MGRN FIZ ZADEBIUTOWAŁ NA GPW (ROZMOWA)

MARCIN DOBROWOLSKI, BIZNES24: Dr Jakub Pacholec, zarządzający funduszem MOUNT Globalnego Rynku Nieruchomości jest na dzień dobry Witam w BIZNES24.

JAKUB PACHOLEC, MOUNT, TOWARZYSTWO FUNDUSZY INWESTYCYJNYCH: Dzień dobry Państwu.

MD: Stracił Pan już wiarę, że klasyczne fundusze – REIT-y pojawią się w Polsce?

JP: Absolutnie nie. Ja tylko zanim przejdziemy do głównej części rozmowy, małe sprostowanie. Fundusz inwestuje w spółki typu REIT, bo spółki są właścicielami tych nieruchomości. Nie, nie straciłem tej wiary. Te ostatnie propozycje wydają się absolutnie sensowne. Zdaje się też, że w ministerstwie rozwoju jest wola, żeby ten projekt doprowadzić do końca.

MD: To jeszcze do tego samego projektu jeszcze wrócimy pod koniec naszej rozmowy. Ale teraz chciałem skoro Pan dokonał tego sprostowania to proszę wyjaśnić dokładnie, w co Wy inwestujecie?

JP: My inwestujemy w REIT-y, czyli w spółki, które są właścicielami nieruchomości generujących dochód. REIT to jest bardzo prosty koncept. To jest spółka akcyjna, która jest notowana jak każda inna spółka akcyjna na giełdzie papierów wartościowych, na giełdach na całym świecie. Jedyna różnica polega na tym, że te spółki mają sztywny model biznesowy to jest posiadają skomercjalizowane nieruchomości, czerpią z nich dochód. Ten dochód jest następnie wypłacany w formie dywidend i w zasadzie tyle – to jest bardzo prosty koncept.

Dzięki temu mają nadany specjalny status podatkowy to jest nie płacą citu. Oczywiście w bardzo dużym uproszczeniu, bo w zależności od legislacji trochę to się różni niuansami. Więc my inwestujemy w takie spółki. Myślę, że rzeczą, którą warto tu zaznaczyć jest to, że poszczególne spółki specjalizują się w danych sektorach nieruchomości, więc dla nas decyzja inwestycyjna jest najczęściej zakładem o jakiś konkretny sektor rynku nieruchomości. Tych podmiotów jest w tej chwili na świecie, około 900, więc mamy, z czego wybierać.

To jest bardzo ciekawa klasa aktywów w kontekście stopy zwrotu ryzyka. One są generalnie porównywalne z szerokim rynkiem akcji. Zasadnicza różnica jest taka, że generalnie płacą wyższe dywidendy.

MD: A są w Polsce takie spółki?

JP: Nie, nie mamy legislacji, więc nie. Brakuje tego komponentu legislacyjnego. Oczywiście mamy spółki, które posiadają w swoim bilansie nieruchomości, więc to, czego nam brakuje tak naprawdę są odpowiednie ramy prawne do tego, żeby nie było tego podwójnego opodatkowania.

MD: A jakie macie plany względem funduszu?

JP: Po pierwsze w ogóle skąd sam pomysł wejścia na giełdę, skąd to się wzięło? Fundusz działa w formule funduszu inwestycyjnego zamkniętego. To znaczy, że my generalnie przed upublicznieniem nie za bardzo aktywnie mogliśmy ten fundusz sprzedawać. To, że udało nam się zebrać od inwestorów te 40 mln złotych, to to zasługa tak naprawdę tej sieci sprzedaży, która działa w zupełnie innym reżimie. Od upublicznienia możemy otwarcie o nim mówić, możemy dzielić się strategią, dzielić się naszymi przemyśleniami, wynikami – to pierwsza rzecz.

Upublicznienie dało nam możliwość docierania do szerszego grona klientów. Druga, wydaje mi się ważniejsza w tym wszystkim. To jest ten ticket inwestycyjny. Fundusz inwestycyjny zamknięty zgodnie z ustawą może przyjmować zapisy od równowartości 40 tysięcy euro, czyli około 200 tysięcy złotych, plus minus. No i to była duża przeszkoda. Mieliśmy bardzo wielu klientów, bardzo wielu inwestorów, dla których dodanie naszego funduszu do portfela było po prostu wyzwaniem. My w ogóle taką naszą idee fix jest to, żeby demokratyzować inwestowanie w nieruchomości.

Poprzez wejście na giełdę my ten próg zmniejszyliśmy, czyli już teraz ta ekspozycja jest możliwa od niecałych 5 tysięcy złotych. Więc to są takie dwie główne przesłanki i robimy to oczywiście po to, żeby fundusz mógł rosnąć, mógł się rozwijać i przede wszystkim też, dlatego, żeby móc oferować inwestorom ekspozycję na te najlepsze na świecie w zasadzie segmenty rynku nieruchomości.

MD: I spółki dywidendowe, jak rozumiem, które będą wypłacać dywidendę przez Was, będziecie wypłacać?

JP: Będą wypłacać dywidendę do funduszu. My mamy taką politykę, że te dywidendy reinwestujemy, tzn. za pożytki z tych dywidend kupujemy po prostu akcje. Jest dopuszczalna zgodnie z statutem możliwość wypłaty dywidendy, natomiast w najbliższej przyszłości tego nie planujemy. Uznajemy, że dużo efektywniejszym sposobem spożytkowania tych dywidend jest po prostu ich reinwestycja.

