonariuszom dlatego, że są zwolnione podatkowo (i to jest jeden z warunków utrzymania tego zwolnienia) i emitują akcje i za środki pozyskane z emisji akcji kupują nieruchomości komercyjne, które następnie wynajmują.

I to jest bardzo, bardzo lubiane źródło zysków dla inwestorów indywidualnych, którzy niekoniecznie dysponują dużymi kwotami rzędu kilkuset tysięcy złotych, jeśli chodzi o polskie warunki do bezpośredniego inwestowania w nieruchomości na wynajem. Wszystkie publikatory zachęcają do tego, aby inwestować w nieruchomości na wynajem — mieszkania na wynajem. Jest to bezpośrednie inwestowanie, natomiast REIT-y umożliwiają pośrednie inwestowanie w nieruchomości, zdejmując wiele ryzyk. Dają stabilność i pewność wypłaty dywidend. Nie ma uznaniowości tak jak w innych spółkach dywidendowych.

Otóż ta dywidenda z wynajmu nieruchomości musi być wypłacana i tutaj REIT-y wypłacają ją czasami nawet miesięcznie, więc jest obowiązek wypłaty dywidendy. Jest stabilność cash flow, czyli przepływów finansowych, bo one są oparte na wynajem nieruchomości i to są dwie główne przyczyny wielkiej popularności REIT-ów, funduszy tego typu na świecie. Niestety nie w Polsce.

JP: Panie doktorze, no właśnie, dlaczego polscy mocodawcy tak boją się REIT-ów?

GM: Wie pani, to chyba to jest pytanie, na które nie mamy odpowiedzi. Cała branża czeka z utęsknieniem na wprowadzenie odpowiednich ustaw czy ustawy, która by regulowała funkcjonowanie tych podmiotów. Mam jakieś swoje tezy na ten temat. Jedną z nich jest to, że nasz ustawodawca musiałby zwolnić podmioty z podatku CIT, a wiemy, że podatek CIT to zasila budżet centralny. Może nie swoim kosztem, ale ten zysk byłby przekazywany do budżetów samorządów tak i budżetów lokalnych. I być może to jest jedna z głównych przyczyn. Być może to też nie do końca zrozumienie istoty tego jak one funkcjonują.

JP: Być może, panie doktorze. Być może politycy po prostu nie rozumieją? Nie tyle nie chcą, co nie rozumieją?

GM: Ostatnia próba, która była, mianowicie było to jakieś dwa lata temu i te podmioty miałyby w projekcie nazywać się SINN. I ja z racji tego, że zajmuję się projektami od wielu, wielu lat, to niestety z przykrością muszę stwierdzić, że to był „sin”, to był „grzech” na żywym organizmie REIT-owym, bo ten projekt był bardzo, bardzo zły. I jeżeli jest tak, jak branża mówi, że Ministerstwo Finansów podejmuje kolejną próbę reaktywowania tego projektu, wprowadzenia ustawodawstwa REIT-owego do Polski, to tylko przyklasnąć i trzymać kciuki, żeby to były dobre rozwiązania dla inwestorów indywidualnych.

Niestety mamy doświadczenia z różnych projektów w Europie, chociażby w Niemczech czy w Wielkiej Brytanii. To są dwa różne modele. I ten ostatni projekt, który był, to on raczej miał charakter ustawy, która była bardzo zbliżona do ustawy niemieckiej, a ustawa niemiecka, ustawa o REIT-ach spowodowała to, że po trzech latach dyskusji powstały zaledwie dwa czy trzy REIT-y na tak gigantycznym rynku, jakim jest rynek nieruchomości.

Po drugiej stronie mamy ustawodawstwo angielskie, które czerpało z bardzo dobrych doświadczeń amerykańskich z kolei. I tam na rynku, na rynku w Wielkiej Brytanii działa tych REIT-ów, tych funduszy ponad 70. Branża się rozwija, kapitał płynie na giełdy i na giełdę alternatywną. Zyskują na tym drobni inwestorzy indywidualni. I to jest chyba właśnie kierunek, który bym rekomendował dla Ministerstwa Finansów.

JP: Panie doktorze, jakie są oczekiwania co do stopy zwrotu?

GM: Wie pani, posiłkując się danymi z rynku amerykańskiego, średnioroczna stopa zwrotu w okresie kilkudziesięciu lat, 30-40 lat kształtuje się na poziomie między 10 a 12% planu, czyli średniorocznie.

