PAWEŁ BLAJER, BIZNES24: Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka działu badań rynku Otodom jest z nami. Kłaniam się nisko, Pani Katarzyno.
KATARZYNA KUNIEWICZ, OBIDO I OTODOM: Dzień dobry.
TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ
NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24
PB: Pani Katarzyno, spotykamy się dlatego, że mamy arcyciekawą sytuację, jeśli chodzi o rynek nieruchomości. Tutaj mamy tak w tle, Panią pewnie mniej może ciekawi, ale nasi widzowie są trochę w tej chwili na pewno w momencie obserwowania tego, co dzieje się, jeśli chodzi o rynek kapitałowy, rynek akcyjny, który w ogóle w tej chwili jakoś pokonuje kolejne poziomy rekordów. Także takie rekordy są, jeżeli chodzi o rynek walutowy.
A my tymczasem, jeśli chodzi o rynek nieruchomości, który był w jakiś sposób w ogóle synonimem niekończących się zysków, a przynajmniej w ogóle pasywnych, stałych dochodów, w tej chwili mamy coś w rodzaju nie chcę powiedzieć przełomu, tak jak powiedział premier na giełdzie, mówiąc o inwestycjach, ale arcyciekawej sytuacji, która objawia się tym, że mamy spadki przynajmniej średnich cen nieruchomości na rynku pierwotnym.
I teraz, Pani Katarzyno, z czego to wynika? To wynika z tego, że rząd naobiecywał w ogóle jakiegoś programu, którego w tej chwili nie ma i nabudowali deweloperzy mieszkań i w tej chwili muszą je po prostu zacząć sprzedawać, no bo każdy musi w jakiś swój jakiś horyzont inwestycyjny, czy to jednak jest bardziej poważna, jakaś systemowa rzecz, która się w tej chwili rozgrywa?
KK: To jest ciekawa rzecz z tego względu przede wszystkim, że widzimy rynek w jakimś konkretnym momencie, po bardzo długim okresie takiego zastoju spowodowanego rzeczywiście obietnicami, że się pojawi program wsparcia, czyli mieliśmy 2024 rok, zapowiedź już w 2023, że będzie kontynuowany program wspierania zakupu.
Wiemy, co się stało. To minęło. W 2024 roku nie pojawił się program kontynuujący Bezpieczny Kredyt 2% ani żaden inny. I w tym czasie, mniej więcej przez trzy kwartały wydaje się, że popyt w pewien sposób czekał na to, że ten program się pojawi, ale niezawieszony został zupełnie. Mieliśmy transakcje na rynku mieszkaniowym. I teraz ważna rzecz: mamy współgranie, szczególnie w dużych miastach taki dwugłos dwóch rynków: rynku deweloperskiego – pierwotnego i rynku wtórnego.
I musimy zrozumieć, jakby przyjąć do wiadomości, że mamy pewną grę w tym momencie, której nie powinniśmy na razie przekładać, jakby traktować jak coś trwałego. O co chodzi? W Warszawie na największym rynku mieszkaniowym w Polsce mamy w ofercie deweloperów w tej chwili około 14-15 tysięcy mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie.
Równolegle na rynku wtórnym, widzimy to na portalu Otodom i OLX Nieruchomości ponad 16,5 tys. mieszkań oferowanych, tak zwanych mieszkań z drugiej ręki. Te dwie pule mieszkań grają ze sobą w pewną grę rynkową. Teraz, jak ona się odbywa? Najpierw deweloperzy pod koniec 2024 roku bardzo wcześnie zaczęli promocje i upusty, tak zwane świąteczne.
Czyli to jest cały czwarty kwartał, od października, na pewno już w listopadzie i w grudniu to trwało. Czyli mieliśmy taki impuls: obniżamy ceny wprawdzie w pulach mieszkań, ale chcemy zrobić, dogonić wynik. Wiemy, że to, co się dzieje na rynku pierwotnym, szczególnie w dużych miastach, bezpośrednio wpływa po z pewnym opóźnieniem na rynek wtórny. I to, co obserwujemy w dużych miastach w tej chwili to jest pokłosie promocji i upustów, które obserwowaliśmy na rynku pierwotnym. Czyli teraz mamy falę, odpowiedź na rynku wtórnym.
