NSA: WAŻNE KTO JEST NAJEMCĄ LOKALU PRZY PŁACENIU PODATKU OD NIERUCHOMOŚĆI (ROZMOWA)

MARCIN DOBROWOLSKI, BIZNES24: Zapadł wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, przełomowy dla spółek profesjonalnie wynajmujących mieszkania osobom fizycznym, nieprowadzącym działalności gospodarczej oraz samych najemców. Chodzi o stawkę podatku od nieruchomości, jaką powinny płacić firmy wynajmujące mieszkania. Dotychczas orzecznictwo było sprzeczne. Sądy albo uznawały, że stawka podatku powinna być uzależniona od tego, kto wynajmuje lokal, albo od tego, kto jest najemcą. W lipcu Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że nie jest ważne, kto jest wynajmującym, a liczy się to, kto jest najemcą i co w tym mieszkaniu robi.

Innymi słowy: jeśli w lokalu mieszka rodzina lub studenci, to podatek ma być niski – maksymalnie 1 złoty za metr. Jeżeli prowadzona jest w nim działalność gospodarcza, stawka wzrasta maksymalnie do prawie 29 złotych za metr. I nie ma znaczenia, że mieszkanie jest własnością spółki, która zarabia na najmie. Teraz ten wyrok potwierdził NSA. I o tym będę rozmawiał z radcą prawnym, Krzysztofem Granatem z kancelarii K&L Legal. Dzień dobry Panie mecenasie.

KRZYSZTOF GRANAT, KANCELARIA K&L LEGAL: Dzień dobry Państwu. Dzień dobry panie redaktorze.

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24

MD: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego dotyczy firmy deweloperskiej, która wynajmuje posiadane mieszkania. Czy ten wyrok nie dziwi Pana? Biorąc pod uwagę zasadę, że grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej?

KG: Panie redaktorze, powiedziałbym, że historia trochę kołem się toczy, bo mam wrażenie, że Naczelny Sąd Administracyjny wrócił do linii orzeczniczej, która dominowała przed 2020 rokiem. Cała historia, można powiedzieć, zaczęła się od Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, który chyba pierwszy wydał w 2020 roku wyrok, odmiennie interpretujący przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, właśnie zstępującej podatek od nieruchomości.

I od tego można powiedzieć, że wszystko się zaczęło. Czy to było spowodowane okresem pandemicznym i tym, że firmy deweloperskie bardziej chętnie patrzyły na rynek najmu, niż na wątpliwe możliwości sprzedania nowych lokali po to, żeby coś z tą substancją lokalową zrobić – szczerze mówiąc, można dywagować.

Niemniej ten wyrok powiedziałbym, że niespecjalnie mnie dziwi. Wydaje mi się, że jest to dobry kierunek. Wyobraźmy sobie taką sytuację, że przy dotychczasowej tej trwającej kilka lat linii orzeczniczej, wszystkie firmy wynajmujące lokale na cele tylko i wyłącznie mieszkaniowe tak czy siak przerzuca cały koszty podatku od nieruchomości, który jest typowo podatkiem kosztowym na najemców. Mogło to spowodować w wypadku lokalu mieszkalnego wzrosty tego kosztu najmu w skali roku o półtora dwa, trzy tysiące złotych, zależy to oczywiście od wielkości takiego lokalu. Ale wyobraźmy sobie, że wynajmowane były również domy jednorodzinne. W takiej sytuacji możemy mówić nawet o kilkunastu tysiącach złotych dodatkowego obciążenia dla najemcy.

MD: Panie Mecenasie, czy to oznacza, że za każdym razem deweloper, który wynajmuje mieszkania rodzinom, studentom, osobom fizycznym, nieprowadzącym działalności gospodarczej, będzie mógł płacić niższy podatek od nieruchomości? W każdej takiej sytuacji?

NSA: WAŻNE KTO JEST NAJEMCĄ LOKALU PRZY PŁACENIU PODATKU OD NIERUCHOMOŚĆI (ROZMOWA) — źródło: BIZNES24

KG: Jeżeli faktycznie to przeznaczenie lokalu jest przeznaczeniem mieszkaniowym, to ja tak ten nowy wyrok z bodajże 22 listopada odczytuję tak, jak pan redaktor mówi. Czyli, że będziemy mogli skorzystać, taki deweloper będzie mógł skorzystać, tudzież każdy inny profesjonalny najemca lokali mieszkalnych będzie mógł skorzystać z tej obniżonej jednozłotówkowej na dzień dzisiejszy stawki podatku liczonej od metra kwadratowego powierzchni wynajmowanej.

MD: A co w sytuacji, w której ktoś np. wynajmował ode mnie mieszkanie i prowadził tam działalność gospodarczą, ale potem wyrejestrował ją z tego miejsca? Czy wtedy również automatycznie płaci niższy podatek?

KG: Liczy się tutaj faktyczny sposób wykorzystywania tej nieruchomości. Więc w tym przykładzie, o którym Pan wspomniał, faktycznie możemy mówić o tym, że od momentu zmiany sposobu wykorzystania tego lokalu, przy czym nie patrzymy tutaj na sam fakt zarejestrowania działalności, tylko na to, czy ta działalność faktycznie w tym lokalu jest prowadzona, jest podstawa do tego, żeby złożyć deklarację zmieniającą sposób opodatkowania tego lokalu z wyższej stawki związanej z działalnością gospodarczą – tej wynoszącej prawie 29 zł na metr kwadratowy, oczywiście ta stawka jest aktualizowana konkretnymi uchwałami gmin do maksymalnej granicy określonej w rozporządzeniu, na tę stawkę niższą, czyli preferencyjną od lokali mieszkalnych.

Zresztą uzupełniając moją jeszcze wcześniejszą wypowiedź: wydaje mi się, że jest to bardzo dobry kierunek, jeżeli chodzi o orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, bo dotychczasowa linia tak naprawdę zabiła pewien sposób wykorzystywania lokali mieszkalnych. Czyli deweloper miał bardzo trudną decyzję: albo wypuszczać lokale na rynek, jeżeli one się nie sprzedawały i wynajmować je tak naprawdę wyżej niż jest w stanie zaoferować taką cenę najmu najemca wynajmujący indywidualnie, albo też trzymać tą substancję lokalową, co na rynek nieruchomości przekłada się w sposób oczywisty, czyli niestety też na wzrost cen.

MD: Mecenas Krzysztof Granat był z nami i bardzo dziękuję Panu za ten komentarz.

KG: Bardzo dziękuję panie redaktorze, dziękuję Państwu.