Natomiast jakby popatrzeć na różne kategorie REIT-ów, czyli tych funduszy, które mówimy o rejsach publicznych, to stopy zwrotu dla wybranych funduszy, które wchodzą na przykład na rynek giełdowy, to są rzędu ponad 100 procent czy nawet ponad 200%.

Oczywiście to są incydentalne przypadki i nie należy patrzeć na cały sektor REIT-owy poprzez pryzmat tych przypadków indywidualnych. Generalnie jest to oferta dla inwestorów, którzy z jednej strony mają apetyt na wyższą stopę zwrotu, niż na lokacie bankowej, a jednocześnie nie chcą podejmować nadmiernego ryzyka. Więc to jest produkt, który jest idealnie skrojony, jeśli dobrze jest oczywiście poukładany, to ustawowo jest to produkt skierowany dla całej masy inwestorów, którzy boją się inwestować w typowe akcje, czyli instrumenty podwyższonego ryzyka, boją się zmienności, boją się tego, że dłuższa perspektywa wymusza na nich to, że ten zysk jest odłożony w czasie.

W przypadku REIT-ów to jest instrument hybrydowy. To znaczy on ma dużo z obligacji, bo ten element obowiązkowej wypłaty dywidendy, nawet w formule miesięcznej, zbliża się do obligacji, a jednocześnie ma charakter akcji, no bo inwestorzy indywidualni zyskują na wzroście wartości kursu.

Mówię o REIT-ach, które są notowane na publicznych giełdach. Oczywiście są REIT-y, które są niepubliczne i wtedy ta stopa zwrotu jest trochę inaczej liczona. Rozumiem, że mówimy o podwyższonym bezpieczeństwie, czyli o tych podmiotach, które są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych.

Czyli, Panie doktorze, jak dobrze zrozumiałam i reasumując, to my stajemy się takimi współwłaścicielami nieruchomości bez takich dodatkowych zobowiązań?

GM: Tak. Proszę sobie wyobrazić, że na przykład w Stanach Zjednoczonych może pani być współwłaścicielem Empire State Building. Tak i to jest ikona nieruchomościowa chyba całego świata i jest w portfelu jednego z publicznych REIT-ów. I każdy może sobie kupić akcje REIT-a, który jest właścicielem takiego budynku.

Więc przekładając to na rynek polski, hipotetycznie, oczywiście dla potrzeb tego wywiadu można sobie wyobrazić, że Pałac Kultury stanie się podmiotem, który generuje zyski z wynajmu. Można go opakować w strukturę REIT-a i każdy z Polaków mógłby być współwłaścicielem Pałacu Kultury w Warszawie.

JP: Panie doktorze, a jak REIT-y w ogóle mogłyby ożywić rynek nieruchomości komercyjnych?

No jeszcze wracając do tego, żebyście Państwo sobie zwizualizowali, jaka jest skala tych inwestycji. Otóż Warszawiacy znają bardzo dobrze Złote Tarasy. Warszawiacy bardzo dobrze znają Galerię Mokotów czy Galerię Arkadia. To są rodzynki w portfelach REIT-a Unibail-Rodamco-Westfield, australijsko-francuskiego i ten REIT jest właścicielem tych galerii. Więc fakt, że przez 30 lat nie jesteśmy w stanie dopracować sobie takich rozwiązań ustawowych, spowodował to, że te nasze najlepsze nieruchomości właśnie typu Złote Tarasy, niestety odpłynęły i pracują dla emerytów australijskich, czy francuskich.

Czy my chcemy w dalszym ciągu utrzymywać ten status? Wie Pani, to woła o pomstę do nieba, że nasza klasa polityczna nie dorosła do tego typu rozwiązań, a mamy ogromną masę wolnych środków. Gdyby popatrzeć na to, co się dzieje na depozytach gospodarstw domowych w bankach.

Będziemy do tematu wracać. Bardzo dziękuję. Dr Grzegorz Mizerski, prezes CrowdREIT PLC. Bardzo dziękuję.

GM: Dziękuję Państwu.

Inwestujesz? Notowania na żywo, opinie analityków i wszystko, co ważne dla Twojego portfela!

Telewizja dostępna w sieciach kablowych, na platformach satelitarnych, oraz w Internecie.

POWRÓT REIT-ÓW DO POLSKI? (ROZMOWA)

Informacje dla tych, dla których pieniądze się liczą- przez cały dzień w telewizji BIZNES24

Tylko 36 groszy dziennie za dostęp przez www i 72 grosze dziennie za dostęp do aplikacji i VOD (przy rocznym abonamencie)

Sprawdź na BIZNES24.TV