KREDYTY MIESZKANIOWE MOCNO W DÓŁ. (ROZMOWA)

ROMAN MŁODKOWSKI, BIZNES24: Wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych w Polsce w lutym spadła o 32% rok do roku do wartości 6 mld 236 mln. złotych — podało Biuro Informacji Kredytowej. Wobec poprzedniego miesiąca wartość kredytów spadła o 9,9 procent. Z pewnością ci, którzy pilnie obserwują to, co dzieje się w gospodarce, słyszeli, że pojawiły się tezy o pęknięciu bańki nieruchomościowej, zdementowane zresztą w BIZNES24 przez jednego z naszych gości wczoraj.

CZYTAJ TEŻ: BAŃKA SPEKULACYJNA W NIERUCHOMOŚCIACH TO MIT? (ROZMOWA)

Ale coś z cenami na pewno się dzieje, bo spadają. Więc nawet jeśli nie jest pęknięcie bańki, to jednak coś z cenami się dzieje. Może wszyscy czekają, wszyscy, którzy kupują na kredyt na to, by ceny pieniądza były niższe? A może są jakieś inne powody? Prof. Waldemar Rogowski ze Szkoły Głównej Handlowej, główny ekonomista Biura Informacji Kredytowej jest naszym gościem. Witam bardzo serdecznie.

WALDEMAR ROGOWSKI, BIURO INFORMACJI KREDYTOWEJ: Dzień dobry, panie redaktorze. Życzę przede wszystkim kolejnych przynajmniej 30 lat i przejścia do grupy starszaków z grupy pięciolatków. I gratuluję.

RM: Tak i to jest właśnie tak z tymi mediami społecznościowymi. Jak się coś tam napisze, to potem wraca do człowieka. Tak, mamy pięć lat za sobą, jako BIZNES24.

No dobrze, ale zostańmy, bo nie lubię się przechwalać, to całe przechwalanie się na social mediach to za czasów mojego liceum na przykład uznane byłoby za skrajnie niestosowne. Więc nie przechwalajmy się, zajmijmy się kredytami. Co się dzieje? Są za drogie? Może będą taniały?

WR: Za chwilę komentarz do waszego materiału dotyczącego cen, tylko na jedną rzecz chciałem zwrócić uwagę. Ten impakt na polski PKB liczony jest w sposób bezpośredni, czyli nasza ekspozycja na Stany Zjednoczone eksportowa, a tam mamy jeszcze dwa pośrednie, jak gdyby takie negatywne skutki, które mogą wystąpić, czyli kooperacja polskich firm z niemieckim przemysłem, szczególnie motoryzacyjnym. I to może być też negatywny impuls.

No i ekspansja i eksport polskich przedsiębiorców na niemiecki rynek retailowy, a niestety niemiecki konsument w związku z cłami będzie bardziej oszczędzał, a to tak dodatkowo.

RM: Podsumowując, spodziewa się Pan, że impakt tej wojny celnej na polską gospodarkę będzie głębszy niż to, co w tym bezpośrednim wyliczeniu relacji ze Stanami Zjednoczonymi Polski Instytut Ekonomiczny uchwycił?

WR: Dokładnie. To bezpośrednio trzeba jeszcze o pośrednim, tym kanale wspomnieć. Wróćmy do kredytów. No, tutaj mamy taki słodko-kwaśną sytuację, dlatego że rzeczywiście mamy te spadki, o których pan redaktor mówił, tylko musimy jeszcze zawsze pamiętać, że w lutym zeszłego roku w akcji kredytowej, lutego zeszłego roku było około 4 miliardów 900 milionów kredytów uruchomionych z programu Bezpieczny Kredyt 2%.

I to nam trochę zaburza tą bazę z zeszłego roku. Gdybyśmy zdjęli z tej bazy z zeszłego roku te 4,9 miliarda złotych i zestawili do tych ponad 6 miliardów z lutego obecnego roku, to mielibyśmy wzrost o 46% w ujęciu wartościowym.

