NATALIA GORZELNIK, BIZNES24: Jak wynika z raportu Expandera i Rentier.io w porównaniu z majem 2020 r. ceny mieszkań spadły aż w 14 z 17 monitorowanych miast. Porozmawiam teraz z moim i Państwa gościem, którym jest Anton Bubiel, prezes Rentier.io. Dzień dobry.
ANTON BUBIEL, PREZES RENTIER.IO: Dzień dobry, pani redaktor dnia. Dobry Państwu.
TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ
NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24
NG: Mówimy o tym, że mieszkania tanieją. To dobra informacja, ale przecież zdolność kredytowa Polaków cały czas jest fatalna. I to jest ta informacja zła. Jak wynika z danych, w listopadzie zdolność trzyosobowej rodziny wynosiła zaledwie 427 tysięcy. To jak bardzo powinny te mieszkania potanieć, żeby nas było stać na ich zakup?
AB: Trzeba pamiętać, że rynkiem mieszkaniowym rządzi szereg zmiennych. I pewne rzeczy są przyczyną, pewne są skutkiem. Te spadki, które teraz obserwujemy, co tutaj warto też zaznaczyć my monitorujemy te ceny ofertowe, bo to są najszybsze dane, które jesteśmy w stanie uzyskać z jakimś opóźnieniem docierają do nas też dane transakcyjne, ale o tym możemy później porozmawiać. Natomiast rynek mieszkaniowy jest napędzany kredytem i dzisiaj rekordowe oprocentowanie kredytów jest bezpośrednią przyczyną tychże spadków, które raportujemy. Do jakiego poziomu to będą spadki? Sporo zależy od tego, na jakim poziomie będą stopy procentowe w najbliższym czasie. Pamiętajmy też, że końcówka tego roku to dość intensywne, rządowe wakacje kredytowe, które również nie pozwoliły temu rynkowi zderzyć się z nadmiarową podażą. Ta podaż owszem, zwiększyła się, ale nie aż tak bardzo. W związku z tym sprowadzając do prostych czynników: sporo zależy od stóp procentowych. Stopy procentowe zależą od inflacji. Jeżeli stopy procentowe będą wzrastać, czekają nas mocniejsze spadki cen. Jeżeli jednak Narodowy Bank Polski zdecyduje się utrzymywać stopy procentowe na obecnym poziomie lub wręcz luzować tę politykę, niewykluczone, że te spadki, które odnotowaliśmy, będą tym dołkiem i ceny nieruchomości mogą kontynuować wzrosty w przyszłości.
NG: No właśnie o tym rozmawialiśmy wczoraj w BIZNES24 mówiąc o tym, że mamy załamanie na rynku kredytów nieruchomości. No i wniosek był taki, że skoro mamy niską zdolność kredytową, mamy niższy popyt na kredyty. Długofalowo może to zmniejszyć liczbę nowych inwestycji i wywindować ich cenę. Kiedy długofalowo spodziewacie się Państwo powrotu tych horrendalnie wysokich stawek? I czy może do jakich poziomów mogą one wtedy dojść? Czy to będzie jeszcze wyższy poziom ponad te i tak już koszmarnie drogie stawki, które obserwujemy od jakiegoś czasu?
AB: Tak, jak wspomniałem, kiedy to jest uzależnione od polityki banku centralnego i tutaj jest to absolutnie motor napędowy dalszych kierunków cenowych na rynku nieruchomości. Więc jeżeli ta polityka banku centralnego będzie kontynuowana, to nie należy się spodziewać wzrostów cen. Natomiast gdybyśmy wrócili, zakładając hipotetycznie do takich realiów, jakie mieliśmy chociażby dwa lata temu: czyli niskie stopy procentowe, a jeszcze gdyby przy tym wszystkim mieliśmy do czynienia z wysokimi odczytami inflacyjnymi, no to jak się mówi kolokwialnie – sky is the limit i ceny nieruchomości mogłyby poszybować w górę dużo, dużo bardziej niż mieliśmy te ceny, które nam są znane. Bo pamiętajmy też, jeżeli porównujemy się do rynków Europy Zachodniej, to jeszcze jest spora przestrzeń do wzrostów. Więc tutaj pomimo tego, że jako Polacy odczuwamy, że te ceny są wysokie, to ich potencjał wzrostowy nadal występuje.
