MIESZKANIA DROŻEJĄ A SPADA WARTOŚĆ KREDYTU. JAK SPRZEDAĆ DUŻE MIESZKANIE? (ROZMOWA)

NATALIA GORZELNIK, BIZNES24: „Rok 2022 był dla sektora kredytowego okresem zjazdu po równi pochyłej, na którą wspinał się od roku 2014.” – Pisze na początku raportu o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości dr Jacek Furga, przewodniczący Komitetu do spraw Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich i Prezes Zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji. Porozmawiamy teraz o tym, w jaki sposób drożejący kredyt odbił się na rynku. Moim Państwa gościem jest dr Jacek Furga. Dzień dobry.

JACEK FURGA, KOMITET DO SPRAW FINANSOWANIA NIERUCHMOŚCI CBP, CENTRUM PRAWA BANKOWEGO I NIERUCHOMOŚCI: Dzień dobry Państwu. Witam serdecznie.

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24

NG: Co jest najbardziej zastanawiającą czy może symptomatyczna wartością w najnowszym raporcie?

JF: Przełamanie wszelkich dotychczasowych trendów, które obserwowaliśmy od roku 2012, 2013/14, zarówno pod kątem liczby udzielanych kredytów i ich wartości. Po rekordowym wyniku średniej wartości umowy kredytowej z pierwszego kwartału 2022 roku na poziomie ponad 350 tysięcy złotych zjechaliśmy już do 325 tysięcy złotych, więc spadek ogromny, na który pracowaliśmy przez kilka lat. Załamanie liczby, powiedziałbym totalne tego wyniku w wyniku co prawda rekordowego w 2021 roku na poziomie 256 tysięcy kredytów i prawie 86 miliardów złotych do poziomu o połowę niższego w roku 2022, czyli 126 tysięcy kredytów i o wartości łącznej 403 miliardów złotych. To jest naprawdę niespotykany spadek. Już nie chcę wracać do kryzysu subprimowego, ale tam te spadki wynosiły 17-18-25% w dla niektórych wskaźników. A tutaj mamy rzeczywiście, jak pani redaktor wspomniała, totalny zjazd po równi pochyłej.

NG: Zatrzymajmy się na moment jeszcze przy tych danych dotyczących średniej wartości nowo udzielonego kredytu mieszkaniowego. Jak Pan wspomniał, z poziomu 353 tysiące do 325 tysięcy na koniec 2022 roku. O czym to świadczy? Przecież ceny mieszkań nie spadają, właściwie cały czas idą w górę. No to czemu w dół idzie wartość kredytu?

JF: No, jest to efekt zupełnie innego badania zdolności kredytowej, a to wynika z rosnących kosztów utrzymania gospodarstwa domowego, z rosnących kosztów kredytu, oprocentowania. I to, do czego jeszcze do tej pory stosowaliśmy – wysokiego buforu bezpieczeństwa narzuconego przez Komisję Nadzoru Finansowego w kwietniu roku 2022. Także te trzy elementy: koszty obsługi, bieżące koszty funkcjonowania gospodarstwa domowego, rosnąca inflacja, a co za tym idzie rosnący WIBOR i ceny co prawda już nie rosnące, bo rzeczywiście ostatni kwartał pokazał, że ten wzrost cen już się zatrzymał, ale summa summarum ta dostępność była słabsza. Więc stąd też sięgnęliśmy po niższe kwotowo kredyty.

NG: Niższe kwotowo kredyty na rynku mieszkaniowym. To znaczy, że to są mniejsze mieszkania, w praktyce? Czy bardziej oddalone od centrów miast? Jak tu się zmieniła kwestia preferencji?

MIESZKANIA DROŻEJĄ A SPADA WARTOŚĆ KREDYTU. JAK SPRZEDAĆ DUŻE MIESZKANIE? (ROZMOWA) — źródło: BIZNES24

JF: Tak to trzeba interpretować. Szukamy mieszkań tańszych, troszeczkę gorzej położonych. Ale z drugiej strony to może być też efekt tego, że do transakcji dochodzi wtedy, kiedy na przykład jest to transakcja łączona, czyli ktoś sprzedaje swoje poprzednie mieszkanie, kupuje większe, lepiej zlokalizowane. Wtedy ta kwota posiłkowania się kredytem jest niższa, czyli nie sięga tego wskaźnika LTV 80%, tylko jest na poziomie 50/60 czy nawet niższym. I tutaj obserwujemy rzeczywiście duży udział transakcji z wysokim poziomem wkładu własnego. To też może być jeden z czynników, które powodują, że sięganie po kredyt nieco niższy jest w tym przypadku uzasadnione.

NG: Czyli to nie będzie tak, że nie będzie się dało już wkrótce sprzedać dużego mieszkania?

