CENY MIESZKAŃ NA RYNKU WTÓRNYM NIECO W DÓŁ (ROZMOWA)

ROMAN MŁODKOWSKI, BIZNES24: Wrzesień przyniósł za to stabilizację, przynajmniej w niektórych miastach cen mieszkań na rynku wtórnym. Ta stabilizacja nastąpiła w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu, a w Łodzi i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii nawet spadki cen mieszkań na rynku wtórnym. Może nie całych mieszkań, ale metra kwadratowego. To jest taka dosyć istotna techniczna uwaga.

Cena wzrosła jedynie w Trójmieście – wynika z danych portalu gethome.pl. A my postanowiliśmy porozmawiać z Markiem Wielgo ekspertem portalu rynekpierwotny.pl. Witam bardzo serdecznie.

MAREK WIELGO, RYNEKPIERWOTNY.PL: Dzień dobry.

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24

RM: O tym co dalej będzie się działo z cenami, bo jak sobie tak wyobrażam jak może wyglądać kryzys czy krach na tym rynku, no to on będzie właśnie wyglądał w taki sposób, że ceny mieszkań (co się w ogóle nie powinno zdarzać, przynajmniej nie w wyobrażeniach właścicieli i inwestorów) taniały tak, jak to miało miejsce na Górnym Śląsku i w Łodzi.

MW: No, raczej z krachem nie będziemy mieli do czynienia. Bardziej te ruchy w przeliczeniu na metr kwadratowy mają związek z tym, jakiego rodzaju lokale wpadają do tego koszyka, do tej oferty. Jeżeli na przykład deweloperzy wprowadzają na rynek więcej drogich mieszkań, a równocześnie ubywa z tej oferty mieszkań najtańszych, no to siłą rzeczy rośnie również średnia cena metra kwadratowego.

Ale wróćmy do rynku wtórnego. Ten działa z rynkiem pierwotnym na zasadzie naczyń połączonych. W tej chwili na rynku pierwotnym obserwujemy bardzo duży wzrost podaży mieszkań czy oferty, bo ta podaż się ostatnio zaczęła niestety kurczyć. Deweloperzy przyjęli pozycję wyczekującą, ograniczają liczbę mieszkań wprowadzanych na rynek. Natomiast oferta cały czas rośnie, bo sprzedaż maleje szybciej, niż podaż. No, a to ma oczywiście również wpływ na rynek wtórny. W momencie, kiedy jest duża, bardzo duża oferta mieszkań na rynku pierwotnym, sprzedający używane mieszkania za bardzo poszaleć nie mogą.

RM: I to byłby właśnie ten krach. Pytanie oczywiście jak głęboki spadek na rynku wtórnym będzie. No, bo psuje się sytuacja na rynku pierwotnym. W związku z tym ceny w niektórych miastach na rynku wtórnym zaczynają spadać. No i mamy problem, bo ja liczyłem kupując mieszkanie, że ono zawsze będzie droższe, nie będzie taniało.

MW: Problemu chyba jeszcze nie mamy, bo póki co sytuacja na rynku pracy jest dobra. Nie mamy tutaj jakiegoś wzrostu bezrobocia, spadku zarobków, więc tutaj raczej możemy mówić o korekcie ewentualnie. I również ta oferta nie jest na tyle duża, żeby sprzedający musieli wyprzedawać się za wszelką cenę.

Na pewno ci, którzy podnieśli ceny na wszelki wypadek być może je obniżą. Natomiast nie sądzę, przynajmniej w tym momencie nie widać takich symptomów jakiegoś załamania.

Zresztą to załamanie nie byłoby na rękę chyba nikomu nie tylko sprzedającym. Też pamiętajmy, że jeżeli spada sprzedaż, bo po prostu kredyty są bardzo drogie, bo rośnie bezrobocie, maleją dochody, no to siłą rzeczy ci, którzy nawet by chcieli kupić mieszkanie, nie będą mogli tego zrobić, no bo po prostu nie będą mogli sobie na to pozwolić. Więc to jest taka marna pociecha z takiego załamania cenowego. Bo co z tego, że ceny spadną, jak nie będzie komu tych mieszkań, nawet tych tańszych, kupować.

RM: No tak, my patrzymy na to raczej z punktu widzenia mieszkania jako dobra inwestycyjnego, więc tak trochę patrzymy na nie – na ten metr kwadratowy, jak na sztabkę złota. No, jak drożeje to się w sumie cieszymy, a nie martwimy. Chociaż oczywiście przedstawił Pan, Panie Marku, taką drugą stronę medalu, która jest związana z potrzebami społecznymi i to też trzeba mieć na uwadze.