MD: A mówił Pan o tym, że w Waszym przypadku jest to zakład dotyczący wejścia w cały segment rynku nieruchomości, więc proszę powiedzieć, co już jest w waszym portfelu?

JP: Naszą największą pozycją na dzisiaj jest logistyka. To jest około nieco ponad 20% portfela. Uważamy, że jest to segment najmocniejszy fundamentalnie. Zresztą gros spółek, które już jesteśmy po sezonie wyników za 2023. Zaczął się 2024, spółki europejskie, zwłaszcza logistyczne, publikują bardzo fajne wyniki. Tam jest generalnie niskie zadłużenie, czynsze rosnące w dwucyfrowym tempie, w wielu przypadkach rok do roku. Więc to jest taki nasz największy zakład.

Drugi, największy to są różne segmenty mieszkaniowe, bo mieszkaniówka to nie są wyłącznie mieszkania, też domy jednorodzinne, domy z prefabrykatów. Są REIT-y, które specjalizują się w tego typu segmentach. Uważamy, że mieszkań jest generalnie dobrym nośnikiem inflacji, więc te czynsze w tym segmencie powodują, że te fundamenty są naprawdę mocne. Trzecim największym są nieruchomości wysokich technologii, głównie data center. Tutaj mocno stawiamy na rozwój sztucznej inteligencji. Widzimy jak wygląda zużycie danych.

MD: Nie usłyszałem nic o galeriach handlowych.

JP: Mamy. W zasadzie to jest dość ciekawy temat, bo ten fundusz działa 7 lat. To jest coś, czego nie powiedziałem. Ten fundusz działa 7 lat i od początku w zasadzie działalności nie mieliśmy praktycznie w ogóle z drobnymi wyjątkami pozycji w segmencie galerii handlowych. Przede wszystkim, dlatego, że był to sektor słaby fundamentalnie.

To samo, co napędzało logistykę, co napędzało w dalszym ciągu logistykę, czyli rozwój e-commerce było bardzo dużym hamulcem dla segmentu handlowego i rosnące poziomy pustostanów, presja na czynszach – to wszystko powodowało, że generalnie REIT-y będące właścicielami galerii handlowych nie były w orbicie naszych zainteresowań.

Ale. Ale ta sytuacja się zmieniła. Od kilku kwartałów my z powrotem na short listę włączyliśmy kilka spółek. Mało tego, od końca zeszłego roku zaczęliśmy budować dość duże pozycje. W zasadzie na dzisiaj nie chciałbym skłamać, ale wydaje mi się, że około 8%, niecałe 10% portfela mamy w tym segmencie na dzisiaj, bo jeszcze część pozycji zajmowaliśmy w kwietniu – w bieżącym miesiącu.

I myślę, że to jest najlepszy dowód na to, że jednak nieruchomości działają w cyklach. Coś, co od kilku lat, w zasadzie od 2015 roku było mocno na cenzurowanym, na dzisiaj postuje świetne wyniki. Mamy chociażby taki, który wrócił do wypłaty dywidend. Proszę zobaczyć, co się stało z kursem akcji.

Mamy kilka innych europejskich podmiotów. Mamy amerykańskiego Simona. To bardzo, bardzo niska baza i ten nominał czynszów, który nadgania, bo sprawia, że to jest na powrót bardzo atrakcyjny sektor.

Wiele spółek z tego segmentu wstrzymało wypłaty dywidend od 2020 roku – od pandemii COOVID i przez to oczywiście jak możemy się domyślić, ceny akcji zanurkowały. Natomiast na dzisiaj ta sytuacja się odwraca. Spółki wykorzystały ten czas niepłacenia dywidend na poprawianie swoich bilansów. I na dzisiaj to, że te bilanse są w dużo lepszej kondycji plus to, że same czynsze zaczynają rosnąć, bo ewidentnie zaczynają rosnąć – tutaj ten efekt inflacyjny wchodzi w grę, tzn. czynsze rosną, bo obroty najemców rosną. Obroty rosną może niekoniecznie, dlatego, że wolumenowo więcej się sprzedaje, ale sprzedaje się więcej wartościowo. Bo po prostu wszystko jest droższe.

Więc ten nominał zaczął nadganiać w związku, z czym to się bezpośrednio teraz przekłada na czynsze. Dość powiedzieć, że dla największych podmiotów te czynsze rosną niemalże w dwucyfrowym tempie. O ile się nie mylę za zeszły rok zapostowano tam bodajże 9% rok do roku wzrostu czynszów. To naprawdę niezły wynik.

MD: No tak, ciekawe, co będzie, jakiego rodzaju przetasowanie nas czeka w najbliższych miesiącach. Bo chyba wszystko na to wskazuje, że właśnie do jakiegoś takiego nowego trendu dojdzie w ciągu najbliższych miesięcy.

MGRN – MOUNT Globalny Rynku Nieruchomości wczoraj zadebiutował na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych. To jest klasyczny fundusz, ale wystawiony, skoncentrowany na rynku nieruchomości, umożliwiający inwestowanie w REIT-y właśnie. Bardzo dziękuję Panu za rozmowę. Naszym gościem był dr Jakub Pacholec, zarządzający funduszem MOUNT Globalnego Rynku Nieruchomości. Dziękuję pięknie.

JP: Bardzo dziękuję.