CORAZ WIĘCEJ MIESZKAŃ NA WYNAJEM. SPADNĄ CENY NAJMU? (ROZMOWA)

MARCIN DOBROWOLSKI, BIZNES24: Na rynku nieruchomości jest już więcej lokali na wynajem niż przed wybuchem wojny w Ukrainie. Jak wyższa podaż wpłynie na stan wynajmu? Z nami jest Marcin Krasoń, ekspert rynku nieruchomości Otodom Analytics. Dzień dobry.

MARCIN KRASOŃ, OTODOM ANALYTICS: Dzień dobry.

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24

MD: Czy spadki cen najmu są nieuchronne?

MK: To jest tak: Przez pierwszych kilka miesięcy po wybuchu wojny, po 24 lutego 2022 roku mieliśmy taki okres, kiedy bardzo dużo mieszkań, które były na rynku się wynajęło. To była sytuacja ewenement, historycznie, czegoś takiego nigdy nie oglądaliśmy, żeby z ofert zniknęło 60, czy nawet w niektórych miastach ponad 60% dostępnych mieszkań. W efekcie oczywiście ceny ofertowe poszły w górę. Warto zwrócić uwagę na dwa zjawiska. Po pierwsze głównie wynajmowały się tańsze mieszkania, czyli to, co zostało to były mieszkania droższe, więc średnia cena ofertowa poszła w górę.

Druga rzecz jest taka, że mamy do czynienia z wysoką inflacją, wysokim kosztem także utrzymania mieszkań, wzrosły raty kredytów, więc ci, którzy mieli mieszkanie na wynajem, też te ceny jeszcze podnosili. Skumulowały się te dwa zjawiska. W efekcie po paru miesiącach mieliśmy do czynienia z sytuacją, w której ceny najmu wzrosły o 20-30%. One teraz powoli, powiedzmy ulegają jakiejś korekcie, troszeczkę spadają. To rzeczywiście widać, ale jestem przekonany, że nie ma takiej możliwości, żeby ceny wróciły do poziomu sprzed wojny. Biorąc pod uwagę to co się dzieje na rynku dookoła: inflacja, gospodarka i tak dalej, to takiej możliwości nie widzę.

MD: Ja rozumiem też, że ta skala spadku może być różna dla różnego rodzaju wielkości mieszkań, miast w których te mieszkania są wynajmowane czy innych miejscowości. Ale w jakiej skali Pana zdaniem najgłębsza może być ta korekta?

O tym jak wyższa podaż — źródło: BIZNES24

MK: Korekta może być głębsza tam, gdzie jest najmniejszy popyt na te mieszkania na wynajem. Czyli na przykład jeżeli mamy do czynienia z jakimś większym obszarem, dzielnicą dużego miasta, gdzie ona jest mniej popularna, jest dużo mieszkań na wynajem, a mniej chętnych, to tam może ta korekta być trochę większa. Ale powtarzam – nie sądzę, żeby ta korekta była duża, to nie za bardzo widzę takie możliwości, bo inna sprawa jest też trochę taka, że cały czas mimo tych wyższych cen mieszkania się wynajmują, czyli tak jakby trochę najemcy pogodzili się z tym, że skoro wszystko drożeje na co dzień, no to mieszkania na wynajem też drożeją.

MD: Kiedy ta sytuacja może się odwrócić, to znaczy kiedy powrócą wzrosty cen najmu? Z początkiem roku akademickiego? To się samo nasuwa, ale…

MK: Trudno powiedzieć, dlatego że ten ostatni czas trochę jakby wymyka się takim książkowym sytuacjom, jakie znamy, jeśli chodzi o rynek mieszkaniowy, że coś na coś wpływa i coś się na rynku dzieje. Bardzo trudno jest nam powiedzieć, co się będzie działo na rynku mieszkaniowym, także dlatego, że od 1 lutego ma wejść w życie nowy program Bezpieczny Kredyt 2% i on oczywiście na rynek najmu tak jakby nie wpływa, bo on pozwala ludziom kupić tanie mieszkanie.

