LEKKIE OŻYWIENIE W NIERUCHMOŚCIACH (ROZMOWA)

MARCIN DOBROWOLSKI, BIZNES24: Złagodzenie warunków oceny zdolności kredytowej przez Komisję Nadzoru Finansowego oraz rządowa obietnica wprowadzenia dopłat do kredytów zwiększyły aktywność poszukujących własnego mieszkania, ale aktywność nierównomierną o czym będę rozmawiać z Marcinem Krasoniem, ekspertem rynku nieruchomości Otodom Analytics. Dzień dobry.

MARCIN KRASOŃ, OTODOM ANALYTICS: Dzień dobry.

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24

MD: Mówimy o ożywieniu w pierwszym kwartale, ale jak mocne było to ożywienie i kto na nim zarobił?

MK: To jest właśnie bardzo ciekawe, że ten program Bezpieczny Kredyt 2%, o którym pan redaktor wspomniał, (słusznie, to jest prawda) w ogóle zanim nawet pojawiła się ustawa, on już zaczął działać na rynku, zaczął wpływać na rynek. To dlatego, że te osoby, które będą według założeń, które poznaliśmy na początku, miały być uprawnione do skorzystania z preferencyjnego kredytu – ci ludzie zaczęli już rezerwować mieszkania i ta pula dostępnych ofert zaczęła się kurczyć.

Na to zareagowali ci, którzy nie są uprawnieni do skorzystania z kredytu. No bo jak im się oferta kurczy, to ludzie zaczęli się zastanawiać, czy nie warto czekać. Jestem blisko podjęcia finalnej decyzji, to może trzeba ją podjąć teraz. I rzeczywiście od takiego – luty, marzec były kolejne miesiące ożywienia. Kwiecień był następny. Dużo się teraz na tym rynku dzieje. Relatywnie w porównaniu do ubiegłego roku dużo mieszkań się sprzedaje. Mamy tu nawet wzrosty o 40-50 procent.

CZYTAJ TEŻ: KREDYTY HIPOTECZNE BUDZĄ SIĘ DO ŻYCIA

No to oczywiście też powoduje powrót do wzrostów cen w największych miastach, właściwie na siedmiu największych rynkach, które monitorujemy na bieżąco, jeśli chodzi o rynek deweloperski, mamy najwyższe ceny w historii. Więc ten ruch jest. Ja się tylko zastanawiam, czy czasem nie będzie tak, że tuż przed samym startem programu ta aktywność się zatrzyma. No bo ci, którzy już chcieli kupić przed, już będą mieli. I może być tak, że czerwiec będzie takim okresem chwilowego dołka, a potem znowu program zacznie działać, będzie czas wyborów, może pojawią się kolejne pomysły, także myślę, że na rynku mieszkań nie będzie nudno w tym roku.

MD: Na pewno nie będzie nudno. Ostatnie trzy lata nam bardzo wiele atrakcji dostarczyły na wszystkich rynkach, ale szczególnie na rynku nieruchomości. Czy wciąż kupowanie nieruchomości za gotówkę jest istotne w liczbie form kupowania mieszkań?

MK: Jest. Ja sądzę, że Polacy mają sporo tej gotówki. Jak spojrzymy na dane Narodowego Banku Polskiego, to w bankach łącznie na kontach i na lokatach mamy tam ponad bilion złotych. W samych kontach, które są głównie nieoprocentowane przecież gospodarstwa domowe, Polacy trzymają tam ponad 800 miliardów. I to są pieniądze, które w dobie wysokiej cały czas inflacji tracą na wartości i ci co mają głowę na karku szukają jakichś rozwiązań co z tą gotówką zrobić.

To jest dość ciężko ulokować ją gdzieś atrakcyjnie, bo inflacja pożera wszystko i zawsze się pojawia ten temat mieszkań. No bo z jednej strony ludzie liczą na wzrost wartości nieruchomości w czasie – to pierwsza rzecz, a druga: mieszkanie można wynająć i zarabiać na nim też na bieżąco.

