MARCIN DOBROWOLSKI, BIZNES24: Na rynku nieruchomości pojawiły się spadki. We Wrocławiu i Gdańsku średnia cena transakcyjna w pierwszym kwartale tego roku była niższa niż na koniec roku minionego. Z nami jest Marcin Jańczuk, analityk rynku mieszkaniowego Metrohouse, który ten raport przygotował. Dzień dobry.
MARCIN JAŃCZUK, METROHOUSE: Dzień dobry.
TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ
NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24
MD: Panie Marcinie, te spadki na Pomorzu i Dolnym Śląsku to jest jednostkowy przypadek, czy raczej początek jakiegoś trendu, jakiejś głębszej przeceny?
MJ: No, na pewno nie można tego traktować, jako trendu, ponieważ te spadki występują po raz pierwszy od dłuższego czasu. Więc można powiedzieć, że jest to symptom pewnych zmian na rynku. Ale warto też pamiętać o tym, że to są ceny transakcyjne, więc w transakcjach ten koszyk transakcji może być bardzo zróżnicowany. Mogą tu się znajdować bardzo różne mieszkania w zależności od upodobań nabywczej klientów.
No i może się tak zdarzyć, że w tym przypadku braliśmy pod uwagę na przykład więcej mieszkań w wielkiej płycie, więcej mieszkań do remontów i na podstawie właśnie tylko jednego tego raportu, tego szybkiego porównania sobie cen z czwartym kwartałem zeszłego roku nie należy wyciągać daleko idących wniosków. Ale te spadki cen nie pojawiają się zbyt często w ostatnim czasie, więc to jest dosyć ciekawe zjawisko.
MD: Jak głębokie były to spadki?
MJ: W tych dwóch miastach, o których mówimy te spadki były w granicach 3,5 procenta we Wrocławiu i około 1,5 procenta w Gdańsku. W pozostałych miastach nie odnotowaliśmy spadków. Monitorujemy stale pięć największych miast i na przykład w Warszawie, póki, co ceny dalej rosną i na rynku wtórnym mieszkań mamy obecnie taką sytuację, że średnia cena mieszkania dochodzi już do 15,5 tysiąca złotych.
Co oczywiście nie oznacza, że taniej nie można kupić mieszkania w Warszawie. Ale, jeżeli sobie popatrzymy na ostatnie transakcje z pierwszego kwartału tego roku, to już takie mieszkania do 400-450 tysięcy na rynku wtórnym w Warszawie są naprawdę rzadkością.
MD: Powiedział Pan, że analizujecie ceny transakcyjne mieszkań, więc proszę powiedzieć, jaka jest różnica między ceną ofertowej a transakcyjną? Ile udaje się zbić klientom?
MJ: I tutaj monitorujemy dwa momenty. Jeden moment to jest pojawienie się oferty. I porównujemy pojawienie się oferty do ostatniej ceny ofertowej. Czyli jeżeli ktoś wystawił np. mieszkanie we wrześniu, a w międzyczasie obniżał cenę np. o kilkanaście procent, no to w czasie ekspozycji oferty na rynku rzeczywiście dochodzi do tych obniżek.
Ale jeżeli siadamy przy stoliku negocjacyjnym i mamy już tego klienta, który jest zainteresowany zakupem mieszkania, to te negocjacje naprawdę są niewielkie. Poza w zasadzie Wrocławiem, gdzie te negocjacje dochodzą do 2%, w pozostałych największych miastach nie przekraczają jednego procenta.
I to jest takie znamienne dla obecnej sytuacji na rynku. Sprzedający, mimo tego, że jest nieco trudniej sprzedać mieszkanie niż w zeszłym roku, bardzo usztywniają się w negocjacjach: nie chcą negocjować, nie chcą rozmawiać o lepszej cenie dla oferenta. Wiele tutaj pewnie zależy od tego, że w najbliższej przyszłości będziemy mieć do czynienia z nowym programem dopłat. Wiele osób sprzedających twierdzi, że będzie to czynnik znowu cenotwórczy, że będą mogli zarobić na swoich mieszkaniach sprzedawanych jeszcze więcej.
MD: A co nas czeka na rynku nieruchomości w najbliższych miesiącach? Przed nami między innymi start, kiedyś (nie wiemy jeszcze, kiedy, bo to na razie są mgliste zapowiedzi) kolejnego programu, który ma stymulować popyt na rynku nieruchomości. To będzie taki booster, podobnie jak kredyt na 2% zapewne chociaż liczby nam więcej powiedzą, kiedy już ten program zostanie uruchomiony. To będzie główny element wpływający na rynek nieruchomości w Polsce?
