ECHO INVESTMENT: WYNIKI LEPSZE OD KONSENSUSU (ROZMOWA)

JOLANTA PAWLAK: Echo Investment jest spółką inwestycyjno-deweloperską. Realizuje inwestycje w czterech głównych sektorach rynku nieruchomości: budownictwie mieszkaniowym, centrach handlowych i handlowo rozrywkowych, budownictwie biurowym oraz hotelowym. Poza rynkiem krajowym spółka prowadzi też inwestycje w Rumunii, na Węgrzech i na Ukrainie. Od 1996 roku notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie. Spółka w tej chwili spada. Ale, to sprawdzimy w trakcie rozmowy z moim i Państwa gościem, którym jest Maciej Drozd, wiceprezes do spraw finansowych Echo Investment. Dzień dobry.

MACIEJ DROZD, ECHO INVESTMENT: Dzień dobry pani. Dzień dobry Państwu.

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24

JP: Przychody spółki przebiły consensus w drugim kwartale 2024 roku i wyniosły ponad 130 milionów złotych w porównaniu do ponad 107 milionów konsensusu. W drugim kwartale mieliście Państwo prawie 2 miliony złotych zysku netto jednostki dominującej, przy czym konsensus zakładał stratę na poziomie prawie 20 milionów złotych. Jak udało się osiągnąć takie wyniki?

MD: No tak, to oczywiście ten zysk, o którym pani mówi nie jest w naszej ocenie zyskiem wysokim. On oczywiście jest lepszy, niż konsensus. To przede wszystkim wynika z tego, że nasze mieszkania na wynajem – ten segment, w którym się bardzo szybko rozwijamy, funkcjonuje lepiej. Lepiej, niż tego się rynek spodziewał.

Ale, no to jest jasne, że ten drugi kwartał ze względu na sezonowość nie jest najlepszym kwartałem w roku. Mamy dużo więcej przekazań mieszkań w czwartym kwartale. Właściwie co roku tak jest. I dlatego, no z roku na rok widzimy, w każdym roku właściwie widzimy, że drugi kwartał nie jest kwartałem szczególnie mocnym.

JP: Jesteście chyba najbardziej zdywersyfikowaną spółką deweloperską na naszym rynku. Działacie zarówno i w mieszkaniówce i w sektorze komercyjnym. Ostatnio także w segmencie akademików. Proszę nam powiedzieć, jak duże perspektywy tutaj Państwo widzicie? Czy na budowie akademików są po prostu lepsze marże, niż w mieszkaniówce?

MD: Ja bym powiedział w ten sposób: że mamy kompetencje zarówno jeśli chodzi o budowę mieszkań na sprzedaż, jak i o mieszkania na wynajem, akademiki. Pani wspomniała też o hotelach, których w tej chwili nie budujemy, ale rzeczywiście robiliśmy to w przeszłości. Więc wracając do akademików. To jest szalenie perspektywiczny segment, on się bardzo szybko rozwija.

W Polsce bardzo rośnie z roku na rok ilość studentów zagranicznych, dla których takie komercyjne akademiki są pierwszym wyborem, jeśli chodzi o miejsce zamieszkania. Ale oczywiście one są dostępne dla wszystkich, także dla polskich studentów. Na skutek małej dostępności akademików – bardzo małej akademików komercyjnych, no ceny rosną z roku na rok i jest to olbrzymia przestrzeń do zagospodarowania.

To znaczy widzimy potencjał bardzo duży i nasz cel 5 tysięcy łóżek w akademikach na najbliższe kilka lat, oceniamy jako bardzo skromny. Ale od czegoś trzeba zacząć i myślę, że te 5 tysięcy osiągniemy znacznie szybciej, niż w ciągu 5 lat, co było naszym początkowym biznesplanem. Myślę, że uda nam się to zrobić szybciej i mamy 1200 mieszkań w budowie, chociaż zaczęliśmy ten projekt wspólnie z naszym partnerem kilka miesięcy temu.