JF: Myślę, że przy tych potrzebach mieszkaniowych, które mamy w Polsce, ich poziomie niezaspokojenia, mieszkania się będą sprzedawały. Oczywiście liczymy na to, że po tym odwróceniu stanowiska czy pewnej korekcie stanowiska przez Komisję Nadzoru Bankowego opublikowanego przed paroma dniami przy prognozowanej zmianie WIBOR-u na WIRON, o którym pani redaktor wspomniała, ten uzysk na koszcie kredytu będzie na tyle atrakcyjny, że nastąpi pewne odbicie z tego dołka, który obserwowaliśmy w trzecim, czwartym kwartale 2022 r., że tych kredytów będzie więcej i że będą one na kwotowo wyższym poziomie niż dotychczas.

NG: To zatrzymajmy się przy tym punkcie. Mówimy o liberalizacji rekomendacji S, ale dla tymczasowych kredytów o stałej stopie procentowej. Pytanie, czy takie kredyty są korzystne jakkolwiek dla ludzi? Przecież stopy procentowe są teraz rekordowo wysokie i na pewno w ciągu najbliższych pięciu lat zaczną spadać. To, komu będzie się tymczasowo stały kredyt w najbliższym czasie opłacał? Bankom bardziej? Pytanie czy klientom…

JF: Klientom też. Wysoka rentowność najmu na dzisiaj. Stawki czynszów nadal są wysokie. Prezentowaliśmy dzisiaj wyniki rocznego wzrostu stawek czynszu, więc we wszystkich tych głównych lokalizacjach są to nadal dwucyfrowe i przekraczające poziom inflacji stawki między 17 a 19 procent w skali roku wzrosły czynsze w największych sześciu aglomeracjach. W skali pięciu lat (podglądam tutaj) to są wzrosty pomiędzy 25 a 38 procent, więc ci, którzy dysponują pewnym wkładem własnym lub dysponują zdolnością kredytową – dla nich jest to nadal biznes, a mieszkań na wynajem potrzeba jeszcze więcej, chociażby z tego względu, że tych kupujących mieszkania na własność jest troszeczkę mniej niż dotychczas. Więc potrzeby mieszkaniowe z jednej strony.

Dwa: nadal wysoka rentowność najmu i tak jak pani redaktor wspomniała, poziom cen się ustabilizował. Z drugiej strony patrzymy przy tak wysokiej inflacji, realnie następuje spadek wartości cen mieszkań oferowanych w tej chwili na rynku.

NG: Z jakim tempem Waszym zdaniem będą spadać stopy procentowe w kontekście tych 5 lat? Bo jeszcze bym się na moment zatrzymała przy tych kredytach z tymczasowo stałą stopą procentową.

JF: Nie mam aż tej wiedzy, którą dysponuje pan prezes Glapiński – prezes Narodowego Banku Polskiego, ale myślę, że ten płaskowyż się tak długo nie utrzyma, że to będzie kwestia przełomu roku 2023/24, kiedy będziemy obserwowali tę niższą stopę. Niektórzy mówią, że to będzie już stopa jednoprocentowa. No, myślę że jest to realne…

NG: No właśnie. A wtedy zostanie kredytobiorca z kredytem na 5 lat na taką wysoką stopę. No to jak to się może opłacać? (No ale zostanie kredytobiorca z kredytem na stopę zamrożoną, wysoką.)

JF: To jest kwestia pewnego wyważenia czy ja mam dzisiaj wynajmować mieszkanie, czy kupuję sobie i kupuję po najwyższej stopie. To nie jest tak, że nam się to musi opłacać w sensie wymiaru finansowego. Są różnego typu potrzeby mieszkaniowe, są ludzie, którzy dysponują różnymi możliwościami, a mieszkań potrzebują.

I to wtedy nie jest kwestia, czy im się to opłaca czy nie, tylko czy muszę zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. I przy tym koszcie jestem w stanie przez te 3, 4, 5 lat ponieść wyższe koszty, też z gwarancją bezpieczeństwa, bo przecież oczywiście nikt nie powie, że te prognozy, które mówią, że ten spadek będzie w tym roku jeszcze, inflacyjny możliwy, że sytuacja ze względu na otoczenie polityczne, geopolityczne, makroekonomiczne również wokół Polski nie spowoduje wręcz skutku odwrotnego. Więc jest to pewna stabilizacja. Jeśli komuś ze zdolności kredytowej dzisiaj wynika, że jest go stać na obsługę tego kredytu na poziomie tych 5, 6 czy 7 procent stałego oprocentowania, to będzie takie transakcje realizował.

NG: Dr Jacek Furga, prezes Centrum AMRON. Dziękuję pięknie za spotkanie i za rozmowę.

JF: Dziękuję Państwu również.

Inwestujesz? Notowania na żywo, opinie analityków i wszystko, co ważne dla Twojego portfela!

Telewizja dostępna w sieciach kablowych, na platformach satelitarnych, oraz w Internecie.