MARCIN DOBROWOLSKI, BIZNES24: Mieszkania znowu drożeją. W czterech z siedmiu największych miast Polski w lipcu trzeba było za metr kwadratowy zapłacić więcej niż w czerwcu- podaje serwis rynekpierwotny.pl. W Krakowie średnia cena metra pierwszy raz w historii przekroczyła 14 tys. złotych. Oprócz Krakowa ceny rosły również w Trójmieście, Wrocławiu i Aglomeracji Katowickiej. Ceny praktycznie nie zmieniły się, w Warszawie, nieznacznie spadły natomiast w Łodzi i Poznaniu. Analitycy rynku pierwotnego twierdzą, że stabilizacja średniej ceny w Warszawie to efekt rosnącej dostępności mieszkań segmentu popularnego. Według serwisu deweloperzy prawdopodobnie wrócili na ten rynek.
Przez ostatnie miesiące bronili się przed spadkiem cen, mocno nakręcając kurek z mieszkaniami ze średniej półki, pozostawiając w ofercie przede wszystkim mieszkania luksusowe. Większa podaż mieszkań popularnych jest prawdopodobnie związana z wejściem w życie kredytów na 2 procent.
A teraz z nami jest… mogę powiedzieć człowiek, który uczestniczył w narodzeniu się tego kredytu na 2%- Tomasz Narkun, ekspert rynku mieszkaniowego, który konsultował z ministerstwem… nie wiedziałem, jak to powiedzieć… Czy trzymałeś to „dziecko” na rękach i chyba jesteś zadowolony z tego, co osiągnięto. A przynajmniej widać pewne ożywienie na rynku nieruchomości, na rynku mieszkaniowym. Choć niestety to ożywienie oznacza również wzrosty cen. A po czym możemy poznać, czy ożywienie nadchodzi również w całym segmencie budowlanym?
TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ
NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24
TOMASZ NARKUN, ANALITYK RYNKU MIESZKANIOWEGO: Powiem tak: (dziękuję za zaproszenie panie redaktorze) może stricte, co do pomysłu, idei „programu 2%” to nie był mój pomysł. Jednak gdzieś tam te jakby takie szczegółowe konsultacje to rzeczywiście… plus jeszcze kilka innych fajnych rzeczy, które weszły na rynek, np. zniesienie podatku od czynności cywilnoprawnych, lub wkrótce powstanie portal cen transakcyjnych. Ale wracając do meritum. Rzeczywiście geneza tego jest taka: od września tamtego roku do lutego mieliśmy, można powiedzieć, zapaść budowlaną i to może głośno się o tym nie mówiło, ale sprzedaż mieszkań była dramatycznie niska u deweloperów i na rynku wtórnym. Małe podmioty zaczęły mieć bardzo, bardzo słabe wyniki. Były blisko upadłości.
No i można powiedzieć, że ten kredyt jest niejako takim kołem ratunkowym troszeczkę dla rynku, gdyż nastąpiło ożywienie. Dzisiaj mamy najnowsze dane Biura Informacji Kredytowej, które to biuro podało, że aż 43 000 potencjalnych kredytobiorców wnioskowało o kredyt w lipcu tego roku. To jest ogromny skok, to jest 300% praktycznie rok do roku wzrostu.
Więc jakby ten kredyt 2% stał się taką kroplówką, takim dopalaczem dla rynku. No nie ukrywam, w branży budowlanej byliśmy trochę zasmuceni, jeżeli chodzi o to, co się zaczynało dziać na rynku. Z naszej perspektywy całe szczęście, że ten kredyt jest. No niestety z perspektywy klientów te ceny automatycznie podrożały. Ale jest to efekt nie tylko kredytu 2%, bo jest to kilka, tak naprawdę czynników, które się zbiegło na raz.
MD: Jakie są te inne?
TN: Po pierwsze: odłożony popyt, troszeczkę. Bo pamiętajmy, że nic się od września tamtego roku praktycznie nie działo i te osoby, które „z przymusu” poszły na wynajem, ponieważ nie miały zdolności kredytowej ze względu na wysokie stopy, odłożyli decyzje zakupowe. Dzisiaj ten kredyt daje im tą możliwość. Druga kwestia to to jednak jest wzrost wynagrodzeń, który obserwujemy i są to faktyczne dane.
Może w niektórych regionach jest mniej lub więcej, jednak każdy jakiś tam wzrost tego wynagrodzenia otrzymał. Trzecia kwestia to jest rekomendacja KNF-u, która zluzowała troszeczkę politykę udzielania kredytów.
No i ten dodatkowy dopalacz w postaci kredytu 2%. Jednak te kilka czynników się zbiegło, ten taki odroczony popyt, boom, plus oczywiście to, że deweloperzy przede wszystkim, no troszeczkę na strachu nie rozpoczynali budów od trzeciego, czwartego kwartału tamtego roku, gdyż była niepewna przyszłość na rynku. I to spowodowało to, że dzisiaj mamy zbieg kilku czynników popytowo-podażowych, które niestety troszeczkę te ceny podniosły. Niemniej dla gospodarki z punktu widzenia tylko gospodarczego jest to bardzo, bardzo dobra wiadomość.
