MIESZKANIE WE WŁOSZECH. JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ - RADZI MEC. MARCIN KWAPIŃSKI

MARCIN DOBROWOLSKI, BIZNES24: Ceny nieruchomości w Polsce osiągają absurdalne poziomy. Nic więc dziwnego, że kusić mogą mieszkania np. w słonecznej Italii przy porównywalnym standardzie, ale za połowę ceny z Polski. Oczywiście o ile trafimy na uczciwego sprzedawcę. Z nami jest mecenas Marcin Kwapiński, radca prawny, który jako polsko-włoski prawnik od kilku lat pomaga w bezpiecznym zakupie nieruchomości we Włoszech. Dzień dobry.

MARCIN KWAPIŃSKI, RADCA PRAWNY: Dzień dobry, Witam.

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24

MD: Przez to, że pełni Pan taką właśnie usługę, czy spełnia Pan taką usługę, mniemam, że próby oszukania nabywców nie zdarzają się incydentalnie?

MK: Może nie powiedziałbym, że są to próby oszukania, czyli takie typowe oszustwo. Natomiast to, co bardzo przeszkadza, to niewiedza, brak sprawdzenia realiów tego rynku włoskiego, który jest znacząco inny od naszego rynku. Nie jest tak łatwo sprawdzić nieruchomość – dla przykładu nie ma systemu ksiąg wieczystych takiego, jak u nas, gdzie można przez internet sprawdzić, czy jest na przykład służebność albo czy jest hipoteka.

PODATEK OD BANKÓW — Rzym, foto: pexels.com

Tutaj trzeba albo wynająć specjalistów już tam na miejscu. Nawet notariusze sami tego nie robią, ponieważ muszą, jak to się mówi, grzebać w aktach notarialnych na przykład za 20 lat wstecz, więc są pewne osoby, które się tym zajmują i większość nieruchomości ma też jakieś mniejsze lub większe samowole budowlane. Jeżeli jest ona większa, to rzeczywiście może się zdarzyć, że taka nieruchomość w ogóle nie może być przedmiotem obrotu, a notariusz nie ma obowiązku tego sprawdzać. Notariusz ufa, że strony to sobie sprawdziły lub ewentualnie zasięgnęły opinii architekta: geometry – takiego naszego geodety, który sprawdził to dla stron umowy.

MD: To dobra postawa – takie totalne zaufanie stronom, które przychodzą do notariusza się ułożyć, jeżeli chodzi o umowę kupna-sprzedaży. Przejdźmy, Panie mecenasie przez poszczególne etapy zakupu nieruchomości. Proszę wskazać takie potencjalne haczyki, które mogą się pojawić na każdym z nich. I co różni ten etap od tego modelu, który znamy w Polsce? Zaczynamy od poszukiwania, czyli ogłoszenia – oferty i wybór miejsca, w którym chcemy kupić nieruchomość.

„Większość (…) nieruchomości oferowana jest przez agencje nieruchomości. (…) Jeżeli znajdujemy ofertę, która nie jest oferowana przez agencję nieruchomości to jest to raczej minus. (…) Prawdopodobnie z tą nieruchomością może być jakiś problem, taki, że agencja nie chciała się tym zająć.”

MK: Tak, już przy poszukiwaniu pierwsza rzecz, która naszych polskich klientów na pewno zaskoczy to prawie brak nieruchomości z rynku pierwotnego. Bardzo niewiele się tego buduje. W związku z tym też i ceny i ta sytuacja ekonomiczna wzrostu spadku cen zupełnie inaczej się kształtuje niż u nas. U nas to są tak zwane nastroje deweloperów, rynek kredytów i też możliwości ekonomiczne Polaków, którzy mogą taki kredyt wziąć, lub nie. Natomiast tam większość to jest rynek wtórny.

Kolejna rzecz, którą możemy zobaczyć, większość tych nieruchomości oferowana jest przez agencje nieruchomości. I jeżeli kupujemy takie mieszkanie my, jako kupujący również płacimy prowizję tej agencji nieruchomości. Z reguły około 3% ceny nieruchomości. Natomiast mamy większe bezpieczeństwo, jeżeli znajdujemy ofertę, która nie jest oferowana przez agencję nieruchomości to jest to raczej minus. Jest to coś, co nie zdarza się i prawdopodobnie z tą nieruchomością może być jakiś problem, taki, że agencja nie chciała się tym zająć.

MD: No dobrze Panie mecenasie, ale ja mam propozycję w takim razie czy ja mogę obejść agencję i np. wiedząc, gdzie jest to mieszkanie albo ta nieruchomość skontaktować się z właścicielem i w ten sposób ten 3% sobie zdjąć z ceny nieruchomości?

MK: Tak, teoretycznie dałoby się to zrobić, ale jest to bardzo trudne. Można powiedzieć, że tradycja (jest takim pięknym polskim słowem) i we Włoszech, jeśli chodzi o tę transakcję można to też zastosować, ponieważ tradycyjnie transakcję nieruchomości najpierw poprzedza się złożeniem pisemnej oferty. To nie jest tak jak u nas, że telefonicznie można sobie dogadać cenę to umówmy się do notariusza na przykład za tydzień i tam się spotykamy.

