DEWELOPERZY PODNOSZĄ CENY ALE RYNEK STABILIZUJE SIĘ (ROZMOWA)

ROMAN MŁODKOWSKI, BIZNES24: Jeśli nieruchomości, to z wielką radością zawsze rozmawiamy z panią Katarzyną Kuniewicz, która prowadzi badania rynku pierwotnego Obido i Otodom. Witamy bardzo serdecznie.

Ale dzisiaj trochę chcemy odejść od tematu, który sobie zaplanowaliśmy, bo w miarę jak Dolny Śląsk przygotowuje się na falę wzrostów wód, nie nazywajmy tego falą powodziową, (są nadzieje, że być może nie dojdzie do powodzi, a w każdym razie nie do jakiejś znaczącej) to jednak powstaje pytanie czy ceny nieruchomości reagują na kwestie pogodowe? Bo jakkolwiek ktoś może powiedzieć: no dobrze, no taka wielka powódź zdarza się raz na kilkadziesiąt lat to jednak część nieruchomości stoi na terenach zalewowych, a ekstremalne zjawiska pogodowe są czymś, co musimy zacząć sobie wpisywać w taki stały scenariusz.

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24

KATARZYNA KUNIEWICZ, OBIDO I OTODOM: Tak, to prawda. Pojawiają się zresztą w wyszukiwaniach, jak patrzymy na Otodom, czego poszukują osoby zainteresowane zakupem zarówno na rynku deweloperskim, jak i na rynku wtórnym to takie momenty, w których pojawiają się ekstremalne zjawiska pogodowe, w tym powódź – one nasilają wyszukiwania, w których uwzględniane są te mapy potencjalnego zalewania.

Więc to ma znaczenie. Ono ma znaczenie najczęściej bardzo krótkotrwałe. Nie jest tak, że we Wrocławiu częściej, niż gdzie indziej wyszukiwane są takie obszary i odrzucane. Tak nie jest. Ale rzeczywiście czasowo mają one znaczenie.

RM: Czy możemy w takim razie powiedzieć, że niestety jeszcze ciągle nie nauczyliśmy się, że przyroda ma swoje prawa i że są takie tereny, które oczywiście można zabudować? No, tylko pytanie, czy to ma sens?

KK: Absolutnie nie ma sensu. Bo uczymy się, czyli coraz częściej zwracamy na to uwagę. Ale jest jeszcze jedna rzecz. Nauczyły się samorządy. Nie wydają pozwoleń na budowę na tak oczywistych terenach zalewowych. I tutaj ta zmiana zdaje się, że to poprzednie zalanie to jest wiele, wiele lat, ale Wrocław wszystko na to wskazuje odrobił tę lekcję i nie będziemy mieli powtórki – Ostrów Tumski, zdaje się to była prawda, ten teren najbardziej zagrożony.

RM: Krzyki były taką dzielnicą, która najbardziej ucierpiała.

DEWELOPERZY PODNOSZĄ CENY ALE RYNEK STABILIZUJE SIĘ (ROZMOWA) — źródło: BIZNES24

KK: Ucierpiała, natomiast te zabytki, które stoją właśnie na Ostrowie Tumskim to obserwowaliśmy, ja pamiętam ten moment. No, taki tragiczny, naprawdę…

RM: Druga kwestia, która wyniknęła bardzo ciekawa na rynku powstała pewna dyskusja na temat tego, czy u deweloperów mieszkania tanieją czy drożeją. Pojawiły się dane w obiegu, które wskazywały, że nastąpił w ostatnim analizowanym okresie spadek ceny. Pani twierdziła, że rośnie i kiedy narodowy Bank Polski licząc różne rzeczy, które tamtejszy fantastyczny zespół ekonomistów liczy i podał, że rosną, no to napisała Pani, że rosną. Postanowiłem, że warto byłoby wyjaśnić w takim razie, co z tymi cenami właściwie tak naprawdę jest.

KK: To znaczy jest rzeczywiście trochę zamieszania w tej chwili, bo wszystko zależy od tego, na którą średnią patrzymy. I paradoks tego momentu polega na tym, że ceny zarówno się stabilizują, jak i rosną. I to jest rzecz niebywała.

Ale dlaczego tak jest? Dlatego, że ten, który kupuje mieszkanie ten, który chce kupić mieszkanie nie jest tak zainteresowany ceną za metr kwadratowy, czyli ceną mieszkania wyrażoną w złotych za metr kwadratowy, jak jest zainteresowany ceną całkowitą.

I co do tego nie mam najmniejszych wątpliwości. Ceny mieszkań oferowanych przez deweloperów na prawie wszystkich największych rynkach – te ceny całkowite ustabilizowały się i ta stabilizacja trwa nie miesiąc, nie dwa, tylko pięć, sześć miesięcy. To jest pierwsza wiadomość.

Ale jest też zła wiadomość dla tych, którzy kupują mieszkania. Wraz ze stabilizacją ceny całkowitej następuje zmniejszanie się powierzchni oferowanych mieszkań, czyli w tych średnich, które obserwujemy, cena całkowita stabilizuje się, a metraż spada. W związku z tym obserwujemy rosnącą cenę wyrażoną w złotych za metr kwadratowy.

I teraz pytanie jak to jest możliwe? Czy deweloperzy w ciągu kilku miesięcy, co zrobili? Obcięli dwa, trzy metry mieszkania, zmniejszyli, przesunęli ścianę? Oczywiście tak nie jest. Co się wydarzyło? To bardzo dobrze tłumaczy to, co my pokazujemy – Otodom Analytics pokazuje w cenie mieszkania sprzedanego w ostatnim kwartale, a Narodowy Bank Polski pokazuje w cenach transakcyjnych.

Mianowicie: w drugim kwartale i na początku trzeciego kwartału na rynku mieszkaniowym po stronie popytowej wśród kupujących pojawiła się i uaktywniła taka grupa nabywców, która kupuje od deweloperów mieszkania droższe i większe. Czyli zabiera z oferty te mieszkania droższe i większe, więc cena transakcyjna rośnie. Dlatego, że inne mieszkania są kupowane, niż pół roku temu.

Ale jednocześnie to, co zostaje w ofercie to mieszkania trochę mniejsze i nie tyle tańsze, co w stabilnej cenie. Uzupełnienie przez deweloperów tej oferty, które jest dość intensywne w ostatnim czasie, czyli deweloperzy wprowadzają nowe mieszkania to jest uzupełnienie mieszkaniami w cenie, która była, ale o mniejszej powierzchni. I mamy statystyczne… Nie wiem, czy jeszcze to jest do zrozumienia, co powiedziałam…

RM: Wspaniale Pani to wyjaśniła. Wydaje mi się, że wszyscy to teraz rozumiemy i widzimy te czynniki, a widzimy je dzięki Katarzynie Kuniewicz – badania rynku pierwotnego Obido i Otodom. Dziękuję bardzo serdecznie.

KK: Dziękuję.