ROMAN MŁODKOWSKI, BIZNES24: Mikołaj Młochowski, Peninsula Property jest z nami. Witamy bardzo serdecznie.
MIKOŁAJ MŁOCHOWSKI, PENINSULA PROPERTY: Dzień dobry. Dziękuję za zaproszenie.
TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ
NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24
RM: W raporcie, który przygotowaliście pojawiła się taka plansza, którą zaraz pozwolimy sobie zacytować, z której wynika, że inwestowanie w mieszkanie na wynajem było w miarę dochodową działalnością. Jeśli popatrzymy sobie na to historycznie, dziś koszty budowy i koszty kredytu są na tyle wysokie, że gdyby chcieć finansować mieszkanie kredytem to nie da się osiągnąć czynszu, który przekraczałby koszt tego kredytu. Popatrzmy na tą grafikę i proszę nam opowiedzieć, jakie są założenia do tych obliczeń.
MM: Jeżeli chodzi o grafikę, czyli tutaj wartości, które pokazujemy, bo ciężko oceniać rynek najmu bez spojrzenia globalnie na rynek, także zakupowy, jeżeli chodzi o rynek pierwotny i rynek wtórny. W ostatnich czasach na rynku nieruchomości dochodziło do wielu dynamicznych zmian. Po pierwsze pandemia, a następnie wojna.
To wszystko spowodowało, że w ostatnich latach na rynku tak zakupowym, jak i na rynku wynajmu dochodziło do dużych zmian cen i dużych zmian, jeżeli chodzi o wartości kredytów. Zmiany, przede wszystkim rosnąca inflacja zmusiła bank centralny do podwyższenia stóp procentowych, a co za tym idzie wzrósł koszt kredytu hipotecznego, który jest w tej chwili podstawowym narzędziem do finansowania zakupów nieruchomości.
I jeżeli spojrzymy na ten wykres to to, co uderza przede wszystkim to fakt, że w 2021 roku względem obecnego czasu odwróciły się jakby proporcje. To znaczy średni czynsz, który w 2021 przeważał nad średnią ratą kredytu hipotecznego dla – tu przyjęliśmy standardowe mieszkanie dwupokojowe o powierzchni około 45 metrów. I po tych obliczeniach widać, że w tym momencie ta proporcja odwróciła się. W tej chwili średni czynsz dla takiego dwupokojowego mieszkania w Warszawie to jest około czterech tysięcy stu złotych.
Natomiast gdybyśmy chcieli sfinansować zakup takiego mieszkania kredytem to taki kredyt wyniesie 5 tysięcy złotych. Natomiast nie oznacza to wcale, że inwestowanie w nieruchomości na wynajem przestało być opłacalne, gdyż, jeżeli spojrzymy na to od drugiej strony to znaczy osoby, które planują zakup nieruchomości dwupokojowej muszą liczyć się z kosztem około 5 tysięcy złotych, jeżeli zakupią taką nieruchomość na kredyt. Natomiast, jeżeli nie mają takiej zdolności kredytowej, no to są zmuszone do wynajmowania. Więc ten popyt i ta grupa osób, które w dalszym ciągu chcą wynajmować czy są zmuszone wynajmować, jest spora.
RM: Czyli to, co pokazujemy teraz dla warszawskiego rynku nieruchomości, a wzrosty cen nieruchomości nastąpiły nie tylko na warszawskim rynku, chociaż tutaj te ceny są najbardziej szokujące. Kraków to jest na przykład około 13 tysięcy w tej chwili – to jest historia nie tylko o tym, że inwestorowi, który kupił mieszkanie w kredycie to finansowanie kredytem może się już nie opłacać. Ale też historia o tym, że spodziewamy się gwałtownego wzrostu popytu?
MM: Jeżeli chodzi o popyt czy w ogóle sytuację na rynku to spodziewamy się raczej normalizacji to znaczy destabilizacji na rynku. Ostatnie lata przyniosły nam dynamiczne zmiany, a w tej chwili rynek zdaje się wracać do równowagi. To znaczy te wzrosty, które następowały w ostatnich latach, ich dynamika słabnie i wydaje nam się, że w następnych miesiącach w następnym roku te ceny tak, jeżeli chodzi o nieruchomości, jak i o stawki najmu, powinny utrzymywać się w podobnych rejonach.
RM: Jest taka nieco legendarna grupa podmiotów na rynku mieszkaniowym, która nazywa się fundusze inwestycyjne. Fundusze kupują mieszkania w paczkach, które zapewniają im posiadanie kilku tysięcy lokali. Jeśli takie fundusze inwestują to liczą na zysk z wynajmu? Czy właściwie liczą wyłącznie na wzrost ceny metra kwadratowego i kiedy będą rozliczały te inwestycje czy będą chciały zaksięgować zysk to po prostu będą sprzedawać te mieszkania i na przykład za jakiś czas, za pięć lat, powiedzmy, wyrzucą na rynek kilka, kilkanaście, być może kilkadziesiąt tysięcy mieszkań, powodując na przykład pęknięcie. Jeżeli mamy bańkę, no to to pęknięcie bańki, a jeżeli nie mamy bańki to korektę cen metra kwadratowego?
