TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24
MARCIN DOBROWOLSKI, BIZNES24: Zacznę od podchwytliwego pytania, które zadaję wszystkim ekspertom rynku nieruchomości, którzy się u nas pojawiają: Czy mamy bańkę na rynku?
KATARZYNA UNOLD, DYREKTOR ZARZĄDZAJĄCA W ACCIONA: Ja jestem bardzo ostrożna w takich ocenach. Wydaje mi się, że patrząc na rynek nieruchomości tak jak się powinno na niego patrzeć, czyli w długiej perspektywie; rynek nieruchomości w Polsce od czasu, kiedy powstał rośnie. Czasami rośnie szybciej, czasami oczywiście spowalnia. W tej chwili zdecydowanie przyspiesza. Ale myślę, że o takiej bańce z jaką mieliśmy do czynienia w 2007-8 roku chyba nie ma co mówić, bo myślę, że i deweloperzy i klienci wyciągnęli wnioski i postępują o wiele bardziej rozsądnie. Ceny oczywiście rosną zdecydowanie. Sprawdziłam jeszcze wczoraj sprawozdanie z ostatniego kwartału, to jest kwartał do kwartału w Warszawie ceny nieruchomości wzrosły o 10 proc. natomiast w stosunku do kwartału pierwszego tego roku, to jest powyżej 4 proc. Natomiast wszyscy zdajemy sobie sprawę z tego, że nie możemy liczyć na to, że będzie to rosło w nieskończoność i gdzieś są granice i możliwości kredytowych nabywców i również potencjalnych inwestorów.
CZYTAJ RÓWNIEŻ: PROF. ROGOWSKI: NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MAMY FAZĘ MANII
MD: Pytanie gdzie są te granice? Czy spotkała się Pani z jakimiś wiarygodnymi prognozami? Gdzie może zatrzymać się cena za metr kwadratowy mieszkania np. w dużym mieście- w Warszawie?
KU: Trudno na to pytanie odpowiedzieć, chyba nikt na to pytanie nie można odpowiedzieć. Ja porównuje się z dużymi stolicami europejskimi widzę, że Warszawa jeszcze w dalszym ciągu jest na dużo niższym poziomie. Natomiast myślę, że takim dobrym prognostykiem jest zdolność kredytowa klientów indywidualnych i tutaj odnosząc się do poprzedniej wypowiedzi- oczywiście rekordowa liczba wniosków kredytowych ale również te wnioski kredytowe i również udzielane kredyty podlegają pewnym obostrzeniom i zdecydowanie tutaj jako deweloperzy patrzymy na to jako granice ceny nieruchomości.
MD: Ten wzrost cen mieszkań wynika oczywiście również z niemożności odpowiedzenia podażą na popyt, który jest ze strony kupujących, też ze strony kredytobiorców, bo to trzeba powiedzieć. Chociaż nie tylko, bo płacimy też często gotówką za mieszkania kupowane, my Polacy. Czy sądzi Pani, że w przewidywalnej perspektywie deweloperzy będą w stanie zaspokoić głód mieszkaniowy, będą w stanie odpowiedzieć na ten popyt? Czy on będzie cały czas rósł, przez np. fundusze inwestycyjne kupujące nieruchomości na masową skalę w Polsce?
KU: Powiem w ten sposób: Polska w tej chwili, jeśli chodzi o ilość mieszkań na 1000 mieszkańców jest w tej chwili druga od końca w Europie, przepraszam: trzecia, na poziomie 380 mieszkań na tysiąc mieszkańców a średnia europejska jest w okolicach 480. Więc myślę, że naturalną rzeczą jest, że ta liczba mieszkań będzie się podnosić. Deweloperzy mają problemy z pozyskiwaniem gruntów ale radzą sobie w taki, czy inny sposób z tą sytuacją. Natomiast oczywiście dużymi graczami na rynku są fundusze, są nabywcy instytucjonalni, którzy być może zmienią polski rynek nieruchomości- pchną go trochę w kierunku instytucjonalnego rynku najmu. Bo tutaj rzeczywiście wchodzi na rynek młode pokolenie, które ma zupełnie inny pogląd jeśli chodzi o własność i dla nich wygodniejszą i bardziej elastyczną formą jest forma najmu, która nie powoduje długoterminowych zobowiązań. Więc być może to jest jakaś odpowiedź na potrzebę posiadania mieszkania.
CZYTAJ RÓWNIEŻ: REIT-Y DO KOSZA? SEMENIUK: JESTEM PRZECIWNA USTAWIE O REIT-ACH
MD: Tak, skoro wynajmujemy samochód na kilometry, skoro wynajmujemy biurko na godziny- to może i mieszkanie na lata możemy wynająć, niekoniecznie kupując, niekoniecznie wiążąc się kilkudziesięcioletnim, czasami kredytem hipotecznym. Pani dyrektor- wiele osób porównuje tę obecną sytuację, obecny boom na rynku nieruchomości do boomu, który miał miejsce przed 2009 rokiem. Ale wtedy przyszło załamanie, przyszedł krach no i spadek cen wartości mieszkań o mniej więcej kilkanaście procent, nawet do 20 proc. niektórych miejscach. Czy widzi Pani analogie między tym okresem boomu sprzed 2009 roku i okresem obecnym?
KU: Nie, zdecydowanie nie. W 2007 roku miały miejsce dwie takie naprawdę ważne rzeczy: to znaczy bardzo dużo deweloperów podawało do sprzedaży produkt, który był niskiej jakości, nie dopasowany do rynku. Były to mieszkania zbyt duże, zbyt drogie a polityka kredytowa banków i jakby optymizm Polaków w tamtych czasach spowodował, że po prostu nastąpiło przewalutowanie tego rynku i ceny były zdecydowanie zbyt wysokie. W tej chwili ten produkt na rynku jest bardzo dobrze dopasowany do potrzeb klienta i jeżeli chodzi o wielkość i lokalizację i też samą jakby wartość produktu. A w związku z powyższym nie sądzę, żeby w tej chwili okazało się, że rynek się załamie. Też na ten kryzys z 2007 roku miał duży wpływ kryzys w Stanach Zjednoczonych i w całej Europie. W tej chwili tak to nie wygląda. Ta bańka się nie napędza i nie nakręca aż taki szybki sposób. Przypuszczam, że redukcja jakaś być może będzie. Być może również z tego powodu, że w tej chwili mamy do czynienia z bardzo wysokimi cenami materiałów budowlanych, a co za tym idzie ceną budowy. Ale nie sądzę, żeby było to aż tak dramatyczne jak w latach 2007-2008-9.
CZYTAJ RÓWNIEŻ: FT: SPIRALA CEN NIERUCHOMOŚCI W USA
MD: Muszę zapytać jeszcze na koniec, chociaż mało czasu już nam pozostało ale pozwoli Pani, że zapytam i poproszę o szybką odpowiedź: co teraz najbardziej podnosi koszty inwestycji deweloperskich? Mała liczba działek? Mała ilość działek? I ich rosnące ceny? Drożejące ceny materiałów budowlanych? Koszty pracy?
KU: Co najbardziej wpływa? Myślę, że zdecydowanie koszty działek. To jest najbardziej taki kosztogenny czynnik, ich niedostępność, ich cena. A to jest kluczowa sprawa dla każdego dewelopera chyba w tej chwili.
