HURTOWA SPRZEDAŻ MIESZKAŃ TO MIT? KTO NAPRAWDĘ KUPUJE MIESZKANIA (ROZMOWA)

NATALIA GORZELNIK, BIZNES24: Porozmawiamy teraz o zmianach, które były zapowiadane przez pana ministra. Przypomnę: dla osób, które mają już 5 mieszkań, zakup kolejnego będzie możliwy tylko raz do roku. Dodatkowo zwiększy się podatek od czynności cywilnoprawnych z 2% do 6%. Moim i Państwa gościem jest Tomasz Stoga, prezes Profit Development. Dzień dobry.

TOMASZ STOGA, PROFIT DEVELOPMENT: Dzień dobry pani. Dzień dobry Państwu.

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24

NG: Czy ta ustawa poprawi tak, jak zakłada ministerstwo, dostępność do mieszkań dla Polaków, czy może bardziej zdusi rynek?

TS: Wie pani. To jest tak, że naszą wielką bolączką jest to, że budujemy coraz mniej. Natomiast ja podam przykład. Od mieszania herbaty ona się nie zrobi słodsza. Od tego, że ograniczymy możliwość zakupu mieszkań, tych mieszkań nie będziemy budowali więcej. Po prostu mam wrażenie, że już teraz mamy, (nie my) natomiast nasi klienci mają coraz większe problemy z nabyciem naszych produktów.

Rynek kredytowy runął. Mamy fantastycznie, rzeczywiście – tą zapowiedź o tym, że zostanie wprowadzony program o tych mieszkaniach, które będzie można rzeczywiście kupić za kredyt 2% o stałej stopie oprocentowania. Natomiast to jest też zapowiedź i też niefortunnie to wyszło, bo mamy zapowiedź programu, natomiast nie wiemy, kiedy on wejdzie.

Czyli konia z rzędem temu, kto teraz ma takiego klienta, który pobiegnie i weźmie sobie kredyt komercyjny. Wszyscy czekają, kiedy ten program zostanie uruchomiony.

Czyli mamy jeszcze większą lukę, jeżeli chodzi o klientów, którzy kupują mieszkanie na kredyt. Natomiast rzeczywiście ze względu na wysoką inflację nie mamy większych problemów ze zbyciem mieszkań dla klientów posiadających gotówkę.

Natomiast sztuczne ograniczanie tego… to ja się zastanawiam jaki jest większy sens, poza takim niby wydźwiękiem medialnym pod tytułem, że rzeczywiście tym bardzo zamożnym ludziom, którzy mają ileś tam mieszkań, to ograniczymy, a być może ktoś z tych mniej zamożnych kupi mieszkanie… No to trochę tak wygląda dziwnie. Jeżeli kogoś nie stać na mieszkanie, to jeśli ktoś inny by to mieszkanie kupił to myślę, że to jest chyba raczej dobry pomysł, że te mieszkania jednak będą budowane, będą ludzie mieszkali.

Hurtowa sprzedaż mieszkań – pompowanie bańki cenowej?

NG: No tak, ale ministerstwo mówi, że to jest pompowanie bańki cenowej. Przez to, że te duże fundusze kupują mieszkania hurtowo – zatem zapewne mają też lepszą cenę u dewelopera, bo kupują więcej – i w efekcie sprzedają je po wyższej cenie. To ma sprawiać, że mieszkania są droższe dla tego zwykłego Kowalskiego i tym bardziej nie może sobie na nie pozwolić.

CZYTAJ TEŻ: KONIEC ZARABIANIA NA MIESZKANIACH? RZĄD CHCE OGRANICZYĆ HURTOWY ZAKUP NIERUCHOMOŚCI

TS: Pan redaktor, cały problem, cały mit polega na tym, że jest jakaś historia taka, że pojawiają się fundusze mityczne, które wykupią całą naszą produkcję. Ale to nieprawda. W zeszłym roku wydarzyły się na palcach jednej ręki transakcje hurtowego zakupu mieszkań przez fundusze. To były trzy, cztery transakcje, gdzie to nie przekroczyło jednego procenta naszej produkcji. Więc to jest mit, że przychodzą fundusze, wykupują.

A nawet gdyby rzeczywiście część naszej produkcji wykupywały fundusze, to potem te mniejsze, te mieszkania pojawiają się na rynku, bo nie są zamykane na cztery spusty, tylko pojawiają się na rynku wynajmu. A ten rynek też mamy w powijakach.

Szanowni Państwo, szanowna pani redaktor, mieszkania na wynajem np. we Wrocławiu, (skąd pozdrawiam bardzo serdecznie), jest gigantyczny problem, żeby takie mieszkanie znaleźć. My mamy naprawdę spory problem.

Może powinienem również zacząć od tego, że mamy chyba drugi najgorszy wskaźnik mieszkalności w Europie. To tylko Serbia ma mniej mieszkań na 1000 mieszkańców niż Polska. Więc mamy gigantyczną dziurę popytową. Mamy tylko problem w korelacji deweloperzy, którzy wytwarzają mieszkania z milusińskimi klientami, dla których my byśmy chcieli budować. Między nami mamy zaburzoną relację.

Mamy mnóstwo ludzi, którzy chcieliby poprawić swoje warunki mieszkaniowe. Mamy mnóstwo ludzi, którzy chcieliby nabyć mieszkanie, natomiast nie mają zdolności kredytowej. I tu jest problem.