To tak, żeby pamiętać o statystyce, że dopóki nie będziemy mieli oczyszczonego tego efektu z zeszłego roku, a to się skończy gdzieś koło kwietnia, BK 2% uruchamianych kredytów, no to trzeba zawsze pamiętać, że trzeba to odjąć. Ale rzeczywiście ma pan rację, że widzimy taką, może nieładnie bym to powiedział, spowolnienie akcji kredytowej, bo ona jest na poziomie 6 mld, to wcale nie jest zła akcja kredytowa jak na warunki bez stymulowania strony popytowej, dostępności do kredytów przy najwyższych w Unii Europejskiej stopach kredytów hipotecznych i drugiej w Europie. Trzeba zawsze pamiętać o tym, że my mamy najwyższy poziom stóp procentowych i to i tak ten poziom akcji na ponad 6 miliardów trzeba pozytywnie oceniać.

RM: No tak, czyli ten spadek, który tak ładnie wygląda headline’owo, ładnie, w cudzysłowie oczywiście, (bo dobre wiadomości to nie wiadomości, złe wiadomości są fascynujące, wszyscy kochają się bać, taka jest teoria) jest spadkiem, który wynika z tego, że przed rokiem była górka. W gruncie rzeczy rozumiem, gdybyśmy na przykład jakąś taką średnią kroczącą sobie wzięli, to nie mielibyśmy tego efektu?

WR: To jest na tym poziomie 6 miliardów, czyli sześciomiliardowa akcja kredytowa miesięczna, tak.

RM: No, to w takim razie proszę zwracać uwagę, jak będą Państwo słuchać o tym spadku. I teraz pytanie, czy kiedy on będzie wiązany w jakiś sposób z sytuacją na rynku mieszkaniowym, na którym widać, no pewne co najmniej spowolnienie, ale też spadki cen w niektórych miastach, na przykład Kraków, Gdańsk w Warszawie bardzo dobrze to widać na luksusowych nieruchomościach i tam są dość głębokie obniżki cen transakcyjnych, to powiązanie jest uzasadnione? Czy te światy, świat kredytowy i sytuacji z cenami lokali mieszkalnych są rozłączne, że tak powiem?

KREDYTY MIESZKANIOWE MOCNO W DÓŁ. (ROZMOWA) — źródło: BIZNES24

WR: Oczywiście, że są to rynki bardzo ze sobą współoddziałyowujące. Natomiast jeżeli chodzi o luksusowe nieruchomości, to tam jest zakup gotówkowy i to, że tam mamy spadki, wynika ze spadku popytu na te nieruchomości w wyniku tego, że bogaci Polacy zaczynają realokować posiadane środki pieniężne w nieruchomości poza Polską.

Tutaj głównie południe Europy, w tym szczególnie Hiszpania i Włochy. Mamy w zeszłym roku rekordową liczbę transakcji Polaków na rynku hiszpańskim. To jest ponad cztery i pół tysiąca podpisanych umów. I to jest czwarta z perspektywy narodowościowej grupa inwestorów na rynku hiszpańskim. Czyli bogaci Polacy zaczynają realokować, co jest związane oczywiście z ryzykiem geopolitycznym. I nadal dużym takim aspektem bezpieczeństwa, które tutaj jest naruszone przez tą geopolitykę.

Natomiast w segmencie średnim i w segmencie niskokwotowych, to rzeczywiście mieszkańcy tych niższych, to oczywiście ten kredyt jest podstawowym sposobem na finansowanie. Chciałem też zauważyć, że troszkę inaczej zachowuje się rynek pierwotny, troszkę inaczej rynek wtórny.

Te spadki, o których pan redaktor mówił, głównie dotyczą rynku wtórnego, gdzie po stronie podażowej jest osoba fizyczna, która bardzo często chce bardzo szybko dokończyć tą transakcję, bo ma jakiś przymus ekonomiczny do tego, żeby tę nieruchomość sprzedać.

