MARVIPOL DEVELOPMENT: JAKI IV KWARTAŁ? (ROZMOWA)

NATALIA GORZELNIK, BIZNES24: Marvipol Development odnotował ponad 24 miliony złotych skonsolidowanego zysku netto w trzecim kwartale 2023 wobec niecałych 19 mln złotych zysku rok wcześniej. Przychody ze sprzedaży sięgnęły 87 milionów złotych w trzecim kwartale, wobec trochę ponad 85 mln złotych rok wcześniej. O tym porozmawiam teraz z moim i Państwa gościem, którym jest Maciej Kiełkowski, dyrektor finansowy Marvipol Development. Dzień dobry.

MACIEJ KIEŁKOWSKI, MARVIPOL DEVELOPMENT: Dzień dobry.

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24

NG: W trzecim kwartale widzimy zysk wyższy o 6 mln rok do roku, a przychody o około 2 miliony. Na czym Państwo wypracowaliście ten zysk?

MK: Przychody i zysk w segmencie deweloperskim to jest efekt przekazań lokali klientom. Lokale kupowanych nawet w ciągu ostatnich 24 miesięcy. Także przede wszystkim chciałem podkreślić, że nie jest to zysk związany ze sprzedażą bieżącej oferty. W szczególności, jeżeli powiemy sobie o kredycie 2%. To jest zysk, który zrealizowaliśmy na lokalizacjach, które oddaliśmy do użytkowania w tym roku. Głównie w tym roku oddaliśmy cztery lokalizacje w Warszawie. Trafiły one już do swoich odbiorców. Klucze są przekazane i w związku z tym odnotowaliśmy to oczywiście w naszym sprawozdaniu finansowym.

NG: A jak z nowymi inwestycjami? Jakie Państwo rozpoczęliście, jakie macie w planach? No i przede wszystkim gdzie?

MK: Rozpoczęliśmy inwestycje w Warszawie, na Białołęce oraz na Bielanach. Szczególnie inwestycja na Bielanach jest interesująca, ponieważ w tym rejonie Warszawy w zasadzie można powiedzieć, że to była biała plama na mapie Warszawy. Tych inwestycji deweloperskich, jest ich bardzo niewiele. W związku z tym liczymy na to, że znajdzie silną rzeszę klientów zainteresowanych zakupem mieszkań. Oczywiście segment popularny to jest Białołęka i inwestycja przy ulicy Instalatorów w Warszawie. Tam, co ważne, średnia powierzchnia mieszkań to jest około 48 metrów kwadratowych. W związku z tym blisko 70% lokali jest dostępnych w kredycie 2%.

Realizujemy także inwestycje w Gdańsku. No i przede wszystkim chciałem przekazać bardzo dobrą informację, ponieważ zadebiutowała udanie we Wrocławiu. Rozpoczęliśmy tam inwestycję Trio Park w rejonie ulicy Dożynkowej. Została ona dobrze przyjęta. Lokale sprzedają się, cieszy się dużym zainteresowaniem.

NG: A dlaczego spodziewacie się Państwo, że czwarty kwartał nie będzie już taki dobry?

MK: Dlatego, że w sprawozdaniu finansowym przekazujemy informację, jeżeli chodzi o przychody w zakresie oddanych mieszkań już klientom, którzy wcześniej podpisali umowy deweloperskie nawet na przestrzeni 24 miesięcy wcześniej. Także to jest oficjalne wydanie kluczy i tuż poprzedzające akt notarialny. W roku 2023 przekazywaliśmy klucze do czterech inwestycji warszawskich i większość tych mieszkań już zostało przekazanych ostatecznym klientom. Wobec tego to, co mamy w tej chwili w ofercie, która została znacznie wzbogacona i sięga ponad 800 lokali w tej chwili to są mieszkania, które się budują i których przekazanie kluczy będzie miało miejsce w przyszłym roku i w roku 2025. Także w 2023 w zasadzie to, co, do czego byliśmy zobowiązani, czyli wydać mieszkania klientom, którzy kupili mieszkania wcześniej, to to się już zadziało.

NG: Zrozumiałym jest to, że priorytetem jest pewnie teraz segment deweloperski, ale co z segmentem magazynowym? Jakie tutaj jest zapotrzebowanie? I jaka odpowiedź z Państwa strony jest tutaj?

