Connect with us

Hi, what are you looking for?

NIERUCHOMOŚCI

CZY FUNDUSZE SPOWODUJĄ, ŻE NIE BĘDZIE NAS STAĆ NA MIESZKANIA? (ROZMOWA)

Fundusze inwestycyjne masowo kupują w Polsce mieszkania przeznaczone na wynajem. Według Bartosza Turka, głównego analityka HRE Investment w średnim terminie może to spowodować, że wzrost cen nieruchomości i czynszów najmu oderwie się od wzrostu wynagrodzeń w Polsce.

FOT.: Jay Wennington / Unsplash


TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24


Marcin Dobrowolski, BIZNES24: Na początku 2020 roku- roku pandemii. To już nie był początek, to był początek wiosny w tamtym roku. Opłacalność wynajmu krótkoterminowego, czy posiadanie mieszkania na wynajem drastycznie spadła. Teraz wraca do normy? Czy możemy powiedzieć o tym, że znowu wynajmowanie mieszkań jest opłacalne?

Bartosz Turek, HRE Investment: Bez wątpienia sytuacja się poprawia- tutaj nie możemy mieć żadnych wątpliwości. Trochę wracamy do biur, do dużych miast, dużo imigrantów zarobkowych przyjeżdża do Polski. Wiele osób faktycznie wróciło na rynek najmu. Cały czas jest duży znak zapytania, czy wrócą studenci, jeśli wrócą to ten rynek faktycznie będzie się miał bardzo dobrze, jeśli nie wrócą- będzie się miał trochę gorzej. Ale bez wątpienia jest tak, że w ostatnich miesiącach, właściwie już od początku roku można obserwować sytuację, w której koniunktura na rynku najmu się poprawia. Z tych wszystkich powodów, o których powiedziałem. Teraz faktycznie zaczyna się taki gorący okres na rynku najmu. Ale jak bardzo będzie gorący? To zależy od tego, czy studenci wrócą na uczelnie.

MD: Firma Expander przygotowała takie podsumowanie, w których miastach najmocniej spadły ceny najmu, w których najwięcej wzrosły. I wśród tych miast, które przebadano, to są dane dla lipca tego roku, w porównaniu z lutym roku przed pandemią. Największe spadki odnotowano w Częstochowie, Warszawie i Krakowie. Najbardziej wzrosły, natomiast w Łodzi, Szczecinie i w Toruniu, oraz w Sosnowcu. Choć wciąż są to wszystko wartości, jeżeli chodzi o punkty procentowe 6, 7, 8, 9 proc. najwięcej. Pytanie, czy powrót do cen najmu sprzed pandemii zrekompensuje właścicielom nieruchomości podwyżki różnych usług, świadczeń, które muszą nastąpić w związku z postępującą inflacją. Bo wiemy, że wywóz śmieci to pierwsza rzecz, ale również kwestie takie, jak fundusze remontowe, czy czynsze. Jakich teraz można spodziewać się podwyżek?

BT: Te opłaty zazwyczaj są przenoszone wprost na najemców. To jest jednak reguła rynku najmu. Przy czym to, że przez pewien czas mieszkania mogły być  nie wynajęte, to przez pewien czas czynsze były niższe, to będzie oczywiście trudno zrekompensować. Gdyby tak patrzeć na sytuację globalnie, to rentowność wynajmu mieszkań jest obecnie niższa niż była przed epidemią. I to z co najmniej dwóch powodów. W międzyczasie znacznie wzrosły ceny nieruchomości, trochę w niektórych miastach spadły- jeszcze są niższe, niż przed epidemią czynsze a do tego planowana jest zmiana podatkowa, zgodnie z którą nie będzie można amortyzować mieszkań, które się wynajmuje. I to będzie skutkowało tym, że szczególnie inwestorzy indywidualni, no bo instytucjonalni pewnie sobie z tym problemem poradzą, ale będą mieli większe obciążenia podatkowe. Także faktycznie jest tak, że na wynajmie można obecnie zarobić mniej. Gdyby tak szacować o ile mniej to oczywiście wszystko jest zależne od mnóstwa czynników ale możemy mówić, że tak jak można było zarobić cztery i pół procent, może trochę więcej- bliżej pięciu procent, to teraz około 4 proc. wartości nieruchomości w skali roku- tyle w dużym mieście można zarobić na wynajmie. To są oczywiście takie szacunki.

MD: Ile procent?