Sprzedający też zanim przekaże wszystkie informacje o nieruchomości poprzez agencję, chce mieć pewność, że kupujący jest osobą poważną i oferuje nieodwołalnie jakąś cenę za tą nieruchomość, mówi, w jakim terminie chce ją nabyć, jaki chce dać zadatek.

W związku, z czym agencje oczywiście wiedzą o tym pomyśle, na który wpadł pan redaktor i bardzo, bardzo wiele osób na pewno mogłoby wpaść na ten pomysł i co jest też u nas w Polsce popularne. Natomiast oni wiedzą, jak utrudnić taką sytuację. Podpisują też pewne dokumenty już przy pokazywaniu nieruchomości kupującym.

„Przykład: mieszkanie trzypokojowe w Rzymie, czyli w gminie Rzym, pomiędzy centrum Rzymu a morzem: 220 tys. euro, trzypokojowe, 3 piętro, winda, klimatyzacja, garaż, piwnica. Gotowe do zamieszkania. Oczywiście może to być standard inny zupełnie, niż nasz rynek pierwotny (…).To będzie może bardziej standard lat 90-tych, dwutysięcznych.”

MD: Skoro powiedział Pan o cenie, to ja też o cenę, bo chciałem zapytać. Nie ukrywam, że zainspirowali nas do tej rozmowy nasi widzowie, którzy zwrócili uwagę na to, że mieszkania w promieniu 50 kilometrów od Rzymu, dojazd pociągiem około pół godziny to jest cena dwukrotnie niższa, niż cena nieruchomości – mieszkania w Warszawie w dzielnicach, obrzeżach – granicy miasta. Czy może Pan potwierdzić, że ceny we Włoszech w miastach są dużo niższe, niż w Polsce?

MK: Tak, mogę to potwierdzić. Nawet jeszcze przed naszą rozmową zajrzałem do ogłoszeń. Przykład: mieszkanie trzypokojowe w Rzymie, czyli w gminie Rzym, pomiędzy centrum Rzymu a morzem: 220 tys. euro, trzypokojowe, 3 piętro, winda, klimatyzacja, garaż, piwnica. Gotowe do zamieszkania. Oczywiście może to być standard inny zupełnie, niż nasz rynek pierwotny, mieszkania wykończone w latach 2020. To będzie może bardziej standard 1990, może 2000. Wiele tych mieszkań jest też odnawianych w ciągu tego okresu.

KRYZYS ŻYWNOŚCIOWY W HISZPANII — foto: pixabay.com

MD: Ale to są też mieszkania, które są bardzo ładnie wykończone, często w kamieniu, który też chłodzi w ciągu dnia. Panie mecenasie, co Pan powie o takich inwestycjach czy takich pomysłach jak zakup tzw. domu za 1 euro, które to ogłoszenia się pojawiają?

MK: To jest bardzo ciekawa inwestycja. Jeżeli np. pan redaktor chciałby zrobić sobie przerwę, napisać książkę, odnaleźć siebie to wówczas do takiej miejscowości na pewno warto byłoby się przenieść. Jest tam pięknie, nie ma raczej ludzi, nikt nie będzie panu redaktorowi przeszkadzał, żadnego hałasu z okolicznych restauracji, kafejek, żadnych turystów tam nie będzie…

MD: Żadnych sklepów?

MK: Tak. Oczywiście dla miejscowych, już tak na poważnie – nie ma tam pracy, nie ma perspektyw, w związku z czym młodzi ludzie wyjeżdżają, starsze osoby tam zostają i albo sprzedają albo, no mówiąc wprost: umierają te osoby.

I nikt nie chce się przeprowadzić do tego mieszkania. To mieszkanie jest tylko problemem. Trzeba płacić jakieś podatki, normalne podatki od nieruchomości. Często takie mieszkania są po prostu opuszczone, nikt się do nich nie przyznaje lub nieuporządkowana jest sytuacja prawna i nawet przejmują to gminy i wówczas sprzedają za 1 euro zachęcając do tego, żeby tam się przenieść i np. w ciągu 3 lat. Oczywiście jest to obowiązek, należy taką nieruchomość wykończyć, doprowadzić do stanu używalności.

MD: Chciałbym zapytać i zapytam jeszcze tylko o spotkanie z notariuszem, czyli o samą transakcje kupna-sprzedaży. Jak wysoka jest taksa notarialna we Włoszech?

MK: Taksa notarialna nie jest tak bardzo wysoka, bo sam koszt notariusza to jest tak 1000-1500 euro do 2500 euro. To jest ta taksa. Natomiast podatek od zakupu tej nieruchomości to jest od wartości katastralnej, czyli niższej od wartości rynkowej – to jest tak około 50-60% wartości. Od tej wartości liczy się 9% podatku – płaci to kupujący, więc to jest najistotniejszy koszt, co też może wskazuje na to, że niekoniecznie powinniśmy dokonywać tam tak zwanych flipów, natomiast dobrze przemyśleć taki zakup. Cenę można negocjować, w związku z czym nawet, jeżeli ten podatek jest dość wysoki, możemy tutaj zaoszczędzić.

MD: Bardzo Panu dziękuję. Mecenas Marcin Kwapiński, radca prawny i włosko-polski prawnik pomagający w bezpiecznym zakupie nieruchomości we Włoszech. Dziękuję pięknie i jeszcze będziemy wracać do tej rozmowy, coś czuję.

MK: Dziękuję bardzo.