Tak, że potencjał jest pewnością ogromny i tutaj jeśli mówimy o marżach, to też trzeba pamiętać, że to jest inny biznes, niż mieszkanie na sprzedaż, gdzie budujemy i od razu w trakcie budowy sprzedajemy. Tutaj budujemy tak akademiki wynajmujemy przez pewien okres i dopiero sprzedajemy je jako gotowy produkt inwestycyjny, podobnie, jak biura czy centra handlowe, które się sprzedaje jako już funkcjonujące projekty. Funkcjonujące, czyli wynajęte i ustabilizowane i dopiero wtedy na tym się zarabia. I to jest oczywiście dobry zarobek pod warunkiem, że rynek jest mocny, a on jest dla akademików bardzo, bardzo mocny i sprzyjający.

JP: A jaki będzie koszt takiego zamieszkania w takim akademiku komercyjnym? Bo z ostatnich raportów wynika, że portfel studenta w takim dużym mieście, ale studenta, który pracuje i nie studiuje stacjonarnie to 4000 miesięcznie i on większą część z tej kwoty 4000 wydaje właśnie na wynajem mieszkania?

MD: Tak, dokładnie tak. To znaczy studenci pani mówi o studentach pracujących, ale też trzeba zdawać sobie sprawę z tego, że bardzo często, ja bym powiedział, nawet w większości prawdopodobnie wynajem akademików jest opłacany przez rodziców. Tak, że tutaj punktem odniesienia nie są zarobki studenta pracującego, ale raczej dochody rodziców. I powiedziałbym to w ten sposób, że jest to opcja, która jest porównywalna z opcją wynajęcia małego mieszkania czy bardzo małego mieszkania. Więc to nie jest propozycja, która jest z gatunku najtańszych. Natomiast ci, którzy ją wybierają, wybierają ze względu na wygodę. Na to, że mają także miejsce, w którym nie tylko mogą się uczyć, spać, ale także miejsce, w którym odbywa się pewne życie, takie społeczne, towarzyskie, które jest szalenie ważne dla młodych ludzi.

JP: To, w jakim stopniu kredyt na 0 może wpłynąć na Państwa wyniki w przyszłości? Oczywiście zakładając, że ta niekończąca się telenowela w koalicji rządzącej się w jakiś sposób zakończy, no i koalicjanci wreszcie dogadają się w tej sprawie?

MD: Tak. No ta niepewność rzeczywiście jest najgorsza, bo ona powoduje wstrzymywanie przez klientów decyzji zakupowych. Oni po prostu nie wiedzą czy czekać, czy nie czekać. Czy jest na co czekać, czy może lepiej kupić teraz. Więc jej przecięcie w tą czy w inną stronę byłoby na pewno bardzo korzystne.

Trzeba zwrócić uwagę na to, że mamy zupełnie inną sytuację na rynku w tej chwili, niż była rok temu, kiedy mieliśmy poprzednią wersję takiego wspomaganego przez państwo kredytu, ponieważ wtedy oferta tak zwana, czyli mieszkania dostępne do nabycia, była bardzo mała w stosunku do sprzedaży, która już przed uruchomieniem tego programu była na rynku w każdym z kwartałów.

W tej chwili mamy zupełnie inną sytuację. Mamy ofertę, która wzrosła w przybliżeniu, powiedzmy dwukrotnie w stosunku do sprzedaży, więc nie widziałbym tutaj potencjału do takiego wzrostu cen, jaki miał miejsce wtedy. Więc myślę, że w tym sensie tutaj wpływu na wynik nasz czy innych firm za bardzo by nie było.

Natomiast oczywiście spodziewałbym się większej sprzedaży, szybszej sprzedaży, niż obecna. No, ale sprzedaż przekłada się na wyniki w nieco dłuższym okresie. Dlatego, że sprzedaje się mieszkania, które są w budowie, a w wyniku one się znajdują wtedy, kiedy są przekazywane, czyli najczęściej rok czy czasem nawet dwa lata od momentu zawarcia umowy przez przez nabywcę. Tak, że ten wpływ uważam, że byłby na cały rynek dużo bardziej rozłożony i dużo mniej zakłócający ceny i sytuację rynkową.

