CO ZABIJA CENTRA HANDLOWE? (ROZMOWA)

MARCIN DOBROWOLSKI, BIZNES24: Które galerie w naszym kraju może czekać los amerykańskich malli? Z nami jest Robert Jacek Moritz, prezes Miasteczka Siewierz Jeziorna, Grupa Alta s.a. Dzień dobry, Witam w BIZNES24.

ROBERT JACEK MORITZ, MIASTECZKO SIEWIERZ JEZIORNA, GRUPA ALTA S.A.: Dzień dobry.

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24

MD: Czy centra handlowe umierają? Jeżeli tak to, dlaczego tak się dzieje?

JM: No, centra handlowe umierają, bo wbrew obowiązującemu systemowi wycen opartego o rentę wieczystą, czyli o MILD. Nic nie jest wieczne i centra handlowe też. Ale oczywiście obecne problemy są związane z takimi dwoma bardzo negatywnymi sytuacjami.

MD: To zanim o nich powiemy, to zanim o nich powiemy, powiedzmy, czym jest renta wieczysta, jeżeli Pan może to krótko w jednym zdaniu.

JM: Oczywiście. Renta wieczysta to jest system wycen nieruchomości komercyjnych, ogólnie akceptowany, który polega na podzieleniu przychodu netto tak zwanego Net Operating Income przez oczekiwaną stopę zwrotu. Czyli to nie ma nic wspólnego z kosztem budowy, tylko najważniejszy jest poziom czynszów i kosztów różnica między nimi – to jest ten Net Operating Income. No i to się dzieli przez oczekiwaną na rynku stopę zwrotu.

Ona na przykład w Niemczech przez bardzo długi okres była około 2% w Polsce najlepsze nieruchomości, około 5-6%, czyli były dużo tańsze. No, ale ona zakłada, taka wycena, że dlaczego się nazywa wieczysta, no, dlatego zakłada, że taka nieruchomość będzie istniała wiecznie, że ona nie jest amortyzowana i że no jak gdyby nieustannie będzie przynosiła podobny poziom przychodu.

MD: Przecież to jest bez sensu, przecież to jest nierealne.

JM: Nie pamiętam, w którym liście do akcjonariuszy to napisałem, na który rok, chyba za 2018, o ile się nie mylę. I tak jest, ale taka jest norma i trudno jest od tego uciec i zarządy nie mogą inaczej wyceniać nieruchomości.

MD: Tak, ale w takim razie powiedział Pan jeszcze o dwóch czynnikach tych negatywnych, które wpływają na to, jak rozumiem, zmianach zakupowych, które wpływają na ten kryzys.

JM: Po pierwsze spójrzmy na poziom oczekiwanych stóp zwrotu, który jest oczywiście w relacji do kosztów kredytu. Mówimy w przypadku nieruchomości komercyjnych oczywiście o euro. No, więc koszty kredytów w euro wzrosły w tej chwili – podstawowa baza 3,5%, czyli płacisz za kredyt powyżej pięciu procent, w związku, z czym już nie do utrzymania są te stopy, te podzielniki w wysokości 2%, więc w wycenach już nawet gdyby poziom czynszów był ten sam to same wyceny spadają o 20-30% przynajmniej.

CO ZABIJA CENTRA HANDLOWE? (ROZMOWA) — Jacek Moritz, prezes Miasteczka Siewierz Jeziorna, grupa Alta SA

Natomiast z drugiej strony oczywiście czynsze są nie do utrzymania. Coraz więcej najemców chce płacić czynsz oparty o obrót. Z kolei duża część obrotów sieci handlowych, które są głównymi najemcami tak, tymi encore’ami tzw. oni przenoszą, czy też przenosi się sam ich biznes do internetu. Od tego już nie płacą czynszu od obrotu w związku, z czym sklepy w centrach handlowych staną się bardziej salonami wystawowymi showroomami, miejscem gdzie przymierza rzeczy, ale ich nie kupujesz, bo szukasz w internecie taniej.

W związku, z czym jest to tak między Scyllą i Charybdą są wielkie galerie handlowe. My przeżyliśmy dokładnie to samo dużo wcześniej w naszym małym centrum handlowym w Tychach, City Point w Tychach. Wniosek o postępowanie układowe złożyliśmy w 2020 roku i nie udało się go niestety utrzymać, ale warto spojrzeć na kurs akcji banku Pfandbriefbank. On się nazywa PBB, niemieckiego, który zajmuje się tylko skupowaniem listów zastawnych opartych o nieruchomości komercyjne.

Tu właśnie oglądam w tej chwili ten wykres. W 2020 roku kurs akcji 15 euro, obecnie 5,75. Trzykrotnie spadły kurs. To widać ten efekt. To jest jasne. Kryzys jest najgłębszy w Niemczech, to w Polsce. Polska jest małą przybudówką do Niemiec.

MD: Gdyby były listy zastawne, to być może by było podobnie. Ale dobrze. Ale teraz muszę zapytać, czy to jest taka sytuacja, która czeka także, widzimy np. amerykańskie miasta, które są też centra handlowe opustoszałe. Czy nas czeka podobny los? Czy Warszawę, Poznań, Wrocław, nawet te największe miasta czeka widok opuszczonych centrów handlowych?

JM: No, to jest dosyć oczywiste. Centrów handlowych jest za dużo. Poznań jest szczególnie zagrożony. Z tego, co pamiętam, to ma największy stosunek powierzchni handlowych do liczby mieszkańców. Nie jest tego tyle potrzebne. Miałem kiedyś rozmowę z władzami Tychów na ten temat. Oni mieli zaplanowane 6 centrów handlowych w miejscowości Tychy. Wystarczyło otwarcie jednego dodatkowego do naszego i u nas obroty spadły o połowę. To jest coś, czym trzeba zarządzać.

MD: Złośliwie powiem, że może dobrze, że tych REIT-ów w końcu nie wprowadziliśmy, bo jeżeliby inwestorzy zostali zapakowani jeszcze w udziały w centrach handlowych to mielibyśmy powtórkę z jakiegoś większego kryzysu. Ale zostawiając ten temat, mamy mało czasu…

JM: Panie redaktorze, takie były obawy prezesa Glapińskiego, kiedy ten pomysł powstawał. Ja jednak uważam, że REIT-y są bardzo, bardzo potrzebne… i tyle.

MD: Ostatnia rzecz na koniec, bo nie mogę prezesa spółki giełdowej nie zapytać o wczorajszy komunikat, który na SP wypuściliście, komunikat o porozumieniu z chińską firmą Stecol w zakresie finansowania projektu. Chińczycy wejdą do miasteczka Siewierz Jeziorna?

JM: No, jako firma wykonawcza, jako generalny wykonawca mam nadzieję, że tak. To jest na razie pierwszy krok. Jeszcze czeka nas dużo pracy, ale tak to wygląda. Są tym bardzo zainteresowani. Oczywiście jest to jedyny tego typu zrównoważony projekt w Polsce. Wyciągają wnioski ze swojego kryzysu mieszkalnictwa w Chinach czy upadku Evergrande, czy też kolejnych firm deweloperskich. I okazuje się, że nie wystarczy budować bloki, trzeba budować miasta i to my robimy. Więc stąd to zainteresowanie projektem. Miejmy nadzieję, że projekt uda się nam doprowadzić do końca.

MD: Prezes Grupy Alta, notowanej na warszawskiej giełdzie, Miasteczka Siewierz Jeziorna, Jacek Moritz był gościem BIZNES24. Bardzo dziękuję za rozmowę.

JM: Bardzo dziękuję.