I zainteresowanie kupujących przeniosło się w dużej części na rynek wtórny. Mamy bardzo, bardzo silne zainteresowanie. Na największych rynkach w Polsce to zainteresowanie między grudniem a styczniem, czyli jak patrzymy, ile osób szuka mieszkania na rynku wtórnym w styczniu w porównaniu z grudniem, to to jest o 50% więcej.
W związku z tym odpowiedź tych, którzy chcą sprzedać mieszkanie i mówię tutaj o rynku wtórnym, jest taka, że oni są tym, którym zależy, rzeczywiście dostrzegają tę szansę i pojawiają się tam upusty i obniżki. Czyli mamy taką falę: czwarty kwartał poprzedniego roku, pierwszy kwartał tego roku, który daje nam taką dość dobrą pozycję kupującego w tej chwili w stosunku do tego, co działo się jeszcze w połowie poprzedniego roku. Stąd to wrażenie.
PB: Pani Katarzyno, i teraz ja wrócę do tego pytania swojego, bo mnie chodzi o kwestię tego, z czego to się w ogóle wziął ten czwarty kwartał i ta akcja deweloperów. Czy to jest pokłosie jednak tego braku, o czym Pani mówiła na początku tego programu, co to miał być, ale go nie było, ale i tak deweloperzy podaż zwiększyli, więc musieli jednak w jakiś sposób wyjść z tego.
KK: Absolutnie tak.
PB: No to rozumiem. No to musieli.
KK: Musieli dlatego, że zaczęli rok na największych rynkach z ofertą około 35 tysięcy mieszkań. Chcę, żebyśmy złapali takie liczby, z czym mieliśmy do czynienia. Kończyli rok 2024 z ofertą 57 tysięcy mieszkań. To mówimy tylko o tych siedmiu największych rynkach.
Prawie 20 tysięcy więcej mieszkań w oferowanych w ciągu roku. No, w przypadku Krakowa na przykład to jest oferta, która w ciągu roku wzrosła o 115%. Więc to, że się pojawiają i że się musiały pojawić promocje i upusty to była rzecz oczywista. To się musiało wydarzyć. Rozumiem, że tak naprawdę zastanawiamy się nad tym, czy to jest trwały trend, prawda?
PB: No tak, znaczy z tego co Pani mówi to wyciągam już wnioski, że niekoniecznie. To jest w ogóle kwestia w tej chwili jakiegoś rozładowania tej nadpodaży, która się pojawiła po prostu pod koniec 2024 roku i za chwilę w jakiś sposób, no, jednak te niższe oferty, no znajdą sobie nabywców?
KK: Powinno się tak wydarzyć. Natomiast nie mamy pewności z jednego powodu. Czy to nie jest początek nowego trendu tego, (…) no przede wszystkim dlatego, że nie mamy odpowiedniej odpowiedzi popytu. Czyli popyt nie zachowuje się tak, jak chcieliby tego deweloperzy.
PB: Pani Katarzyno, kontynuując trochę ten wątek, który Pani poruszyła, rozumiem, że Pani w tych ostatnich słowach naszego poprzedniego spotkania, mówiąc o tym, czy tutaj się trend trochę nie zmieni, miała Pani na myśli i teraz spróbuję o to dopytać: czy to kwestia tego, że my trochę widzimy w tej chwili, jeśli chodzi o rynek pracy to pewne wahnięcie takie, że nie spadają nam wynagrodzenia, ale nam szybko w ogóle nie rosną.
Nie mamy w ogóle może jakiegoś wybuchu bezrobocia w Polsce, ale mamy stopę bezrobocia, która nam drgnęła i to od niedawna do góry. Czy Pani chce powiedzieć, że teraz musimy obserwować to, czy mówiąc tak kolokwialnie, ludzi będzie stać na to, żeby mieć zdolność kredytową, czy wkład własny na to, żeby finansować zakupy nieruchomości?
A ja trochę w to jeszcze wpisuje jedno pytanie, takie pomocnicze: czy tu w ogóle jest to z punktu widzenia samych podażowców, czyli deweloperów, tylko samych właścicieli mieszkań, czy to jest taki moment, który też ich powinien tak zatrzymać co do planów w ogóle sprzedawania tych nieruchomości, tych zasobów, z których tak często nie korzystają?