BT: Tak jak było to prawie pięć procent, to teraz prawie cztery. Mniej więcej to jest różnica względem sytuacji sprzed epidemii.

MD: Panie Bartoszu. Powiedział Pan o tym, że zmiany podatkowe czekają nas, jeżeli chodzi o najem, od przyszłego roku. Czy to są te zmiany z Polskiego Ładu, które mają wprowadzić ryczałt podatkowy dla wszystkich mieszkań wynajmowanych, będących własnością prywatną. O tą zmianę chodzi?

BT: Tak.

MD:  Na czym ona będzie polegać?

BT: Tutaj sytuacja będzie wyglądała tak, że do tej pory- w ogóle jeszcze w tym roku podatnicy mogą rozliczając się z dochodów z wynajmu, właśnie opodatkowywać dochód. Czy to na skali, czy podatkiem liniowym. Ale to, co jest najważniejsze to mogą uwzględnić amortyzację mieszkania- w przypadku mieszkań używanych to jest nawet do 10 proc. wartości ceny nabycia tych nieruchomości, także to był realny sposób na to, aby legalnie nie płacić podatku od zysków z wynajmu. No i niestety to rozwiązanie nie będzie możliwe. Tak przynajmniej się spodziewamy od nowego roku. Przy czym to bardziej oczywiście uderza w inwestorów, którzy kupowali pojedyncze mieszkania niż np. duże fundusze inwestycyjne, które teraz są na polskim rynku. No bo one znajdą inny sposób na to, aby podatków nie płacić.

BT: No zresztą, to przede wszystkim uderzy w tych, którzy np. po zawarciu związku po prostu przenoszą się do jednego mieszkania i drugie wynajmują, bo po co żyć w dwóch mieszkaniach naraz. Ale jednocześnie ciekawa rzecz, skoro powiedział Pan o tych funduszach inwestycyjnych, które kupują mieszkania- te pakiety mieszkań. Nawet słyszeliśmy o tej wielkiej transakcji: 3.000 mieszkań kupionych od Budimexu przez szwedzki fundusz inwestycyjny. Co Pana zdaniem, jak na rynek najmu wpłynie obecność takich wielkich funduszy inwestycyjnych długofalowo? Jak Pan sądzi?

BT: Szczerze mówiąc, ja zbyt dużym optymistą nie jestem. To znaczy sytuacja wygląda tak, że tak jak spojrzymy na to, co dzieje się na zachodzie, gdzie fundusze inwestycyjne są od lat bardzo aktywne i jak spojrzymy, na to, co się dzieje w Berlinie, w Londynie np. czy w Paryżu. Ja trafiłem na takie dane zgodnie, z którymi w perspektywie dziesięciu lat, gdzie bardzo aktywne były fundusze inwestycyjne, ceny nieruchomości rosły, no bo w oczywisty sposób, jeżeli fundusze skupują mieszkania- to tych mieszkań na rynku jest mniej. A więc przy takim samym popycie na mieszkania zgłaszane przez osoby, które chcą kupić indywidualnie mieszkania- to ceny rosną. Do tego rosną też czynsze. No bo ci inwestorzy przecież wymagają konkretnych stóp zwrotu. Także bardzo niekorzystnie wyglądały te dane, bo z nich wynikało, że zarówno ceny zakupu jak i czynsze najmu rosły na tych rynkach znacznie szybciej, niż wynagrodzenia osób tam mieszkających. To by była bardzo,  niekorzystna tendencja, gdyby to samo powtórzyło się w Polsce.

MD: Dziękuję za rozmowę.

MOŻE CIĘ RÓWNIEŻ ZAINTERESOWAĆ...

NIERUCHOMOŚCI

Liczba nowych mieszkań na sprzedaż w Warszawie - najdroższym rynku w Polsce - jest najniższa od 14 lat. To załamanie podaży - alarmuje Polski...

FINANSE OSOBISTE

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24 MARCIN DOBROWOLSKI, BIZNES24: Na jakim etapie prac był dokument o REIT-ach i FIN-ach kiedy...

NIERUCHOMOŚCI

To duże przyspieszenie, ale nie bańka spekulacyjna - mówi w BIZNES24 o sytuacji na rynku nieruchomości Katarzyna Unold, dyrektor zarządzająca developera Acciona.

NIERUCHOMOŚCI

Czy rząd wyrzuci do kosza przygotowany przez byłą wiceminister Annę Kornecką projekt ustawy o REIT (Real Estate Investment Trusts), zwanymi po polsku Spółkami Rynku...