MM: Pamiętajmy, że jeżeli chodzi o polski rynek to tutaj osoby, które nawet wynajmują w tej chwili mieszkania, badania z 2023 roku pokazują, że 60% tych osób chciałoby zamieszkać we własnym M. Natomiast to sytuacja z wysokim oprocentowaniem kredytów plus rosnące ceny nieruchomości sprawiają, że czasem ciężko kupić to pierwsze M na kredyt.
Natomiast, jeżeli chodzi o fundusze to większość z nich bierze pod uwagę zarówno zyski z najmu i są to fundusze; coraz więcej jest w tej chwili inwestycji PRS-owych, które polegają na zakupie przez fundusze inwestycji i zarządzaniu ich najmem. Natomiast część funduszy, które inwestują w nieruchomości, spodziewając się zysku nieruchomości w najbliższych latach za 5 lat możliwe, że ta podaż wróci na rynek. Natomiast jest to ciężko powiedzieć w tej chwili.
RM: Ciężko przewidzieć, jaki będzie ich modus operandi – sposób postępowania w najbliższym czasie. A jak obstawiacie w Peninsula Property? Który z tych scenariuszy jest bardziej prawdopodobny? Będą raczej wyrzucali z portfela te mieszkania zamiast np. je remontować, bo koszty remontów bardzo gwałtownie poszły w górę, więc może się okazać, że inwestycja plus remont nie będą dawały się skompensować przychodami z kilkuletniego najmu.
MM: My już w tej chwili obserwujemy na rynku wzmożoną podaż nieruchomości na wynajem. I jednym z czynników, który jest widoczny to jest taki, że osoby, które posiadają nieruchomość nie mówię tutaj tylko o funduszach, natomiast o osobach, które zainwestowały jakiś czas temu w nieruchomość, w tej chwili podejmują decyzję o jej sprzedaży.
Biorąc pod uwagę, że w ostatnich dwóch, trzech latach nieruchomości zdrożały o ponad 40%, no to jest to już zwrot z takiej inwestycji na wystarczającym poziomie dla tych osób. I jest to widoczne wśród inwestorów indywidualnych. Podejrzewam, że fundusze tak samo będą podejmowały decyzje w momencie, kiedy będzie im się opłacało wyjść z takiej inwestycji. W związku z tym pytanie jak sytuacja rozwinie się za 3, 4, 5 lat.
RM: Wróćmy jeszcze na chwilę do tej grafiki, która pokazuje z jednej strony czynsze, z drugiej strony, no oczywiście to jest taki czynsz teoretyczny, najbardziej typowy z Państwa doświadczeń wynikający i ratę kredytu. Ciekaw jestem, jakie są Wasze oczekiwania. Czy jeśli zaczną się obniżki stóp procentowych w 2025 roku, teraz pewnie bardziej prawdopodobne jest, że w drugiej połowie, niż w pierwszej, jak długo musiałyby trwać obniżki w tym sensie, że jak nisko musiałyby stopy procentowe Rady Polityki Pieniężnej NBP zejść, żeby ta niekorzystna układanka powodująca, że rata jest wyższa, niż osiągalny czynsz najmu takiego dwupokojowego mieszkania, odwróci się. No i znowu jak w 2021 roku uda się zarabiać w takim modelu najbardziej dostępnym dla osób, które mogą sobie pozwolić na inwestycję.
MM: To znaczy te obniżki nie muszą nastąpić od razu. Nie muszą przekraczać nawet dwóch punktów procentowych. Natomiast ważne jest, żeby takie obniżki się pojawiły. W tej chwili wiemy, że NBP w projekcji nie zakłada obniżek stóp procentowych w najbliższym czasie. Natomiast ważnym też czynnikiem dla rynku jest planowany projekt rządowy wsparcia zakupu 2%. Jest to program rządowy, który też może wpłynąć na decyzje zakupowe.
RM: Tego programu nie ma w budżecie. To ważna informacja, ze środy. Będą być może inne. Mikołaj Młochowski Peninsula Property. Dziękuję bardzo.
Masz firmę? Nie przegap ważnych informacji dla Twojego biznesu.
Telewizja dostępna w sieciach kablowych, na platformach satelitarnych, oraz w Internecie.
Kup dostęp online do telewizji BIZNES24
Tylko 11,99 zł za miesiąc, 99 zł za roczny dostęp przez stronę BIZNES24.TV
