BAŃKA SPEKULACYJNA W NIERUCHOMOŚCIACH TO MIT? (ROZMOWA)

ROMAN MŁODKOWSKI, BIZNES24: Przenosimy się na krajowy rynek nieruchomości mieszkaniowych. Naszym gościem jest Kazimierz Kirejczyk z firmy JLL Polska, przewodniczący Strategicznego Panelu doradczego firmy, witam bardzo serdecznie. I mam nadzieję, że trochę tych strategicznych porad i my uzyskamy dla nas i naszych widzów przede wszystkim, bo coraz więcej różnego rodzaju danych z rynku nieruchomości pokazuje, że spadek cen się zaczął. On najbardziej widoczny i spektakularny jest chyba na rynku warszawskim w przypadku luksusowych apartamentów, takich wartych po kilka milionów złotych. Ale widać go na rynku wtórnym również w takich miastach, jak Kraków czy Gdańsk.

No, mamy informacje o tym, że spadają koszty najmu mieszkań, co z kolei podważa rentowność ich, jako generatorów przychodu. Nawet pojawiają się takie nagłówki, czy w ogóle można zarobić na nieruchomościach — na nieruchomościach mieszkaniowych, skoro tanieją czynsze najmu? Więc pytanie brzmi na ile te zmiany są poważne i na ile one dotyczą całego rynku? A może są tylko anegdotycznymi, pojedynczymi przypadkami? I kiedy ta zmiana będzie nosiła znamiona tak naprawdę pęknięcia bańki? Ile spadku tych cen musiałoby być?

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24

KAZIMIERZ KIREJCZYK JLL POLSKA: Najpierw zacznijmy od podstawowego pytania: Czy jest coś, co może pęknąć? Bo żeby bańka mieszkaniowa mogła pęknąć, to musiała najpierw urosnąć. Więc pytanie, czy ta bańka w ogóle istnieje. Jak bańka to myślimy spekulacyjna. Żeby pękła, to musi być jakaś masa spekulantów, która spekulacyjnie kupiła te mieszkania. No i w zasadzie, żeby pękła, to musieliby kupić je wcześniej masowo na kredyt.

RM: No tak, ale kredyt był tym problemem amerykańskiego, a później ogólnoświatowego kryzysu finansowego w 2008 roku. Ci, którzy kupowali w Polsce bardziej właśnie inwestycyjnie i to był bardzo ciekawy fenomen, trochę niezrozumiały dla ludzi na etatach, że głównie mieszkania schodziły za gotówkę i na rynku wtórnym, i na rynku pierwotnym.

No, ale nawet jeśli sytuacja nie będzie powodowała takiego quasi bankructwa na takich pojedynczych inwestycjach w aktywa, no to jednak spadek wartości aktywa majątkowego, które nieustannie rosło, ewentualnie w złych czasach przestawało rosnąć, ale zachowywało swoją wartość, będzie dla rynku pewnym szokiem.

KK: Ja bym namawiał do tego, żeby zachowywać proporcje, to znaczy w sytuacji, w której mamy spadki cen na poziomie procenta albo nawet kilku procent, to właściwie trudno mówić o jakimś pękaniu bańki mieszkaniowej. Mieszkania, które były kupowane za gotówkę w celu zarobienia na wzroście ich wartości, rzeczywiście były kupowane w roku 2021 w dużej liczbie, zostały już dawno oddane, prawdopodobnie wynajęte i rzeczywiście są dzisiaj warte więcej o 40-45% ceny. I teraz pytanie, czy możemy liczyć się z jakąś masową wyprzedażą wtedy, kiedy ich teoretyczna wartość spada o kilka procent, zwłaszcza wtedy, kiedy najemca płaci dość regularnie?

