MARCIN DOBROWOLSKI, BIZNES24: O 24% wzrosły w ubiegłym roku ceny nieruchomości w Warszawie i wzrosty te nie są odosobnione. W natłoku komunikatów, które mówią o nieustającym popycie na mieszkania warto posłuchać głosu, który przestrzega przed nieruchomościową bańką. Pytanie czy mamy taką bańkę? Jest z nami Szymon Pifczyk, autor bloga kartografia-ekstremalna.pl, z którym się łączymy, a jest on w San Francisco. Dzień dobry, witam w BIZNES24.

SZYMON PIFCZYK, KARTOGRAFIA-EKSTREMALNA.PL: Dzień dobry.

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24

MD: Kiedy pęknie bańka nieruchomościowa i spadną ceny nieruchomości?

SP: Trudno powiedzieć mi dokładnie, natomiast myślę, że na pewno stanie się to w najbliższych dwóch, trzech latach, maksymalnie może pięciu. Jeśli chodzi o tę bańkę nieruchomościową to ona by już praktycznie padła dwa lata temu. Po widzie w 2021 roku był znaczny spadek akcji kredytowej w Polsce. No i wtedy jak wiadomo rząd wprowadził program Kredyt 2%. No a później jeszcze w 2022 roku doszła do tego imigracja z Ukrainy. Ale gdybyśmy nie mieli tych dwóch bardzo takich szoków popytowych, prawdopodobnie już teraz zaczęlibyśmy widzieć początek spadków cen mieszkań.

MD: No właśnie, bo Państwo mogą się zdziwić. Dlaczego w BIZNES24 zapraszamy mieszkającego, rozumiem w Stanach Zjednoczonych w San Francisco, autora bloga kartografia-ekstremalna, czyli coś o mapach, z którym ma rozmawiać o cenach nieruchomości, ponieważ autor, Pan Szymon Pifczczyk właśnie przedstawił bardzo ciekawą analizę dotyczącą tego, że mamy w Polsce bańkę na rynku nieruchomości. Bańkę, która może niedługo pęknąć. Na czym Pan opiera takie założenie, że bańka jest? Bo kogo bym nie zaprosił do naszego studia, jeżeli chodzi o przedstawicieli rynku nieruchomościowego, to oni mówią, że nie, to nie jest bańka. To jest normalny rynek, na którym drożeją nieruchomości.

SP: No, ja jednak myślę, że bańka jest, dlatego, że jeśli spojrzymy na demografię Polski, to wchodzimy teraz w okres masowego wymierania naszego kraju. W zeszłym roku zmarło 150 000 osób więcej, niż się urodziło. W tym roku będzie jeszcze gorzej prawdopodobnie. I nawet sama liczba nie jest aż tak ważna jak to, ile osób wchodzi na rynek mieszkaniowy, czyli ile osób zakłada rodzinę, idzie na studia, kończy studia i zaczyna pierwszą pracę. I w tym wypadku mamy teraz do czynienia z najmniej liczną kohortą w historii Polski, czyli dzieci, które urodziły się…

MD: Co to znaczy kohortą?

SP: Kohortą, czyli taką grupą wiekową w historii Polski. Mówimy tutaj o ludziach, którzy urodzili się na przełomie wieków, czyli około 1999 do 2005. W tych latach w Polsce rodziło się mniej więcej 325 do 350 tysięcy dzieci, czyli dużo mniej niż ta kohorta, do której ja należę, która pochodzi z pierwszej połowy lat 90, kiedy rocznie rodziło się ponad 400 tysięcy dzieci, nawet ponad 500 tysięcy dzieci.

Więc mamy do czynienia tak jakby ze spadkiem popytu w najbliższych kilku latach, ponieważ po prostu nie będzie tyle ludzi, którzy są zainteresowani kupnem nowego mieszkania czy wynajmem nowego mieszkania.

MD: A jednocześnie jest to dobro trwałe, które jest dziedziczone. Czyli te osoby, które wchodzą na rynek, będą dziedziczyć od swoich, być może dziadków, być może kogoś z rodziny, mieszkanie.

SP: Dokładnie tak jest. Oczywiście mamy tutaj pewne takie geograficzne przesunięcie się. Młodzież z prowincji przenosi się do dużych miast, ale nawet w dużych miastach jest już bardzo dużo osób starszych, które w najbliższych latach niestety umrą i mówiąc nieelegancko zwolnią mieszkania. W dużych miastach typu Warszawa mamy ponad 200 tysięcy osób powyżej 75 roku życia, które tak, jak wspomniałem w najbliższym okresie albo przeniosą się do swoich dzieci, albo umrą. I ich mieszkania wejdą na rynek. Jeśli do tego dodamy nowe mieszkania, które w Polsce buduje się bardzo dużo, mamy do czynienia z bardzo dużą podażą w najbliższych kilku latach, na którą ten popyt nie będzie aż tak duży, jak w przyszłości.

