CZY ZAPISAĆ SIE NA AKCJE CAVATINA HOLDING PO 50 ZŁ NA SZTUKĘ?

Marcin Dobrowolski, BIZNES24. Do czwartku można zapisywać się na akcje Cavatina Holding, dewelopera przestrzeni biurowych.

Piotr Cymcyk, DNA Rynkow: Deweloper deweloperowi nierówny. Może tak zacznijmy tą rozmowę, bo faktycznie są deweloperzy mieszkaniowi i są deweloperzy tacy jak Cavatina, którzy specjalizują się w powierzchniach komercyjnych. No i w przypadku Cavatina to są biurowe powierzchnie komercyjne, czyli po prostu mówiąc w skrócie Cavatina robi biurowce

MD: Biurowce bardzo rozpoznawalne w miastach, w których Cavatina działa, to jest, jeżeli chodzi o regiony, północna i zachodnia część część Polski i rzeczywiście te obiekty, które tam powstały są rzeczywiście ikoniczne dla tych miast.

PC: Budynki są dość ładne, ale no nie na bazie tego, czy budynek jest ładny, czy brzydki powinniśmy podejmować tutaj decyzję czy w Cavatina zainwestować, bo ja samą spółką po po jej przeanalizowaniu nie mam jakichś większych uwag. Spółka działa, jakoś się rozwija od kilku lat, przy czym myślę, że większym problemem jest jak faktycznie będą te powierzchnie biurowe wyglądać w przyszłości, bo wypisałem sobie nawet takie trzy dość nowe newsy albo badania, które które znalazłem i to są newsy z maja albo czerwca tego roku.

Przykładowo bank HSBC już ogłosił, że w Londynie ścina swoją powierzchnię biurową o 40%. Dodatkowo portal, który specjalizuje się wynajem powierzchni biurowych Office Finder mówi, że ponad 1/3 firm planuje obcinać powierzchnie biurowe w 2021 roku, a do tego z badania PWC wynika, że jeśli chodzi o firmy w Wielkiej Brytanii, to również połowa z nich chce obcinać swoją powierzchnię biurową. Myślę, że tutaj Cavatina i jej potencjalni inwestorzy mogą mieć problem w przyszłości przeszłości.

MD: Tylko pytanie jeszcze jak daleka to będzie przyszłość, bo to wszystkie działania, które obserwujemy teraz ze strony najemców powierzchni biurowych, to są jednak działania, które są odpowiedzią na to, co miało miejsce kilka czy kilkanaście miesięcy temu w Warszawie. Przez pierwsze półrocze tego roku wydano dwa – podkreślam dwa – pozwolenia na budowę obiektu biurowego. To oznacza, że za mniej więcej 2-3 lata, bo tyle trwa budowa, będzie duża szansa na to, że popyt rozminie się z podażą przestrzeni biurowych.

PC: Jak najbardziej jest to możliwe w przyszłości to, no tutaj nie będziemy wyrokować to czy czy będzie tak, czy będzie inaczej. Jest taka szansa, że faktycznie ten popyt z podażą się rozminą. Szansą dla Cavatina jest chociażby to, że niezwykle dynamicznie się w Polsce rozwija cały rynek centrów usług wspólnych, kolejne firmy wciąż ogłaszają, że będą w Polsce budować swoje CUW.

Podaż powierzchni biurowej w Polsce wynosi jakieś w dużych miastach 2 metry² na mieszkańca, podczas gdy w Europie Zachodniej to jest koło 8 m² na mieszkańca. Więc tu faktycznie może okazać się, że COVID i cały świat post covidowy i ten model pracy hybrydowej nie do końca uderzył w ten biznes Cavatiny i jeszcze potencjał do tego dalszego rozwoju jest. No ale to będziemy wiedzieć dopiero za kilka lat, więc no teraz to możemy co najwyżej tak sobie wróżyć z fusów i myśleć czy będzie taka a nie inaczej.

MD: Cavatina tylko buduje, czy potem zarządza również biurowcami?

PC: Głównie buduje i chce nimi zarządzać w przyszłości. Jak na razie ich podstawowy model polega na tym, że chcą je zbudować i jak najszybciej skomercjalizować i sprzedać, czyli jak na razie nie do końca chcą zajmować się zarządzaniem, ale sama spółka twierdzi, że po 2025 roku, kiedy powierzchnia biurowa tych budynków, które zrobią, ma przekroczyć milion metrów kwadratowych, przynajmniej z tych hucznych zapowiedzi tak wynika, to chcą wybrać kilka z projektów i zająć się z faktycznie zarządzaniem nimi i czerpaniem już tych korzyści z najmu.

MD: To spójrzmy na liczby teraz którymi spółka się mogła pochwalić, albo które chciała ukryć w swoim prospekcie.