JP: A jeśli chodzi o perspektywy dla branży w najbliższych kwartałach. Czy widać jakąś poprawę na horyzoncie?

MD: No, znaczy ja myślę, że chciałem powiedzieć oczywiście nie o branży mieszkaniowej, tylko przede wszystkim o części komercyjnej, w której jesteśmy. I tutaj, ponieważ jakby jej funkcjonowanie po covidzie było pewnego rodzaju ograniczeniem dla naszego potencjału zysków, widać bardzo wyraźnie, że zarówno biura, jak i centra handlowe pod względem operacyjnym funkcjonują dobrze czy bardzo dobrze. Czyli są w pełni wynajęte, cieszą się dużym zainteresowaniem i najemców i klientów, jeśli chodzi o centra handlowe.

I oczywiście muszą to jeszcze zauważyć inwestorzy, którzy są naszymi ostatecznymi klientami w znaczeniu tymi, którzy nabywają aktywa, które budujemy. No i tutaj widzimy powrót rynku, przede wszystkim dzięki obniżkom stóp procentowych, które już się zaczęły i które są spodziewane w tym i w przyszłym roku. I to, jestem przekonany, spowoduje dużą, bardzo zmianę na rynku komercyjnym, właśnie ze względu na to, że ci inwestorzy będą mogli zaciągać tańsze finansowanie, tańsze kredyty i dzięki temu będą z większą chęcią kupować aktywa, które posiadamy, a które tak, jak wspomniałem, pod względem operacyjnym, czyli przychodów z najmu, funkcjonują bardzo dobrze.

Tak, że jestem optymistą. Jeśli mówimy o perspektywie jednego, dwóch lat to rynek powinien bardzo się poprawić w stosunku do tego stanu, który mieliśmy po pierwsze po covidzie, a po drugie po tej znaczącej, bardzo dużej podwyżce stóp procentowych, która miała miejsce zaraz później.

NG: To jeśli chodzi o ten rynek najmu troszeczkę pan na początku już o tym mówił. Ten portfel platformy Resi4Rent, czyli podmiotu oferującego usługę mieszkań w abonamencie, powiększył się w pierwszym półroczu do ponad 4 tysięcy gotowych mieszkań na wynajem w 15 lokalizacjach. A do końca roku grupa planuje jeszcze ponad 6 tysięcy działających mieszkań tego typu, także kolejne 4 tysiące?

MD: Nie dodatkowo 6, ale w sumie 6 do końca roku.

JP: A czy w związku z tym, że sprzedaż hamuje, będziecie stawiać mocniej na wynajem?

MD: Znaczy, to jest trochę niezależne, prawda? Dlatego, że szybkość z jaką my się rozwijamy, jeśli chodzi o mieszkania na wynajem czy o akademiki, no nie zależy od tego, co się dzieje w części mieszkaniowej. Widzimy bardzo wielki potencjał, jeśli chodzi o mieszkania na wynajem i akademiki i staramy się rozwijać je jak najszybciej. Ale tu też są pewne naturalne ograniczenia, które wynikają przede wszystkim z cyklu, jeśli chodzi o uzyskanie pozwoleń i rozpoczęcie budowy.

To jest element, który najbardziej spowalnia cały proces. Dlatego, że budowa i najem idą sprawnie za każdym razem. Natomiast rzeczywiście znalezienie dobrego gruntu w tych największych miastach, (bo my tylko tam funkcjonujemy) i przejście przez cały proces dotyczący pozwoleń, no to jest coś, co zajmuje bardzo, bardzo dużo czasu. I to jest główne ograniczenie, jeśli chodzi o szybkość rozwoju tych segmentów.

JP: Maciej Drozd, wiceprezes do spraw finansowych Echo Investment. Bardzo dziękuję.

MD: Dziękuję pani bardzo. Dziękuję Państwu.