CZYTAJ TEŻ: KREDYTY HIPOTECZNE BUDZĄ SIĘ DO ŻYCIA

Ale prawda jest taka, że gdyby coś się z tym programem stało i on jednak nie zadziałałby tak jak to słyszymy w obietnicach, to część osób, które chciały kupić mieszkanie w tym programie, a go nie kupią – ci ludzie wrócą na rynek najmu, no bo gdzieś będą musieli mieszkać. I to może spowodować dodatkowy jeszcze popyt. Myślę, że tradycyjnie oczywiście następuje takie ożywienie na rynku, jeśli chodzi o najem w sierpniu, wrześniu rzeczywiście, kiedy pojawiają się na tym rynku studenci i to może być taki moment, kiedy stawki trochę zaczną rosnąć, ale ja raczej z dłuższej perspektywy, to raczej spodziewam się teraz stabilizacji, jeśli chodzi o stawki najmu.

MK: Stabilizacji, która też nie jest korzystną informacją dla właścicieli mieszkań na wynajem ze względu chociażby na rosnącą inflację i rosnące też koszty utrzymania takich mieszkań. Przechodząc do rynku nieruchomości, ale zakupów nieruchomości. Ministerstwo Rozwoju i Technologii to samo, które przygotowywało ten projekt ustawy o kredycie dwuprocentowym, o którym Pan wspominał, przygotowało również, czy przygotowuje właśnie mapę cen transakcyjnych mieszkań, ma ona być dostępna dla wszystkich. Czy to jest ważna zmiana z punktu widzenia nabywców i sprzedających nieruchomości? Co ona zmienia na tym rynku?

MK: To byłoby coś, co byłoby niezwykle ciekawe i wartościowe z jednej strony dla kupujących z drugiej dla sprzedających, a z trzeciej dla wszystkich profesjonalistów działających na rynku, czyli pośredników, bankowców, deweloperów. Tylko że na razie nie za bardzo jeszcze wiemy jak to ma działać. Póki co usłyszeliśmy tylko, że będą tam na żywo ceny transakcyjne z dokładnością do miasta i ulicy. No i w momencie, w którym patrzymy na rynek wtórny i nie bierzemy pod uwagę przy cenie mieszkania jego standardu, no to mamy potworny rozjazd. Bo weźmy sobie pod uwagę ulicę w Warszawie, np. ulicę Puławską, która zaczyna się właściwie w centrum miasta i tam mamy piękne kamienice w których mieszkania mogą kosztować po dwadzieścia parę tysięcy złotych za metr.

Ale Puławska ciągnie się aż do samego Piaseczna, gdzie poziom nieruchomości, standard będzie inny na obrzeżach miasta. Wydaje mi się, że tu jest jeszcze dodatkowy kłopot taki, że chyba nikt do końca nie wie jak to zrobić, bo zwróćmy uwagę jeszcze na rynek pierwotny, czyli rynek deweloperski. Tutaj jest taka sytuacja, że w Polsce jest taki znowu ewenement na skalę europejską – najczęściej kupuje się mieszkania na etapie budowy.

Polacy kupują mieszkanie jako dziurę w ziemi albo fundamenty czy tam jeszcze wznoszące się mury. No i wtedy jest ustalana cena transakcyjna, czyli np. ja dziś idę sobie do dewelopera, kupuję mieszkanie, mamy wiosnę 2023 roku, ustalamy cenę, ja wpłacam jakąś tam zaliczkę. I teraz to to mieszkanie – finalny akt notarialny z przeniesieniem własności będzie miał miejsce za rok albo za półtora. I wtedy ta cena transakcyjna trafiłaby do tego zbioru cen transakcyjnych. I to sprawia, że to jest troszeczkę mało wartościowe.

MD: Czeka nas gorące lato, jeżeli chodzi o zmiany i nowości wprowadzane przez ministerstwo. Bardzo dziękuję Panu za komentarz. Marcin Krasoń, ekspert rynku nieruchomości Otodom Analytics był naszym gościem.

MK: Bardzo dziękuję.

Inwestujesz? Notowania na żywo, opinie analityków i wszystko, co ważne dla Twojego portfela!

Telewizja dostępna w sieciach kablowych, na platformach satelitarnych, oraz w Internecie.