MJ: Tak, Jeżeli porozmawiamy z osobami z branży, ale też z klientami, to jest to taki najbardziej oczekiwany program tego roku. Zapowiedzi koalicji rządzącej dotyczące tego programu na początku roku były trochę takim niewypałem, można powiedzieć „kapiszonem”, który był skrytykowany przez wielu ekspertów na rynku. Ten program jest teraz poprawiany. Nowa ustawa ma się wkrótce pojawić do dyskusji do Sejmu, więc wiele wskazuje na to, że w drugiej połowie roku.
Ja bym raczej obstawiał, że to będą miesiące jesienne, pojawi się ten program dopłat, ale on będzie nieco inny od tego programu, z którym mieliśmy do czynienia w zeszłym roku. Bardziej będzie się skupiał na rodzinach wielodzietnych, bardziej będzie skupiał uwagę na możliwościach zwiększenia przestrzeni życiowej właśnie dla takich rodzin i dla takich rodzin wielodzietnych on będzie najbardziej atrakcyjny, bo będzie to spełnienie obietnicy wyborczej o kredycie 0%.
Pozostałe grupy nabywców, jak na przykład single, muszą liczyć się z pewnymi ograniczeniami związanymi chociażby z wiekiem. Myślę, że ten program będzie mniej atrakcyjny dla właśnie dla takich osób, a zyskają najwięcej rodziny, które będą chciały po prostu sobie kupić większe mieszkanie.
MD: Eksperci rynku nieruchomości, z którymi rozmawiamy, mówią, że oprócz programu propopytowego powinien być uruchomiony jakiś program propodażowy, tzn. umożliwiający zwiększenie liczby budowanych mieszkań. Ma Pan pomysł, co mogłoby być takim programem?
MJ: No, tych pomysłów jest kilka. Przede wszystkim deweloperzy cały czas optują za tym, żeby uruchomić możliwość zakupu gruntów z krajowego zasobu mieszkań i nieruchomości, więc tutaj odblokowanie gruntów Skarbu Państwa będzie takim daleko idącym, dodatnim, pozytywnym posunięciem ze strony władz, które umożliwią odblokowanie gruntów, których tak naprawdę brakuje. Deweloperzy kupują bardzo drogo grunty. Później jest to podstawa do tego, żeby sprzedawać mieszkania coraz drożej.
Bo jeżeli te grunty są nabywane po rekordowych cenach, trudno oczekiwać, żeby sprzedawane mieszkania posiadały ceny bardziej dostosowane do rynku niż obecnie. Kolejnym powiedzmy elementem, który zwiększy zasób mieszkaniowy jest odblokowanie pustostanów w samorządach. Te samorządy też często borykają się z sytuacjami, że mają pustostany, mają mieszkania, które są przeznaczane na lokale komunalne, ale brakuje środków finansowych na remonty, na przystosowanie tych mieszkań.
Tu pewnie zastrzyk finansowy dla samorządów, które rzeczywiście nie posiadają w odpowiedniej mierze takich zasobów, byłby bardzo skuteczny, jeżeli chodzi o odblokowanie tego typu mieszkań. Oczywiście pomysłów jest o wiele, wiele więcej, ale rzeczywiście powiązanie tego programu propopytowego z propodażowym, no to chyba jest najlepsze rozwiązanie obecnie.
MD: Wczoraj indeks WIG-budownictwo na warszawskiej giełdzie stracił ponad 1%. WIG20 również był przeceniony, choć mniej. Firmy budowlane, deweloperzy i pośrednicy również w sumie nieruchomości, czekają na uruchomienie rządowego programu. Kiedy możemy się go spodziewać?
MJ: No, myślę, że to będzie druga połowa roku. Raczej obstawiałbym wrzesień – bliższe miesiące jesieni. Ten program będzie pewnie jeszcze szeroko dyskutowany, zanim wejdzie w życie.
MD: Bardzo dziękuję. Marcin Jańczuk z Metrohouse był naszym gościem. Rozmawialiśmy o cenach nieruchomości. We Wrocławiu i Gdańsku ceny spadają, przypomnę.
MJ: Dziękuję bardzo.
Masz firmę? Nie przegap ważnych informacji dla Twojego biznesu.
Telewizja dostępna w sieciach kablowych, na platformach satelitarnych, oraz w Internecie.
Kup dostęp online do telewizji BIZNES24
Tylko 11,99 zł za miesiąc, 99 zł za roczny dostęp przez stronę BIZNES24.TV