Na rynku najmu też w ostatnim roku działo się bardzo dużo. Ze względu na wybuch wojny w Ukrainie napłynęło do Polski bardzo wielu uchodźców, którzy zamieszkali głównie w wynajmowanych nieruchomościach. Do końca marca ubiegłego roku w rynku zniknęło 60-70% oferty, więc ta oferta się bardzo mocno przetrzebiła. Teraz ona się odbudowuje się właściwie w większości miast odbudowała, ale ceny wysokie pozostały, więc oczywiście ten najem też cały czas kusi.

MD: Pamiętam z rozmów prowadzonych z analitykami, uczestnikami rynku budowlanego. Z tych rozmów wskazywali oni potencjalnie drugi kwartał 2023 roku jako kwartał, w którym może dojść do pewnego ożywienia na samym rynku budowlanym. W związku z tym, że proces inwestycyjny jednak wymaga czasu i aby zdążyć ze spodziewanym ożywieniem popytu, powinni zacząć deweloperzy teraz rozpoczynać inwestycje. Czy widzi Pan jakiś ruch w tym miejscu?

MK: No właśnie to jest ciekawe, bo po pierwsze to nie tak działa na rynku deweloperskim, dlatego że Polska jest tym specyficznym rynkiem, gdzie większość mieszkań od deweloperów kupuje się nie jak są gotowe tylko na etapie dziury w ziemi. Wystarczy rozpocząć budowę formalnie, wbić tą pierwszą łopatę i już możemy sprzedawać mieszkania, a ludzie je kupują.

Niewielka część mieszkań w ofercie czeka, aż zostanie oddana do użytkowania. Więc to nie jest tak, że trzeba rozpocząć budowę, trzeba zdobyć pozwolenie na budowę, a deweloperzy mają zapas pozwoleń, (bo w ostatnich kwartałach nie budowali wiele) no i formalnie rozpocząć budowę. I już można sprzedawać. I teraz kwestia tylko jest taka, że tak jak popyt się ożywił w ostatnich miesiącach, to wyraźnie widać, to podaż się zupełnie nie ożywiła. To wskazują zarówno dane Otodom Analytics o liczbie wprowadzonych mieszkań do sprzedaży w poszczególnych miastach, jak i dane Głównego Urzędu Statystycznego o rozpoczętych budowach.

Tego jest bardzo mało cały czas. I to powoduje taką niebezpieczną dla rynku sytuację, w której mamy znaczącą przewagę popytu nad podażą. I co ciekawe, ta przewaga to już trwa trzy kwartały. Z ostatnich dziewięciu miesięcy tylko w jednym miesiącu na 7 największych rynkach deweloperzy więcej mieszkań wprowadzili niż sprzedali pozostałych. Jest tak, że więcej się sprzedaje niż wprowadza. I to oczywiście też jest jeden z powodów wzrostu cen. No bo jak się kurczy oferta, no to ceny rosną.

Oprócz tego, że widzimy to w takich wartościach nominalnych, myśmy sobie ostatnio zbadali cenniki, czyli dokładnie, co się zmienia w cennikach, no bo przy tych cenach to są zawsze jakieś statystyki. Jak się sprzedają najtańsze mieszkania, to średnia cena ofertowa wzrośnie. Przyjrzeliśmy się konkretnym czynnikom i tutaj też widać, że zdecydowanie więcej mieszkań ma cenę podniesioną niż obniżoną w ostatnich miesiącach.

MD: Nie ma co liczyć na spadek cen nieruchomości, przynajmniej na rynku pierwotnym. To na pewno. Marcin Krasoń, ekspert rynku nieruchomości Otodom Analytics był z nami. Bardzo dziękuję za rozmowę.

MK: Dziękuję.

Inwestujesz? Notowania na żywo, opinie analityków i wszystko, co ważne dla Twojego portfela!

Telewizja dostępna w sieciach kablowych, na platformach satelitarnych, oraz w Internecie.