MD: Tylko, że mamy teraz taką sytuację, w związku z tym, w którym, jak rozumiem, ruszają zamrożone wcześniej inwestycje deweloperskie. Skumulowanie tego ruchu oczywiście przyczyni się do wzrostu cen materiałów budowlanych, w konsekwencji również do wzrostu cen i kosztów budowy tych nieruchomości, ale oddane do użytku będą dopiero za 2, 3, 4 lata. To nie jest tak, czy nie widzisz tutaj pewnego zagrożenia, że one nie będą już dla tego kredytu na 2% sprzedawane?
TN: Powiem tak: dzisiaj kredyt 2% to głównie oferta, która jest na najbliższy termin, czyli na ten, maksymalnie przyszły rok. I ten towar może się może nie tyle szybko skończyć, co rzeczywiście się cieszy dużą popularnością. Ale też wrócił taki optymizm na rynek. Bardzo dużo klientów miało niepewność, co do tego, jaka jest przyszłość, bo mieliśmy bardzo dużą stagnację i media też troszeczkę podkręcały kwestie secesyjne, więc jakby tutaj cały popyt został skumulowany na dzień dzisiejszy.
Niemniej ja jestem fanem cykliczności. Cykliczność na rynku polega na tym, że jesteśmy jeszcze w fazie hossy, a zaraz wkraczamy według mnie w fazę manii tak zwanej, gdzie w ostatniej fazie cyklu na całym świecie od 200 lat wchodzą rządy.
Czyli to są rządy, które jak widać, że rynek troszeczkę się łamie, więc tworzą stymulusy. Zobaczmy, że to nie jest tylko na rynku polskim. To jest rynek francuski, brytyjski, to jest rynek również amerykański, który będzie stymulował popyt na nieruchomości. Jest to ostatnia faza cyklu, ona prawdopodobnie potrwa jeszcze rok, półtora i historycznie od dwustu lat dochodzi zawsze do dość głębokiej korekty. Więc zobaczymy. Być może tym zaczątkiem korekty będzie właśnie masowe rozpoczynanie budów dziś, a dużo towaru będzie na za 2-3 lata i rzeczywiście ta cykliczność się potwierdzi. Także rynek jest cykliczny od ponad dwustu lat.
MD: A jak myślisz, ta korekta, która może nadejść za półtora roku? I jak głęboka może być? Kilkanaście procent było w 2008? Więc chciałbym wiedzieć, ile będzie teraz.
TN: To jest bardzo realne. Z tym, że pamiętajmy, że rynku nieruchomości nie można wrzucać do jednego worka. To są różne miasta, różne potrzeby, różne segmenty. Na przykład: Ja obserwuję takie zjawisko, że Warszawa to jest taka „Polska A”, no może ta wielka piątka to jest „Polska A”, a Polska B”, to jest pozostała część kraju, gdzie ciekawostkę podam: że kredyt 2% ma największe według mnie zainteresowanie właśnie w dużych miastach, w wielkiej piątce.
CZYTAJ TEŻ: MIESZKANIA ZNÓW DROŻEJĄ. SPRAWDŹ W KTÓRYCH MIASTACH
A jak badam rynek zachodni typu Szczecin, Gorzów, Zielona Góra lub ewentualnie mniejsze ośrodki na wschodzie, to ten kredyt- wcale nie ma szału. A jak rozmawiam z deweloperami z dużych miast, to rzeczywiście jest tam presja zakupowa. Więc widać, że się ten rynek jakby regionalizuje. Czyli Polska się rozwarstwia na „Polskę A” i na „Polskę B” nieruchomościowo. I myślę, że tak, jak na zachodzie- to są dokładnie te same fazy cyklu, które były na zachodzie, że będzie kilka dużych ośrodków, które znacznie będą odbiegały od cen w ośrodkach mniejszych, a być może jest taka sytuacja, że właśnie mamy szczyt na średnich i małych ośrodkach cenowych, wieloletni.
MD: Ale też skala. Jest efekt skali tutaj może działać, bo przecież w tych dużych miastach: i inwestycji deweloperskich jest więcej, i ofert jest więcej, więc może to nieco zaburzać to postrzeganie takie bez mędrca, szkiełka i oka. Tomasz Narkun, ekspert rynku nieruchomości był z nami.
TN: Migracje. Migracje, panie redaktorze…
MD: …Też. Bardzo dziękuję za rozmowę.
Inwestujesz? Notowania na żywo, opinie analityków i wszystko, co ważne dla Twojego portfela!
Telewizja dostępna w sieciach kablowych, na platformach satelitarnych, oraz w Internecie.
Informacje dla tych, dla których pieniądze się liczą- przez cały dzień w telewizji BIZNES24
Tylko 11.99 zł za miesiąc, 99 zł za roczny dostęp przez stronę
