NEGOCJOWAĆ NAJEM LOKALU CZY NIE? (ROZMOWA)

MARCIN DOBROWOLSKI, BIZNES24: Wielu firmom kończą się umowy najmu podpisywane na popytowej górce w latach 2018-19. Stoją one przed wyborem przeprowadzki, przedłużenia umowy, albo jej negocjacji.

Spróbujemy pomóc w tej ostatniej opcji. Anna Szymańska, dyrektor działu powierzchni biurowych w Newmark Polska jest z nami. Dzień dobry.

ANNA SZYMAŃSKA, NEWMARK POLSKA: Dzień dobry panu. Dzień dobry Państwu.

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24

MD: Jaki mamy obecnie rynek, jeżeli chodzi o nieruchomości biurowe? To jest rynek najemcy czy rynek wynajmującego?

AS: To jest dosyć trudne pytanie, bo przez ostatnie lata zdecydowanie mogliśmy mówić o rynku najemcy, którzy byli w lepszej sytuacji aniżeli wynajmujący, posiadający dużo powierzchni biurowej do wynajęcia. W tym momencie podaż powierzchni biurowej, przynajmniej w mieście, w naszej stolicy w Warszawie lekko wyhamowała i mierzymy się z taką sytuacją, którą określamy, jako dziurę podażową. I najemcy mają mniejszy wybór, jeżeli chodzi o poszukiwanie lokalizacji.

MD: Ale mimo wszystko mają możliwość jakiejś zmiany ceny. No dobrze- to gdzie można uciąć, Pani dyrektor?

AS: Mają możliwość znalezienia odpowiedniego biura dla siebie. Wiąże się to z dogłębną analizą ich potrzeb, tak naprawdę. I my, jako doradcy staramy się te potrzeby zidentyfikować, też często najemcę uświadomić, czego on potrzebuje, bo nie zawsze znalezienie nowej lokalizacji rozwiązuje potrzeby albo problemy danego klienta. Często warto pochylić się nad renegocjacją i pozostaniem w obecnej lokalizacji, dlatego, że to, co dzieje się na rynku niekoniecznie może pozwolić na optymalizację kosztów.

MD: Poza tym to jest też wygodne rozwiązanie. Pracownicy znają swoje miejsce pracy, nie muszą wytyczać nowych szlaków. Po co się przeprowadzać? Potem to kosztuje też- przeprowadzka. Jeżeli dokonujemy renegocjacji, renegocjując umowę, bazujemy na tej starej, która się właśnie kończy i mając doświadczenie kilku lat obowiązywania tej starej, widzimy, w których miejscach można powalczyć o niższe stawki eksploatacyjne. Tych stawek jest mnóstwo przy umowie najmu biura, gdzie najczęściej można walczyć o te cięcia?

AS: Jeżeli chodzi o opłaty eksploatacyjne, one mają na celu pokrycie kosztów, jakie ponosi właściciel w obsłudze danej nieruchomości. I na przestrzeni ostatnich dwóch lat mieliśmy taką sytuację, gdzie te koszty eksploatacyjne naprawdę bardzo wysoko podskoczyły. W niektórych lokalizacjach w Warszawie te stawki zrównały się praktycznie z czynszem najmu. Także był to ogromny szok dla najemców, zwłaszcza tych, którzy zużywali bardzo dużo energii elektrycznej, bo te stawki poszły najbardziej do góry i miały ogromny wzrost właśnie na zwiększenie się opłaty eksploatacyjnej. Inflacja też nie pomogła.

MD: Ja rozumiem tylko, ale nie mówmy o tym, co wzrosło, ale pokażmy naszym widzom- przedsiębiorcom, którzy chcą negocjować, pokażmy im, w których miejscach można powalczyć o obniżenie stawek.

AS: Na pewno, jeżeli chodzi o czynsz, jest to miejsce, gdzie możemy się zastanowić, w jakiej sytuacji i w jakiej lokalizacji jest dana firma. I tę stawkę można częściowo negocjować. Dodatkowo dochodzą okresy wolne od czynszu. Część najemców nie jest świadoma, że o taki okres może właściciela nieruchomości poprosić i to obniża stawkę czynszu bazowego, czyli tego pierwotnego, który jest wpisany do umowy.

MD: A co to za okres? Czy okres wolny od czynszu? Na jakiej zasadzie to działa?

AS: Strony umawiają się pomiędzy sobą, w jakich miesiącach nastąpi redukcja stawki czynszu, czyli na przykład w miesiącu X najemca nie zapłaci 100% czynszu, ale zapłaci 50%. I ilość takich okresów jest ustalana w umowie. Tutaj na pewno bardzo dużą rolę odgrywają doradcy, którzy na bieżąco śledzą rynek najmu, bo jest to ich praca i mogą najemcę wspomóc, żeby wskazać, do jakich poziomów czynszu można w danej lokalizacji zejść i jakie stawki można uzyskać.

MD: Pojawiły się także zielone klauzule w umowach, które mają podkreślać proekologiczne rozwiązania. A w jaki sposób mogą wpłynąć na stawki?

AS: Tak naprawdę one mogą obniżać stawkę np. opłaty eksploatacyjnej. Dlatego, że właściciele nieruchomości dążą też do optymalizacji kosztów i idąc z duchem zrównoważonego rozwoju starają się wprowadzać takie zapisy, które i właścicielom nieruchomości i najemcom będą pozwalały na obniżenie tych bieżących kosztów.

Żeby koszt utrzymania nieruchomości i potem opłaty związane z nim były jak najniższe. Tak, że wprowadza się różne klauzule, które z jednej strony pozwalają właścicielom raportować różne zużycia i wskazywać, że te zużycia poprzez zastosowanie różnych rozwiązań technologicznych, technicznych, spadają. W związku, z czym koszt utrzymania nieruchomości jest niższy i to ma właśnie wpływ na zmniejszenie stawki opłaty eksploatacyjnej.

MD: Bardzo dziękuję. Pani dyrektor Anna Szymańska, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w firmie Newmark Polska była naszym gościem. Dziękuję pięknie.

AS: Dziękuję.

Inwestujesz? Notowania na żywo, opinie analityków i wszystko, co ważne dla Twojego portfela!

Telewizja dostępna w sieciach kablowych, na platformach satelitarnych, oraz w Internecie.