MARVIPOL DEVELOPMENT: JAKI IV KWARTAŁ? (ROZMOWA) — źródło: BIZNES24

MK: Na segment magazynowy możemy popatrzeć z dwóch perspektyw. W pierwszej perspektywie jest to, jeżeli chodzi o popyt na powierzchnie magazynowe – on się utrzymuje. Wszystkie nasze magazyny, które zostały zrealizowane, są wynajęte w niemal stu procentach. Czynsze ulegają podwyższeniu w związku z zapisami umowy o waloryzacji inflacyjnej. Nie ma tutaj żadnych problemów, jeżeli chodzi o płatność. Dlatego z tej strony popytowej faktycznie nadal zapotrzebowanie duże jest. Natomiast to, co my mamy w swojej strategii, to jest wybudowanie magazynów, wynajęcie ich, a następnie sprzedaż.

Co do zasady nie chcemy trzymać takich obiektów u nas na bilansie. Do tej pory 23 projekty magazynowe, które realizowaliśmy, zostały sprzedane. I to jest ta druga perspektywa, o której mówiłem. Jeżeli chodzi o inwestorów, którzy nabywają tego typu aktywa, tutaj nastąpiło znaczne ochłodzenie. Ono trwa w zasadzie od wybuchu wojny w Ukrainie, po ataku przez Rosję i nadal taki chłodny sentyment jest. (…)

W związku z tym, ponieważ jest ochłodzenie, jest dużo mniej funduszy, które są zainteresowane nabyciem tego typu aktywów. W związku z tym w tym roku nie odnotujemy żadnej sprzedaży magazynu. Natomiast liczymy na to, że w przyszłym roku będzie powrót do rozmów w tym zakresie.

NG: Wróćmy jeszcze do deweloperki. Czego spodziewacie się Państwo w przyszłym roku? W tym roku wiadomo, że popyt nakręcał kredyt 2%, ale w przyszłym roku nie wiemy, czy kredyt będzie, czy nie będzie. Czy w związku z tym, gdyby go nie było, należy się spodziewać mocnego schłodzenia popytu?

MK: Tak naprawdę w tej chwili kredyt 2% owszem, on był takim mocnym driverem, który rozpoczął sprzedaż, ale w naszych biurach jest spora grupa klientów, którzy kupują w kredycie zwykłym, tzw. komercyjnym. Czyli to są klienci, którzy są zainteresowani nabyciem większych mieszkań, droższych lub też tacy, którzy nie spełniają tego wymogu związanego z pierwszym mieszkaniem.

I nastąpiło dość silne odbicie w tym zakresie. Po drugie oczywiście cały czas sprzedaż gotówkowa również jest silnie akcentowana. Tym samym mówimy o tym, że klienci wrócili i będziemy przygotowywać i przygotowujemy ofertę dla szerokiego wachlarza klienta. W związku z tym uważamy, że ten popyt będzie cały czas na stabilnym poziomie.

NG: Jeszcze patrząc na rynek deweloperski, tak szeroko przyglądając się temu, co pisze się na ten temat w mediach. Czy Pana zdaniem faktycznie może być tak, że ten bezpieczny kredyt wpłynął na tendencję do pojawiania się nowych inwestycji bardzo małych, wręcz mikro kawalerek? I czy to będzie narastać? Czy w przyszłości będziemy skazani na coraz mniejsze mieszkania?

MK: Mamy w kredycie 2% limit maksymalny, za którym mieszkanie może zostać kupione. To jest to 600-800 tys. w zależności od tego, w jakiej konfiguracji jest kupowane. Bardzo dużo się mówiło o tym i to był efekt ograniczonej akcji kredytowej jeszcze na początku tego roku, dość sporo inwestycji nie zostało przez deweloperów wprowadzonych. W związku z tym w momencie, kiedy pojawił się kredyt 2%, ta oferta była dość niska. Tym samym teraz rozpoczynamy my, jako Marvipol Development, ale też inni deweloperzy, wprowadzanie nowych inwestycji. One są oparte już o znacznie wyższą wartość kontraktów na generalne wykonawstwo. Realizowane jest również na gruntach, które są zakupione po zdecydowanie wyższej cenie. Tym samym cena mieszkania oczywiście tutaj ulega wzrostowi w stosunku do tego, co było jeszcze rok temu. Siłą rzeczy, kiedy podzielimy dostępny maksymalny poziom limitu 800 tysięcy. (…)

NG: Będziemy musieli wrócić jeszcze do tego wątku. Maciej Kiełkowski, dyrektor finansowe Marvipol Development. Dziękuję bardzo za spotkanie.

MK: Dziękuję bardzo.