KOGO DZISIAJ STAĆ NA KREDYT MIESZKANIOWY (ROZMOWA)

NATALIA GORZELNIK, BIZNES24: Naszym gościem jest prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej, wykładowca SGH. Dzień dobry.

WALDEMAR ROGOWSKI, GŁÓWNY ANALITYK BIK, WYKŁADOWCA W SGH: Dzień dobry, pani redaktor. Dzień dobry Państwu, witam serdecznie.

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24

NG: Kogo dzisiaj stać na kredyt mieszkaniowy? Ile trzeba zarabiać, żeby móc w ogóle liczyć na hipotekę?

WR: A to wszystko zależy od liczby osób na utrzymaniu. Od tak naprawdę kwoty wnioskowanego kredytu. A dochody są jak gdyby trzecim czynnikiem, który tutaj determinuje nam tę zdolność kredytową. Jasne jest to, że przeciętne gospodarstwo domowe straciło zdolność kredytową na poziomie 60-70 procent. Pani redaktor podawała tutaj takie względne procentowe dane na temat spadku liczby wartości udzielanych kredytów. Może bardziej dla Państwa będzie taka obrazowa informacja w liczbach bezwzględnych. Rok temu w październiku banki udzieliły 25400 kredytów, teraz 6700 kredytów. W zeszłym roku finansowane było na kwotę 8,6 miliarda złotych w październiku zeszłego roku – kwota wypłaconych kredytów. W tym roku: 2,2 miliarda złotych. To bardziej chyba widać nawet w liczbach bezwzględnych, tą bardzo trudną sytuację na rynku kredytów mieszkaniowych.

NG: A co będzie dalej? No bo z jednej strony podawaliśmy przez moment, że widzimy spadek WIBOR-u, co może wpłynąć na trochę uspokojenie tego rynku, no ale z drugiej strony inflacja się w Polsce nie zatrzymuje, możemy spodziewać się dalszych podwyżek stóp procentowych i dalszego obniżenia zdolności kredytowych Polaków. No i co wtedy? Co będzie z rynkiem kredytowym?

WR: Jeżeli mogę coś podpowiedzieć, to może nie patrzmy na to jakie są dzienne zmiany WIBOR-u, tylko patrzmy na taki instrument pochodny, który się nazywa FRA. (Forward Rate Agreement, przyp. trans.) I on pokazuje stopę procentową w tym przypadku np. WIBOR trzymiesięczny czy sześciomiesięczny np. za dwanaście miesięcy od dzisiaj. I on tak naprawdę pokazuje długoterminową rynkową cenę pieniądza. Natomiast wydaje mi się, że trzeba rozpatrywać kilka scenariuszy. Jeżeli będą dość istotne spadki cen na rynku nieruchomości; przez istotne rozumiem na poziomie około 20%.

NG: A czy one są realne? Panie profesorze?