PC: Nie znalazłem jakoś wybitnie liczb, które Cavatina chciałaby po ukrywać w tym prospekcie. Ciekawostką może, że sam prospekt nie posiadał ceny maksymalnej, ona jeszcze nie była określona w prospekcie i cena maksymalna w końcu stanęła na 50 zł za akcję, co daje kapitalizacji rzędu 1,2 miliarda złotych. Przy czym jeśli zsumujemy sobie cele oferty, na którą cavatina chce zebrać pieniądze, to wychodzi nam 450 milionów złotych. Wartość oferty przy cenie 50 zł to 375 milionów złotych. Czyli mamy jakiś rozjazd na 75 milionów.

No i tutaj myślę, że z powodów można szukać w tym, że dopiero suplement do prospektu określał cenę maksymalną, więc jeśli cena maksymalna wynosiła by 60 zł, to faktycznie mielibyśmy wartość oferty na poziomie 450 milionów i wszystko by się spinało. Cena maksymalna wynosi 50 zł, więc myślę, że już tutaj na tym etapie od momentu publikacji prospektu do momentu publikacji ceny maksymalnej zadziałały inwestorzy instytucjonalni i trochę powstrzymali zapędy Cavatiny mówiąc, że może jednak te 60 zł za akcję to nie jest najlepszy pomysł, więc zacznijmy od 50 zł.

Myślę, że to jest taki ciekawy niuans, bo jeśli faktycznie tak jest, czego oczywiście nie wiemy, to akcje mogą mieć dość duży problem z dobiciem do tego poziomu 60 zł niedługo po debiucie.

MD: 50 zł – zastanawialiśmy się w redakcji, czy to jest, czy to jest dużo, czy to jest mało?

PC: Myślę, że najlepiej porównywać Cavatinę nie tyle z Dom Development czy z Lokum Deweloper, bo to są deweloperzy typowo mieszkaniowej. Jeśli porównywać to warto patrzeć na takie firmy GTC, Capital Park, czy Polski Holding Nieruchomości. To są te biznesy, które jakoś współgrają z Cavatiną. No i czy 50 zł to dużo czy mało? Powiedziałbym, że do tej pory historycznie wyglądało to tak, że deweloperzy, jacykolwiek by nie byli, byli dość dobrze wycenieni w dniu debiutu. Robiliśmy taką analizę, jeśli chodzi o to, jak historycznie kształtowały się stopy zwrotu z każdego debiutu po 2010 roku.

Od tamtego momentu debiutów deweloperskich na rynku głównym było 15. No i niestety mediana stóp zwrotu niedługo po debiucie dla tych deweloperów i dla firm deweloperskich, stóp zwrotu na zaangażowanym kapitale, bo jeszcze uwzględnimy redukcję, nie jest oszałamiająca i wynosi 0,07%. Czyli nie spodziewałbym się jakichś wielkich kokosów na starcie. To nie jest tak nagrzany sektor jak gaming, gdzie faktycznie można wygenerować jakiś dodatkowy hype, tylko dość ustrukturyzowany i powiedziałbym, że nawet taki nudny biznes dla inwestorów.

MD: Taki bardzo nudny, a nie rozhisteryzowny i pełen emocji, reagujący na każdą plotkę. Czyli wy raczej nie rekomendujecie w DNA Rynków…

PC: My nigdy nie rekomendujemy. Ale sami w Cavatina inni weszliśmy, przy czym od razu mówię, że nie ze względu na to, że nie podoba nam się sama spółka, tylko jesteśmy trochę niepewni, co do tego, jak będzie wyglądał rynek powierzchni biurowych w przyszłości i myślę, że jak przeciągu takich dwóch, trzech, może czterech kwartałów ten rynek się ustabilizuje i będziemy wiedzieć jak się ustrukturyzuje świat post-covidowy. I wtedy Cavatina, jeśli faktycznie obroni się ten rynek powierzchni biurowych, może być całkiem ciekawą inwestycją. Jeśli ktoś jest odważniejszy to oczywiście teraz już może postawić na to jakoś jakąś kartę.

MD: A powiedz mi jeszcze na koniec czy Cavatina w tej niepewnej sytuacji rynkowej deklaruje w ogóle jakieś konkretne wyniki w najbliższych kwartałach roku?

PC: Nic takiego nie znaleźliśmy, żeby tam były jakieś konkretne deklaracje. No są natomiast jasne deklaracje co do ryzyk, które mogą wystąpić, że nie wiadomo, jak to będzie w przyszłości jeśli chodzi o rynek powierzchni biurowych. No ale jednak trzeba oddać Cavatinie to, że w ciągu tego roku, który teraz był, tego covidowego, faktycznie te powierzchnie biurowe wynajmowała, udawało jej się znaleźć najemców na powierzchni, które posiada. Więc myślę, że może nie tyle będziemy pozytywnie zaskoczeni tymi wynikami, ale że będą one bardzo spójne z oczekiwaniami, przynajmniej jeśli chodzi o ten rok 2021. A później to już czyste wróżenie w fusów.

Inwestujesz? Notowania na żywo, opinie analityków i wszystko, co ważne dla Twojego portfela!

Telewizja dostępna w sieciach kablowych, na platformach satelitarnych, oraz w Internecie.