BAŃKA NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 2021

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ W TELEWIZJI BIZNES24

Roman Młodkowski: Łączymy się z doktorem Adamem Czerniakiem z Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH. Witam bardzo serdecznie.

dr Adam Czerniak, SGH: Dzień dobry panu, dzień dobry państwu.

RM: Przygląda się pan cenom nieruchomości regularnie. GUS zaraportował nieznaczny wzrost liczby transakcji na rynku nieruchomości w 2020 roku. Czy ta informacja przy dwucyfrowej dynamice cen na wielu wielkomiejskich rynkach jest sygnałem, że nieruchomości są już w stanie bańki?

AC: No tego nie wiemy. Natomiast na pewno ta informacja jest sygnałem, że rynek mieszkaniowy jest rozgrzany. To czy mamy bańkę cenową w tej chwili, czyli czy ceny rosną w tak szybkim tempie, że poziom, który osiągnęły jest już nie do utrzymania w długim terminie i po tym osiągnięciu tego poziomu nastąpi ich spadek, gwałtowna przecena jak było w Hiszpanii czy Irlandii czy Stanach Zjednoczonych, tego nie wiemy, bo o tym się dopiero przekonamy później. Dopiero w momencie, kiedy bańka cenowa pęka, wiemy, czy ta bańka cenowa jest. Natomiast to, co wiemy na pewno, to że wzrost cen, z którym mamy do czynienia, ma charakter boomu.

„W tej chwili ten model daje dosyć wyraźny sygnał, taki czerwony sygnał ostrzegawczy „uwaga możemy mieć do czynienia z bańką.”
dr Adam Czerniak, SGH

Ten wzrost cen jest bardzo szybki i mamy też szereg wskaźników, które sygnalizują, że ryzyko bańki cenowej istnieje. Poza tempem wzrostu cen czy odchyleniem poziomu ceny od długookresowego trendu również mamy narzędzia takie bardziej zaawansowane, ekonometryczne, które ostrzegają przed tym, że może mieć do czynienia z bańką cenową. Tutaj parę lat temu wspólnie z profesorem Witkowskim skonstruowaliśmy model wczesnego ostrzegania przed bańkami cenowymi. W tej chwili ten model daje dosyć wyraźny sygnał, taki czerwony sygnał ostrzegawczy „uwaga możemy mieć do czynienia z bańką”. Nie wiemy, czy ta bańka jest, ale sygnały ostrzegawcze dostajemy.

CZYTAJ TEŻ: NIERUCHOMOŚCI SZYBKO DROŻEJĄ W NIEMAL WSZYSTKICH PAŃSTWACH OECD

RM: Kiedy ja sobie próbuję wyobrazić, czy zdefiniować czym ta bańka mogłaby być, albo czym jest w przypadku nieruchomości, to wyobrażam sobie, że ona jest takim wzrostem, który nie znajduje w fundamentalnego uzasadnienia. Znaczy na przykład czyni nieruchomości tak drogimi, że w sensownej perspektywie 10 lat na przykład odzyskanie zainwestowanych pieniędzy poprzez najem na przykład jest kompletnie niemożliwe.

W związku z tym jeśli dalej ceny będą rosły to dojdzie do korekty, która spowoduje, że one będą musiały wrócić do jakiegoś takiego fundamentalnego wymiaru. I to mnie prowadzi do rozważań takich prywatnych, ale ciekaw jestem Pańskich rozważań – gdyby doszło do momentu, w którym inwestorzy uznają, że po prostu więcej się płacić nie da, to czy to będzie na przykład taka bańka, jaka była w 2009 roku? Czy tak się będą zachowywały ceny nieruchomości?

AC: Tutaj Pan Redaktor jedną ważną rzecz zauważył. To jest jedna z definicji bańki cenowej, czyli jednym ze wskaźników takich fundamentalnych istnienia bańki cenowej, przewartościowania cen mieszkań, jest relacja pomiędzy poziomem cen a wysokością czynszu, czyli de facto zwrotu na tym mieszkaniu, gdybyśmy traktowali to mieszkanie jako dobro inwestycyjne takie, które użytkujemy długi czas w portfelu.

