MIESZKANIA NA SPRZEDAŻ: REKORDOWA OFERTA NA RYNKU (ROZMOWA)

ROMAN MŁODKOWSKI, BIZNES24: Jeśli lubicie inwestować zarobione przez siebie ciężko pieniądze, pochodzące czy z wysokich stanowisk w korporacjach, czy z biznesów, które prowadzicie, w nieruchomości, a w szczególności w mieszkania, to jest chyba dobra wiadomość. Deweloperzy mają rekordową ofertę na rynku. O czym będziemy teraz rozmawiać z Markiem Wielgo, ekspertem portalu rynekpierwotny.pl, który to portal przyniósł informacje o rekordowej ofercie. Witam bardzo serdecznie.

MAREK WIELGO, RYNEKPIERWOTNY.PL: Dzień dobry, witam.

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24

RM: To jakbyśmy to tak skwantyfikowali, to jakimi liczbami mamy sobie to, że tak powiem opisać?

MW: No cóż, chyba lokalnie, bo takie podawanie liczb ogólnych Chyba za dużego sensu nie ma. Powiem krótko. W Warszawie mamy już w tej chwili w ofercie firm deweloperskich blisko 16 tys. 600 mieszkań. To jest absolutnie rekordowy wynik. Podobnie jest zresztą w pozostałych największych metropoliach.

Co ciekawe, Łódź walczy o drugie miejsce w tym zestawieniu z Krakowem. W obu tych miastach w ofercie w Krakowie jest ponad 10,5 tysiąca, w Łodzi niewiele mniej. Łódź jeszcze kilka lat temu była takim rynkiem, raczej niewielkim. No i wyrasta nam na takiego giganta mieszkaniowego.

A co najważniejsze, w Łodzi dostępność mieszkań jest największa. Tylko jest jeden problem. W Łodzi deweloperzy są w dużym stopniu uzależnieni od nabywców kredytowych. A póki co kredyty są jeszcze wciąż drogie. Choć ostatnie tygodnie pokazały, że chyba jesteśmy już na takim…

RM: …Bliżej niż dalej?

MW: Bliżej niż dalej. Być może już w maju, a najpóźniej w czerwcu zobaczymy pierwsze obniżki stóp procentowych, co na pewno bardzo ucieszy łódzkich deweloperów, którzy zmagają się w tej chwili, nawet bym powiedział z nadpodażą mieszkań. Są dwa takie rynki. To jest rynek łódzki i Rynek Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie oferta mieszkań wystarczyłaby na mniej więcej dwa lata czy nawet ponad dwa lata sprzedaży mieszkań, gdyby w ofercie nie pojawiały się kolejne. To jest taki poziom oferty w stosunku do sprzedaży, jest uważany za nadpodaż. No i oczywiście to wywołuje presję na spadki cen.

RM: No właśnie, i to było kolejne pytanie. No bo jak jest tak ich dużo, chociaż tak się zastanawiam 16 600 dostępnych na sprzedaż mieszkań w tej chwili w Warszawie, to z czym można by to porównać, żeby złapać, jak to jest dużo? Ze wszystkimi mieszkaniami w Warszawie? Jest jakaś miara popytu na przykład w liczbie mieszkań, którą ktoś bada?

MW: Powiem w ten sposób: To, co jest pewnie, nie wiem, dobrą wiadomością dla kupujących z uwagi na rosnącą ofertę, to jest to, że tych mieszkań deweloperzy wprowadzają na rynek więcej, niż sprzedają. To dlatego rośnie oferta. Być może ten trend się odwróci po dwóch, trzech obniżkach stóp procentowych, kiedy popyt zacznie rosnąć.

On zresztą w pierwszym kwartale był we wszystkich metropoliach większy niż w końcówce ubiegłego roku. Oczywiście był on równocześnie mniejszy niż rok temu, ale pamiętajmy, że wtedy zawierane były jeszcze umowy deweloperskie przez beneficjentów programu Bezpieczny Kredyt 2%. Więc tak naprawdę porównanie pierwszego kwartału tego roku z czwartym kwartałem pokazuje ożywienie sprzedaży.

Oczywiście trochę niepokoi wynik marcowy, dlatego że Poznań był jedyną metropolią, w której marzec przyniósł bardzo wyraźny wzrost liczby zawieranych umów deweloperskich. W pozostałych miastach luty był takim okresem. W marcu ta sprzedaż przygasła, co może wskazywać na to, że być może wyczerpał się ten limit, ta kumulacja osób, które wstrzymywały się z decyzją zakupową, czekając na nowy program wsparcia kredytobiorców.