MD: Porównuje Pan naszą sytuację demograficzną do sytuacji, która miała miejsce np. we Włoszech, w ogóle w Rzymie konkretnie albo w Japonii. Dlaczego? Jakie mamy podobieństwa i o ile tam spadły ceny nieruchomości?

SP: Podobieństwo mamy bardzo, bardzo konkretne. A mianowicie chodzi o to, że w Polsce już od 30 lat ponad mamy dzietność poniżej progu zastępowalności pokoleń. To znaczy, że nie rodzi się na tyle dzieci, żeby zastąpić pokolenie swoich rodziców. Czyli każda para ma 1,2-1,4 dziecka, a powinna mieć 2, bo jest dwóch rodziców.

W Japonii i we Włoszech było dokładnie tak samo. Tylko, że oni zaczęli to 20 lat wcześniej od nas. Więc w Japonii pierwszy rok dzietności poniżej progu zastępowalności pokoleń był w roku 1969, jeśli pamiętam, we Włoszech chyba 1971. Mniej więcej to jest przełom lat 60 i 70. W Polsce to dopiero były lata dziewięćdziesiąte, więc mamy jakby ten lag, taki w Polsce.

Ale no jednak czas płynie, więc w końcu do tego nas doszło i może sytuacja w Polsce będzie bardzo podobna do tej w Japonii i we Włoszech, jeśli chodzi o rynek nieruchomości. Po prostu, tak jak wspomniałem dzieci, których jest dużo mniej – dzieci, to już dzisiaj są dorośli – tych dorosłych, których jest dużo mniej nie będą generowały aż takiego popytu jak poprzednie pokolenia. W Japonii i we Włoszech te spadki były dość potężne. Jeśli dobrze pamiętam w Japonii ceny mieszkań dalej są dzisiaj niższe, niż w latach 60 czy 70.

MD: Proszę powiedzieć, co musiałoby się stać, aby powstrzymać krach na rynku nieruchomości w Polsce?

SP: Ja myślę, że rozdzieliłbym tutaj takie dwa główne miasta, czyli wielką piątkę: Gdańsk, Poznań, Warszawę, Kraków i Wrocław, gdzie ten krach raczej nie nastąpi w jakimś najszybszym czasie. Może będzie pewna korekta, ale nie będzie krachu od Polski powiatowej, gdzie spodziewam się bardzo dużego krachu.

Co musiałoby się zdarzyć, żeby to powstrzymać? Myślę, że imigracja do Polski musiałaby naprawdę wzrosnąć o rząd wielkości. W zeszłym roku w Polsce przybyło około 66 tys. imigrantów, a jak wspomniałem ubyło ponad 150 tysięcy Polaków. Więc ta migracja musiałaby się podwoić praktycznie, żeby tylko zakopać ten ubytek Polaków.

Ale rzeczywistości jest tak, bo mamy do czynienia z czymś takim, że tych Polaków ubywa nierównomiernie w całym kraju. Więc po prostu tak jak wspomniałem: imigracja musiałaby wzrosnąć do 300 tysięcy osób rocznie, do 250 tysięcy osób rocznie może, co raczej się nie stanie. Jedynym, co widzę, jest to, że na przykład Ukraina przegrywa wojnę i następuje masowy napływ uchodźców. (…) Ale nie wiem, czy to się stanie.

MD: Panie Szymonie, To na koniec jeszcze krótkie bardzo pytanie. Czy może Pan powiedzieć, kiedy ten krach nastąpi? Powtórzę je.

SP: A, ja myślę, że w Polsce powiatowej się już zaczął, już są pierwsze miasta takie jak Włocławek, gdzie widać spadek cen mieszkań. Myślę, że w najbliższych 1-2 latach to będzie ten krach w Polsce powiatowej. W Polsce tej top 5 miast się rozłoży przez najbliższe 10 lat.

MD: Prosto dla Państwa, prosto San Francisco dla Państwa Szymon Pifczyk, autor bloga kartografia-ekstremalna.pl. Bardzo Panu dziękuję za rozmowę.

SP: Dziękuję.

Masz firmę? Nie przegap ważnych informacji dla Twojego biznesu.

Telewizja dostępna w sieciach kablowych, na platformach satelitarnych, oraz w Internecie.

Kup dostęp online do telewizji BIZNES24

Tylko 36 groszy dziennie za dostęp przez www i 72 grosze dziennie za dostęp do aplikacji i VOD (przy rocznym abonamencie)

Sprawdź na BIZNES24.TV