WR: Ten scenariusz jest mało realny, ale trzeba go sobie przeanalizować jako taki bardzo optymistyczny. I stopy procentowe zostaną na poziomie obecnym, a wynagrodzenia realne zaczną rosnąć, bo teraz mamy od kilku miesięcy spadek realnych dochodów. Wówczas zdolność kredytowa znowu będzie osiągnięta. No i wydaje mi się, że wtedy będzie scenariusz optymistyczny dla rynku. Natomiast bardziej prawdopodobny według mnie jest scenariusz pesymistyczny na rynku kredytów hipotecznych. To znaczy: ceny nieruchomości, dynamika tak naprawdę zostanie jedynie wyhamowała, czyli nie będzie istotnych spadków cen nieruchomości, stopy procentowe zostaną na obecnym poziomie, a nawet myślę, że mogłyby wzrosnąć w pewnym przedziale zarobku do jednego punktu procentowego. Zobaczymy, jakie będą odczyty kolejnej inflacji. Przypominam dzisiaj mamy inflację CPI 17,9. Ale szczyt inflacji przed nami. Myślę, że pierwszy kwartał to będzie tym szczytem inflacji. I obawiam się niestety, że inflacja będzie na poziomie ponad 20 procent. Czyli prawdopodobnie może się okazać, że Rada Polityki Pieniężnej jednak w jakiś sposób będzie musiała zareagować na poziomie stóp procentowych. Dzisiejsze stopy (są wyświetlane właśnie): 6,75 są najwyższe od ponad 20 lat. Czyli w takim scenariuszu pesymistycznym, gdzie wynagrodzenia nie idą realnie, są ujemne, czyli wzrost wynagrodzenia jest niższy niż inflacja; myślę, że to jest bardzo prawdopodobne, bo możemy sobie powiedzieć, jeżeli chodzi o sytuację gospodarczą w Polsce i bezrobocie, bardziej myślę, że pójdziemy w kierunku skracania czasu pracy w sensie z 5 na 4 dni i spadku wynagrodzeń niż też zwolnień, bowiem pracodawcy pamiętają sytuację, która była powiedzmy pół roku temu, czy rok, czy dwa; są problemy z pozyskiwaniem pracowników. Wydaje mi się, że nie pójdą w kierunku istotnych zwolnień. Czyli taki scenariusz właśnie, o którym teraz mówią, czyli ten pesymistyczny – to będzie, proszę Państwa, wydaje mi się, że jeszcze trudniejszy rok – 2023 na rynku kredytów hipotecznych niż ten rok – 2022.

NG: Panie profesorze. Bo mówimy o pesymistycznym scenariuszu, (media piszą o katastrofie), to może powiedzmy sobie, jakie konkretne konsekwencje będą? Jakie będą efekty tego tak długo trwającego spadku zainteresowania czy też możliwości zaciągania kredytów hipotecznych.

WR: No już widzimy spadki, jeżeli chodzi o stronę podażową rynku nieruchomości, bo my tu mówimy częściowo o popycie na nieruchomości, który jest finansowany kredytem bankowym. Oczywiście zostali jeszcze nabywcy gotówkowi na tym rynku i instytucjonalni, ale powiedzmy, że popyt spadł bardzo istotnie. Ten popyt kredytowy spadł na poziomie 70 procent. Ale już widzimy odpowiedź strony podażowej rynku, czyli deweloperów: mamy ponad jedną czwartą w październiku do października, liczbę spadającą pozwoleń na budowę, spada nam liczba uruchomionych nowych projektów deweloperskich. I tak chciałem się chwilę zatrzymać, bowiem trzeba sobie jasno powiedzieć, że projekt deweloperski od uzyskania pozwoleń – sam ten proces uzyskiwania pozwoleń administracyjnych plus sama faza realizacji – to jest około 3 lata. Czyli jeżeli dzisiaj będziemy mieli duży spadek pozwoleń na budowę, rozpoczynanych inwestycji – to za kilka lat, (a mam nadzieję, że te stopy procentowe w 2025 r. zaczną spadać, czyli popyt na kredyty mieszkaniowe zostanie na nowo uruchomiony poprzez wzrost zdolności kredytowej) no i ten popyt na nieruchomości spotka się z brakiem podaży na rynku pierwotnym. A to może niestety zaskutkować kolejną falą podwyżek jeżeli chodzi o ceny nieruchomości w Polsce. Tak na lata 2023-2025.

NG: Dziękuję pięknie za rozmowę. Moim i Państwa gościem był prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej, wykładowca SGH. Dziękuję bardzo.

WR: Dziękuję bardzo. Do zobaczenia, do usłyszenia.

NG: Państwu również dziękuję za uwagę.

Inwestujesz? Notowania na żywo, opinie analityków i wszystko, co ważne dla Twojego portfela!

Telewizja dostępna w sieciach kablowych, na platformach satelitarnych, oraz w Internecie.