No i w tej chwili relacja cen mieszkań do czynszów jest w zasadzie praktycznie tak samo zła jak była wyroku 2008, a za moment jeżeli jeszcze te ceny będą przez kilka kwartałów rosły w tempie dwucyfrowym, to w ogóle dojdziemy do poziomów, gdzie te relacja pomiędzy czynszem, czyli zwrotem z tej inwestycji a samą ceną za dane aktywo jakim jest mieszkanie osiągnie rekordowe poziomy. Już w tej chwili Narodowy Bank Polski pokazuje, że zwrot, taki portfelowy, to jest zaledwie 2,5 – 3,5%. Jeszcze parę lat temu, przed pandemią, mieliśmy zwroty nawet rzędu 5 – 6%.

„(…) w tej chwili relacja cen mieszkań do czynszów jest w zasadzie praktycznie tak samo zła jak była wyroku 2008, a za moment jeżeli jeszcze te ceny będą przez kilka kwartałów rosły w tempie dwucyfrowym, to w ogóle dojdziemy do poziomów gdzie relacja pomiędzy czynszem, czyli zwrotem z tej inwestycji a samą ceną za dane aktywo jakim jest mieszkanie osiągnie rekordowe poziomy.”
dr Adam Czerniak, SGH

RM: W ciągu roku?

AC: Tak to jest oczywiście stopa zwrotu w ujęciu rocznym.

CZYTAJ TEŻ: PONAD 2 MILIARDY PRZYCHODÓW, EBITDA NADAL NISKA. WYNIKI CCC

RM: przykryliśmy pana, jak to mówimy w naszym żargonie telewizyjnym, wykresem czysto teoretycznym bańki. Zastanawiam się, w którym etapie możemy być, jeśli przyjmiemy, że rzeczywiście ta bańka jest. Bo tak – z jednej strony mamy bardzo wielu inwestorów indywidualnych, czyli mogłaby to być już faza manii, którzy flipują mieszkaniami, kupują, starają się w 2 tygodnie sprzedać troszkę, podkręcić ich jakość, troszkę je podremontować i puścić dalej na rynek.

No ale mamy też informacje o tym, że fundusze inwestycyjne kupują całymi budynkami mieszkania. I od naszych gości z tego rynku słyszymy, że fundusze kupują po to, żeby zrobić coś, czego nie ma, czyli długoterminowy, profesjonalny najem, którego model znamy na przykład z rynku niemieckiego. No więc albo to jest ta faza świadoma albo faza manii. Jak pan sądzi, gdzie jesteśmy?

CZY TO JUŻ BAŃKA NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI? (ROZMOWA)

AC: Jedna ważna rzecz, jak patrzymy na ten wykres, to to, że w fazie manii wcale nie oznacza, że faza świadoma nam się wyłącza. To jest że świadomi inwestorzy się nie podłączają pod pod ten wzrost cen. Również w fazie manii występuje szereg zakupów, który ma charakter świadomy długofalowy. Bo czym jest de facto mania? Mania, czyli to przewartościowanie cen wynikające z chęci osiągnięcia nadzwyczajnych zysków na rynku mieszkaniowym w oparciu o niepotwierdzone dane, przypuszczenia dotyczące tego, jak drogie mogą być mieszkania, jest nadbudówką nad fazę świadomą.

Nigdy nie było w historii świata bańki cenowej, która nie byłaby poparta w zmianie czynników fundamentalnych: we wzroście dochodów, zmianie stóp procentowych, w przekonaniu o tym, że ten wzrost cen znajduje jakieś uzasadnienie. Więc pamiętajmy o tym, że w fazie manii, w której wydaje mi się, że już powoli zaczynamy być, te czynniki fundamentalne także oddziałują i one stanowią uzasadnienie dla inwestorów.

„Nigdy nie było w historii świata bańki cenowej, która nie byłaby poparta w zmianie czynników fundamentalnych: we wzroście dochodów, zmianie stóp procentowych, w przekonaniu o tym, że ten wzrost cen znajduje jakieś uzasadnienie. Więc pamiętajmy o tym, że w fazie manii, w której wydaje mi się, że już powoli zaczynamy być, te czynniki fundamentalne także oddziałują i one stanowią uzasadnienie dla inwestorów.”
dr Adam Czerniak, SGH

RM: Bardzo serdecznie dziękuję. Dr Adam Czerniak z Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH.

Inwestujesz? Notowania na żywo, opinie analityków i wszystko, co ważne dla Twojego portfela!

Telewizja dostępna w sieciach kablowych, na platformach satelitarnych, oraz w Internecie.