NG: Skupmy się zatem na tu i teraz, nie wybiegając za bardzo w przyszłość. Załóżmy, że ktoś zdolność kredytową ma i chce kupić mieszkanie właśnie teraz. Gdzie jest najtaniej? Gdzie jest najdrożej w Polsce?
AB: No nadal najdroższe rynki to oczywiście miasta. Duże miasta: przede wszystkim Warszawa, Trójmiasto, Kraków. Natomiast najtaniej jest w mniejszych miejscowościach. Sporo spadły ceny w ostatnim czasie w szeroko pojętym Górnośląskim Okręgu Przemysłowym, czyli Katowice, Sosnowiec. Tam pewnie należy szukać okazji. Widać, że ta elastyczność cenowa tam jest największa. To, co warto podkreślić, że dzisiaj ten popyt na rynku, bo on nadal istnieje, on zmalał, ale są kupujący, którzy decydują się na zakup nieruchomości. On się trochę podzielił na dwie kategorie: W pierwszej kolejności to są osoby, które szukają zakupu mieszkania za niewysoką, łączną kwotę, bo np. albo istotnie ograniczyła się zdolność kredytowa takich kupujących, albo po prostu kupują za gotówkę i udało się uzbierać określoną kwotę. Albo też wychodzi na poszukiwania całkiem zamożny klient, który szuka dobrego standardu, który szuka dobrych inwestycji i w obecnych realiach rynkowych ma przestrzeń zarówno do spokojnego oglądania i spokojnego podejmowania decyzji oraz oczywiście do negocjacji.
NG: To jeszcze na koniec zapytam co w związku z tym słychać na rynku sprzedaży mieszkań – na rynku wtórnym? Jak kształtują się ceny tam? Patrząc na to, że deweloperzy troszeczkę, jak już wspomnieliśmy, odpuszczają.
AB: No, tutaj jest ciekawa sytuacja, bo rynek wtórny powoli zaczyna wydaje się zderzać z tą rzeczywistością. Bo dosłownie jeszcze 2-3 miesiące temu sprzedający, mówiąc wprost, byli przekonani, że to jest kwestia czasu, kiedy ten popyt odżyje i za chwilę znowu będzie dużo kupujących, znowu będą licytacje ceny ofertowej w górę i będzie ten rynek coraz gorętszy. Natomiast widać, że te kilka miesięcy, miesięcy zastoju, ochłodzenia powoduje taką dwojaką reakcję: Z jednej strony sprzedający, którzy faktycznie chcą sprzedać zaczynają obniżać ceny. Natomiast te obniżki są naprawdę delikatne. Niemniej jednak są dużo bardziej skłonni negocjować cenę już przy konkretnym kupującym, który widać, że jest zdecydowany. Czyli innymi słowy – my na papierze w cenach ofertowych widzimy niezbyt istotne obniżki, ale to, co się dzieje w kuluarach, podczas negocjacji – tam ta elastyczność sprzedających jest dużo większa. Druga grupa sprzedających z kolei – ta, która nie ma przysłowiowego „noża na gardle” i której aż tak bardzo nie zależy, decyduje się dzisiaj na wynajem bardzo często. Trzeba pamiętać, że kryzys uchodźców, wojna w Ukrainie spowodowała horrendalne wzrosty stawek czynszów najmu, w związku z czym dla tych posiadaczy mieszkań, którzy mogą sobie pozwolić na przeczekanie gorszego rynku, a to jest całkiem atrakcyjna alternatywa dzisiaj i część sprzedających (z tego korzysta, przyp. trans.).
NG: Panie Prezesie, dziękuję pięknie za rozmowę. Moim i Państwa gościem był Anton Bubiel, prezes Rentier.io. Dziękuję bardzo.
Inwestujesz? Notowania na żywo, opinie analityków i wszystko, co ważne dla Twojego portfela!
Telewizja dostępna w sieciach kablowych, na platformach satelitarnych, oraz w Internecie.
Informacje dla tych, dla których pieniądze się liczą- przez cały dzień w telewizji BIZNES24
Tylko 11.99 zł za miesiąc, 99 zł za roczny dostęp przez stronę