MW: Ostatnio słyszałem od deweloperów – padło pytanie, czy mieszkanie jest towarem, czy dobrem społecznym. Pan profesor Belka powiedział, że jest aktywem.

RM: Jednak. Mimo, że pan profesor Belka jest lewicowym politykiem i nawet o giełdzie powiedział, że jest kasynem. Najem krótkoterminowy. Rząd ma taki pomysł, żeby obłożyć dodatkowym podatkiem te mieszkania, które są wynajmowane turystom, mówiąc w uproszczeniu – na krótko. Myśli Pan, że to będzie czynnik, który wpłynie na ceny mieszkań na rynku wtórnym w taki sposób, że część ludzi traktujących mieszkanie jako dobro inwestycyjne po prostu uzna, że to się teraz będzie mniej opłacało i po prostu będzie się chciało pozbyć tego mieszkania?

Obrazek posiada pusty atrybut alt; plik o nazwie Marek-Wielgo-2.jpg — Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

MW: Przede wszystkim nie wiem, czy rząd, bo ta wypowiedź pani Pełczyńskiej-Nałęcz wywołała chyba konsternację w ekipie rządzącej, bo nikt z rządem tego pomysłu nie konsultował. Fakty są następujące: Od już ładnych kilku lat samorządowcy w Polsce, szczególnie z Krakowa, Gdańska czy Warszawy, postulują, żeby coś z tym najmem krótkoterminowym zrobić, mówiąc krótko ucywilizować go.

Unia Europejska uchwaliła już prawo w tej sprawie, które nakazuje stworzenie specjalnych baz danych dotyczących najmu krótkoterminowego i jego certyfikacji w jakiś sposób. Natomiast czy tutaj podatek może wpłynąć w jakiś sposób na ograniczenie najmu krótkoterminowego? To jest w ogóle początek dyskusji.

Natomiast ja jestem zwolennikiem pozostawienia jakby narzędzi w ręku samorządów. To one powinny decydować, w jaki sposób z tym nie wiem, czy nazwać procederem, no bo rzeczywiście ten najem krótkoterminowy może mieć w niektórych przypadkach destrukcyjny wpływ na zwłaszcza dostępność mieszkań na czynsze, na ceny mieszkań.

RM: Z drugiej strony może mieć bardzo dobry wpływ na rynek turystyczny, który dla wielu miejscowości jest po prostu źródłem pieniędzy. Więc coś za coś.

MW: Tak. Są miasta, które walczą o turystów i na pewno nie będzie to przeszkadzało. No, ale są takie miasta jak na przykład Gdańsk czy Kraków i pewnie Warszawa, w których podnoszą się głosy protestów, szczególnie ze strony mieszkańców. Grozi nam wyludnianie się centrów miast. Jest wiele aspektów, nie mówiąc o nieuczciwej konkurencji względem branży hotelarskiej. Jest tych aspektów sporo.

Natomiast wracając do pytania: Generalnie chodzi o to, żeby ci, którzy wynajmują mieszkania, dalej je wynajmowali, ale na długi okres. Czyli żeby to był najem długoterminowy, a nie krótkoterminowy. Bo faktem jest, że ten najem krótkoterminowy zapewnia wyższy zysk.

Jak zachowają się właściciele? No, prawdopodobnie zrezygnują z najmu krótkoterminowego, przynajmniej niektórzy i przejdą na najem długoterminowy. Chociaż też na pewno nie będzie takiej sytuacji, że ten najem krótkoterminowy byłby skasowany całkowicie.

Do tego dążą władze Barcelony na przykład, ale wiele innych metropolii stosuje o wiele łagodniejsze środki: ograniczenia liczby dni, w których taki najem krótkoterminowy jest możliwy, jakiś podatek turystyczny. To może być również wprowadzenie licencji czy jakichś zezwoleń.

Na przykład w niektórych metropoliach najem do 90 dni jest całkowicie zwolniony z wszelkich tutaj rygorów i dopiero dłuższy najem jest traktowany jako najem krótkoterminowy i obłożony obowiązkiem uzyskania zezwolenia. Różne są metody walki z tymi negatywnymi skutkami najmu krótkoterminowego. Natomiast my jesteśmy jeszcze na początku drogi i nie ma co dzielić skóry na niedźwiedziu.

RM: Rozumiem, że Pan, Panie Marku raczej spodziewa się, że właściciele zapłacą ten dodatkowy podatek, być może gminny raczej, niż będą się pozbywali tych mieszkań, bo gdyby to zrobili, byłoby kolejnym czynnikiem, który by kładł się cieniem nad rynkiem wtórnym i cenami metra kwadratowego. Marek Wielgo, ekspert portalu rynekpierwotny.pl był naszym gościem. Dziękuję serdecznie. Udanego dnia.

MW: Dziękuję.