My byśmy chcieli więcej budować. Chcielibyśmy, żeby więcej tych mieszkań dostarczać na rynek. Natomiast jest spory problem, bo nikt od nas tych mieszkań na razie, za wyjątkiem tych, którzy rzeczywiście mają nadpłynność finansową, nie kupuje. Ja się bardzo cieszę, jak przychodzi do nas klient, który rzeczywiście właśnie zawarł związek małżeński zamierza się rozmnożyć i kupuje mieszkanie, tworzy fantastyczną rodzinę. I tyle. Natomiast tego nie ma.

NG: To, kto właściwie teraz kupuje mieszkania? No bo skoro nie duże fundusze, o których mówią rządzący, a których, jak przekazał pan prezes, tak naprawdę na rynku nie ma. Zresztą wielu ekspertów również potwierdza, że to nie do końca jest tak z tymi funduszami w Polsce, jak straszy rząd. Zatem jeżeli nie są to one i nie są to polskie rodziny, to kto jest w tym momencie klientem firm deweloperskich? Kto odpowiada za tą hurtową sprzedaż?

TS: To jest mit, to jest tak, że ja też chciałbym to odkłamać.

NG: A co to jest ta hurtowa sprzedaż? Czy to jest firma, która kupuje 5 mieszkań po prostu? I jak to wygląda w praktyce?

Hurtowa sprzedaż mieszkań – co to jest?

TS: To jest tak, że uwaga: raz na jakiś czas zdarzają się takie przypadki. Takich transakcji w mojej firmie było może kilka przez cały rok. To są naprawdę bardzo rzadkie transakcje, że rzeczywiście jest jakiś przedsiębiorca, który na przykład, sprzedał firmę, zawarł jakiś fantastyczny kontrakt, ma trochę pieniędzy, które gdzieś tam mu się kumulowały na rachunku. Jak patrzy, jak wysoka jest inflacja, to przychodzi i mówi: „Panie ratuj, ja muszę coś z pieniędzmi zrobić, bo one mi topnieją w oczach”. I dochodzi do takich transakcji.

HURTOWA SPRZEDAŻ MIESZKAŃ TO MIT? KTO NAPRAWDĘ KUPUJE MIESZKANIA (ROZMOWA) — źródło: BIZNES24

Ale najczęściej autentycznie naszymi klientami w chwili obecnej są przede wszystkim ludzie, którzy wychodzą z założenia: „trochę odłożyłem sobie pieniędzy, na stare lata będę miał taki fajny fundusz powierniczy”. No bo uwaga z ZUS-u, z całym szacunkiem dla tej organizacji, to te emerytury nie będą zbyt wysokie. Więc klient myśli: „jeżeli sobie kupię mieszkanie pod wynajem, no to będę się z tego utrzymywał na stare lata”.

Bądź też drugi model: ludzie, którzy mają trochę mniej lat i mają jakąś pociechę, mieszkają w okolicach większych miast i myślą sobie: „Mam teraz trochę pieniędzy, kupię sobie mieszkanie. Jak mój syn, córka dojdzie do lat studenckich, przeprowadzi się do Wrocławia, Łodzi, Warszawy i będzie miał mieszkanie.” Bo rzeczywiście ceny raczej będą rosły, a nie malały, więc tak naprawdę z tego punktu widzenia lepiej uratować jakby przed inflacją trochę pieniędzy.

A dwa: jako fundusz na starość. No i element związany z tym, że pociechy muszą gdzieś mieszkać. I to dominujące modele klientów, którzy przychodzą i kupują takie mieszkania.

NG: Panie prezesie, jeszcze jedna kwestia. Nawiązując już do samej konstrukcji tych przepisów – komu one mogą wyrządzić faktyczną krzywdę? Czy jeżeli mówimy o dużych graczach, o firmach, o instytucjach, czy nawet o tych funduszach, które mają potężny kapitał do dyspozycji – czy te 6 procent podatku będzie dla nich jakkolwiek krzywdzące?

To raz. A dwa, czy one i tak nie znajdą sposobu na obejście tych przepisów? Pierwsze co mi przychodzi do głowy, to kupno nie mieszkania, a spółki. Przewiduje Pan, że będą takie „kwiatki” grane?

TS: Tak, to jest oczywista oczywistość. Natomiast to jest tak, że ja może również lekko bym zasygnalizował niezgodność takiej ustawy z prawem unijnym. Mamy jakby zakaz podwójnego opodatkowania. Fundusze, które byśmy sprzedawali, mamy tam VAT, a tutaj mówi się o PCC.

Dla informacji: Szanowni Państwo, mamy dwie formy opodatkowania transakcji przez notariusza. Albo jest podatek od czynności cywilnoprawnych albo jest VAT. Więc jeżeli sprzedaję coś funduszowi, to to jest VAT. Tak więc zastanawiam się na jakiej podstawie można by było doliczyć do tego 6% PCC, skoro nie będzie występował. Ale to jest pierwsza rzecz.

Druga: pamiętajmy, że fundusze, które kupują mieszkania – one liczą nie na krótki okres zwrotu kapitału, tylko na okres powiedzmy 30-40 lat. Jest to lokowanie tych dużych pieniędzy przez fundusze. I dla nich 6% nie będzie jakąś niby barierą przy nabyciu jakiegoś tam większego pakietu. Natomiast chcę podkreślić, że naprawdę to jest procent, jak nie mniej, naszej rocznej produkcji, którą te fundusze są zainteresowane, które to kupują.

NG: Tomasz Stoga, prezes Profit Development. Dziękuję bardzo.

TS: Dziękuję bardzo. Uszanowanie.

Inwestujesz? Notowania na żywo, opinie analityków i wszystko, co ważne dla Twojego portfela!

Telewizja dostępna w sieciach kablowych, na platformach satelitarnych, oraz w Internecie.