Natomiast po stronie rynku pierwotnego, po stronie podażowej są deweloperzy, którzy jeszcze na tyle mają siłę, że są w stanie jeszcze przeczekać tą sytuację rynkową aż do momentu jesieni, kiedy prawdopodobnie jednak te stopy zaczną być obniżane. W związku z tym oni dzisiaj dają bardziej promocje na rynku niż obniżkę cen. I a propos tej bańki nie mamy żadnej.

RM: Wbrew spadkowi wartości kredytów, które zostały wzięte na nieruchomości tak naprawdę, jeśli pominiemy efekt statystyczny, to rynek funkcjonuje normalnie. Skąd więc i czy informacje dotyczące pęknięcia bańki mieszkaniowej, czy nieruchomościowej mogą się pojawiać? Co je prowokuje?

WR: To skupmy się przede wszystkim może i zdementujmy informację, że takiej bańki nie było, dlatego, że bańka to jest proces ciągłego wzrostu cen określonych dóbr, w tym przypadku dóbr nieruchomościowych, nieuwarunkowany żadnymi mechanizmami ekonomicznymi. A tu mamy wyraźny jeden mechanizm, który się nazywa wzrost dochodów Polaków. Od 2017 roku ceny nominalne nieruchomości w Polsce wzrosły o 100%. Wzrost nominalny wynagrodzeń w Polsce wyniósł 100%.

Czyli mamy ten impuls wzrostu wynagrodzeń, który stymuluje wzrost cen nieruchomości. I żeby Państwu jeszcze pokazać, że jesteśmy w średniej stawce, wśród krajów Unii Europejskiej, jest taki miernik, który mówi, ile metrów kwadratowych mieszkania możemy kupić za przeciętne wynagrodzenie, albo ile lat musimy pracować na przeciętne mieszkanie (przeciętne mieszkanie jest zdefiniowana jako 70-metrowe), to przeciętny Polak musi pracować 8 lat brutto z wynagrodzeń. Natomiast Słowak czy Czech nawet 13-14 lat. Czyli jesteśmy w średniej stawce, jeżeli chodzi o sytuację na rynku nieruchomości.

Dokąd będą rosły wynagrodzenia, to będą także rosły ceny nieruchomości. Pewnie teraz będzie stabilizacja cen nieruchomości, dlatego że wyhamowują także wzrosty wynagrodzeń. Tak, że myślę, że będzie taka lekka stabilizacja wzrostu cen, ale ten proces jest nieunikniony, bowiem w Polsce mamy ogromny problem, z którym nie wiem, jak sobie poradzimy, czyli niedoboru czynnika pracy. A jak jest drugi pracownik, bo jest rzadkim dobrem, no to te wynagrodzenia tak czy tak muszą rosnąć.

RM: Czyli rozumiem, z tego, co Pan profesor mówi, że nawet jeśli widać spadki cen, to one w gruncie rzeczy w całości rynku będą oznaczały tylko wyhamowanie, albo jakąś korektę, albo wyhamowanie długoterminowego trendu wzrostowego. Chociaż biorąc pod uwagę, że 1 do 1 rosną wynagrodzenia i koszty zakupu mieszkań, to rozumiem, że w zasadzie w pewnym sensie nie ma wzrostu. Czyli jesteśmy w stanie takim constans.

WR: Ceny nieruchomości zostały pociągnięte przez inflację. Bowiem w momencie inflacji jednym ze sposobów na obronę swojego majątku przed inflacją to właśnie są nieruchomości. W związku z tym trzeba także pamiętać o tym impulsie inflacyjnym, który wywindował te ceny nominalne. Mówię o cenach nominalnych, bo realnie mamy wzrost kilkuprocentowy rocznie w tym okresie od 2017 roku. Realny wzrost cen nieruchomości.

RM: Prof. Waldemar Rogowski, Szkoła Główna Handlowa, główny ekonomista Biura Informacji Kredytowej. Bardzo serdecznie dziękuję.

Inwestujesz? Notowania na żywo, opinie analityków i wszystko, co ważne dla Twojego portfela!

Telewizja dostępna w sieciach kablowych, na platformach satelitarnych, oraz w Internecie.