KK: To odpowiadając na pierwsze pytanie. Co do tego, że otoczenie cały czas wciąż sprzyja kupowaniu mieszkań w tym znaczeniu, że te wynagrodzenia, mimo że ich tempo wzrostu nie jest tak wysokie, jak było dotychczas, ale jednocześnie inflacja nie jest tak wysoka jak była, czyli oczywiście jesteśmy poza celem inflacyjnym, ale jesteśmy w okolicach 4-5%, nie 16, nie 17, co się zdarzało wtedy, kiedy wynagrodzenia rosły również najszybciej.
Jak sprawdzamy tę taką prostą dostępność mieszkania przede wszystkim na rynku pierwotnym, czyli tego deweloperskiego w stosunku do wynagrodzeń, które widzimy na poszczególnych rynkach w największych miastach, to tu nie ma spadku. Absolutnie to nawet jak zadaję pytania, bo pytam kupujących w ankietach co ich powstrzymuje przed dokonaniem transakcji w tej chwili, czyli zakupem mieszkania, nadal na pierwszym miejscu i tutaj to jest kluczowa rzecz: na pierwszym miejscu są wysokie ceny mieszkań, następnie są dwie kwestie kredytowe. Niska zdolność kredytowa i wysoki koszt kredytu.
Te kwestie są najmocniejsze. Proszę sobie wyobrazić, że od trzech lat odpowiedź: „obawiam się o pracę”, czyli obawiam się utraty pracy, stawiają najniżej, jak to jest możliwe.
Nawet w ostatnim czasie wojna na Ukrainie i wszystkie inne powody są wyżej, niż utrata pracy, więc to nie ten kierunek. Ale ten, na który zwracają uwagę potencjalni kupujący, którzy są bardzo zainteresowani zakupem, rozróżniajmy pomiędzy wielkością popytu a liczbą sprzedanych mieszkań.
Otóż popyt, zainteresowanie zakupem mieszkania jest nadal bardzo duże. Możliwości kupienia rzeczywiście gwałtownie spadły z powodu rosnących cen. I to jest główny czynnik plus wysoka podaż mieszkań, które mogą spowodować to, że korekta cen, którą widzimy utrwali się jako tendencja. To ważna rzecz.
Ale zwracam też uwagę, jakby oddalając się od tej bieżączki, którą widzimy, bo tu mamy pewien kłopot z tym, że widzimy rzeczy w tych odczytach miesięcznych, tygodniowych. Proszę zwrócić uwagę, że postulat, że w Polsce brakuje 2 miliony mieszkań, to jest postulat, który ma co najmniej 15 lat. W ostatnich 10 latach w Polsce powstało dwa miliony sto mieszkań i domów nowych.
PB: A dalej mamy niezaspokojony ten popyt.
KK: Tak jest, prawda?
PB: Pani Katarzyno. I teraz mamy. Muszę dopytać teraz (chociaż mnie wydawca zamorduje), ale z punktu widzenia sprzedających to bije w tej chwili żółte światło się pali, że no skoro tutaj może nastąpić ta korekta, no to jak już sprzedawać, to właśnie teraz?
KK: Właśnie to jest ciekawa rzecz. To zwiększenie się oferty na rynku wtórnym wskazuje na to, że zakupy, które były dokonywane w latach 2017/18/19 to były największe zakupy mieszkań, inwestycyjne zakupy, dla przechowania wartości bądź zarobku na nich, że te zakupy w tej chwili mogą nam dać efekt w postaci większej liczby mieszkań wystawionych na sprzedaż na rynku wtórnym. Na razie obserwujemy takie zjawisko odbudowania się oferty.
Nie mamy szczytowych wartości, ale rzeczywiście coś takiego taką taką próbę sfinansowania… inaczej: zmonetyzowania tego zakupu sprzed wielu lat, który w tej chwili na pewno sprzedaż by się opłacała, natomiast kłopotem nie jest to, czy to jest opłacalne. Kłopotem jest to, czy znajdzie się nabywca na to mieszkanie.
PB: Pani Katarzyno, ślicznie dziękuję za spotkanie. Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom była z nami.
KK: Dziękuję.
Dbasz o swoje pieniądze? Nie przegap informacji ważnych dla Twojego portfela!
Telewizja dostępna w sieciach kablowych, na platformach satelitarnych, oraz w Internecie.
Informacje dla tych, dla których pieniądze się liczą- przez cały dzień w telewizji BIZNES24
Tylko 36 groszy dziennie za dostęp przez www i 72 grosze dziennie za dostęp do aplikacji i VOD (przy rocznym abonamencie)
Sprawdź na BIZNES24.TV