Jak już wszyscy wiemy, jeżeli w ogóle taki program będzie, to on obejmie tylko rynek wtórny, bo przecież deweloperzy mają nie zarobić ani złotówki, w związku z czym tutaj już te rachuby przestały się liczyć.

Ci, którzy wstrzymywali się z decyzją, kupili. A ci, którzy wciąż czekają na obniżki stóp procentowych, być może już niebawem się doczekają, co powinno spowodować wzrost sprzedaży mieszkań, po prostu.

RM: No, ale pewnie część z tych, którzy mają, może wszyscy, którzy mają kupować, zastanawiają się, czy w związku z tym te rekordowe liczby lokali na sprzedaż wreszcie zaczną się przekładać na znaczące obniżki cen w sensie albo promocji, albo w ogóle jakiegoś ograniczenia ceny metra kwadratowego nowych powierzchni mieszkalnych?

MIESZKANIA NA SPRZEDAŻ: REKORDOWA OFERTA NA RYNKU (ROZMOWA) — Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

MW: Te obniżki już oczywiście są, dlatego że deweloperzy nie lubią obniżać cen w swoich cennikach. No to głupio by wyglądało, gdyby jacyś klienci poczuli się nabici w butelkę, bo nie kupowaliby za wyższą cenę. Teraz by się okazało, że ceny ofertowe spadły, w związku z czym raczej tutaj każdy potencjalny nabywca musi liczyć na swoje zdolności negocjacyjne, bo deweloperzy są skłonni do negocjacji, obniżają te ceny, które potem są wpisywane do aktów, do umów deweloperskich.

My tych cen nie widzimy, więc opieramy się tylko na cenach ofertowych, które są stabilne. Praktycznie w marcu we wszystkich metropoliach mieliśmy zerowy wzrost. Zresztą ta stabilizacja średniej ceny metra kwadratowego wynika też w dużej mierze z faktu, że deweloperzy zaczęli wprowadzać na rynek coraz więcej mieszkań w segmencie popularnym. To jest bardzo ważna informacja, dlatego że nawet jeżeli na przykład w takim Trójmieście w lutym pojawiło się na rynku kilka bardzo drogich inwestycji, takich nad Zatoką Gdańską, które wywindowały średnią cenę metra kwadratowego o 3%, to równocześnie, jeżeli patrzymy na podaż mieszkań, na oferty mieszkań, to wzrosła liczba mieszkań takich bardziej dostępnych cenowo, co generalnie jest bardzo dobrą wiadomością.

Podobnie zresztą w innych miastach. Deweloperzy zauważyli, że no ci zamożni nabywcy, oni zaczęli się wykruszać. Ci nabywcy częściej teraz inwestują chyba w krajach na południu Europy, czyli w Hiszpanii, Portugalii czy na Cyprze. Natomiast inwestorów spekulacyjnych też wywiało z rynku, bo nie widzą przed sobą perspektyw szybkiego zarobku.

W związku z tym na placu boju zostali nabywcy kredytowi, a ci no czekają na spadki stóp procentowych. Już mamy pierwsze jaskółki, bo stopa WIBOR trzymiesięczna czy sześciomiesięczna w ostatnich dniach spadła. No, jeżeli jeszcze spadną stopy procentowe przynajmniej o 1 punkt procentowy, no to oczywiście to bardzo zwiększy zdolność kredytową potencjalnych nabywców. No i należy spodziewać się oczywiście większego popytu na mieszkania, których tak jak jeszcze raz podkreślam: tych szczególnie na kieszeń kredytobiorców, jest w ofercie firm deweloperskich coraz więcej.

Marek Wielgo, ekspert portalu rynekpierwotny.pl. był naszym gościem. Bardzo serdecznie dziękuję. Udanego dnia i dobrych świąt, bo to już w zasadzie od jutra się świętowanie zaczyna. No i cóż…

MW: Wzajemnie i czekamy.

RM: Nigdy nie wiem, której stronie rynku życzyć powodzenia. Tej, która ma wydać pieniądze na coś, czy tej, która ma na tym czymś zarobić.

MW: Jednym i drugim.

RM: Chociaż ci, którzy kupią też, pewnie będą jakoś tam zarabiali. Oby rynek był sprawiedliwy. Dziękuję bardzo serdecznie.