No raczej sugeruje, że takich przypadków będziemy mieli niewiele. Na szczęście w Polsce właśnie ci, którzy liczyli na wzrost wartości, przede wszystkim inwestowali swoją gotówkę. Popatrzmy zatem na tę główną grupę ludzi, którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny, ale po to, żeby w tym mieszkaniu mieszkać. I jak patrzymy na statystyki spłacalności, które BIK publikuje, kredyty hipoteczne spłacają się dobrze. W ostatnich 12 miesiącach wskaźnik udziału kredytów opóźnionych powyżej 90 dni pogorszył się o 0,2 punktu procentowego. 0,2 punktu procentowego.

Więc nie ma żadnego powodu, żeby ludzie, którzy mieszkają w swoich mieszkaniach, gwałtownie zaczęli się z nich wyprowadzać. To jest zupełnie nieporównywalna sytuacja z tą, z którą mieliśmy do czynienia w przypadku pęknięcia bańki mieszkaniowej w 2008 roku.

RM: …W Ameryce. Ale jest ryzyko zbiegu trzech niekorzystnych zjawisk, które mogą się pojawić w 2027 roku, czyli opłat za ETS, chociaż trwają prace, żeby to odsunąć, więc to nie jest tak, że to się na pewno wydarzy.

Może się pojawić dyskutowany podatek w jakiejś formie przypominającej podatek katastralny, ale np. nie od mieszkania, które służy tym podstawowym potrzebom życiowym, ale od dodatkowych kolejnych mieszkań, które są wynajmowane.

No i w końcu, jeśli się nie uda z tą inflacją, jest jedna członkini Rady Polityki Pieniężnej, która się martwi, że jak zaczniemy obniżać, to się nie uda i inflacja pójdzie w górę, to rzeczywiście może się pojawić problem. Ale co się wtedy może wydarzyć, gdyby do takiego zbiegu doszło?

Gdyby wydarzył się, ale chyba jednak mało prawdopodobny scenariusz zbiegu jakiejś formy nowego podatku od wartości nieruchomości, który ograniczyłby możliwość posiadania drugiego i kolejnych mieszkań na wynajem, wzrostu inflacji połączonego z wejściem w życie ETS2, który podniesie koszty ogrzewania ze względu na konieczność opłacenia emisji CO₂.

KK: No, jeśli chodzi o opłaty związane z ETS2, to z całą pewnością w jakiejś formie te koszty się pojawią. No chyba, że nastąpiłoby zupełne odwrócenie zasad funkcjonowania tych opłat. Pytanie jest raczej takie, czy one pojawią się w sposób szokowy, czy ich wpływ zostanie w jakiś sposób rozsmarowany na kolejne lata.

BAŃKA SPEKULACYJNA W NIERUCHOMOŚCIACH TO MIT? (ROZMOWA) — źródło: BIZNES24

Moim zdaniem z tego, co mówią w tej chwili przedstawiciele rządu, różni przedstawiciele różnych resortów, no ta tendencja, żeby zwiększyć podatek od kolejnych posiadanych przez gospodarstwa domowe mieszkań, no zaczyna być już całkiem realna. Ja już nie wspomnę o tym zaleceniu Międzynarodowego Funduszu Walutowego, o podatku katastralnym.

W związku z tym, że mamy poważne problemy, jeśli chodzi o finanse publiczne, a nie ma łatwiejszego przedmiotu opodatkowania niż stojący i nieporuszający się budynek czy mieszkanie w tym budynku, to jakaś forma zwiększenia podatków od nieruchomości też prawdopodobnie nas czeka w przyszłości.

To, kiedy to się pojawi, w jakiej wysokości i w odniesieniu do którego mieszkania lub domu, może decydować o tym, czy wpłynie to istotnie na rynek, czy też będzie owszem, wpływało w dłuższej perspektywie, ale stopniowo. I do takiego umiarkowania bardzo bym naszych polityków namawiał.

RM: Kazimierz Kirejczyk JLL Polska, przewodniczący strategicznego panelu doradczego z ostrzeżeniem o tym, co nas może czekać już w 2027 roku. To, o czym mówimy, oznaczałoby znaczącą, bardzo znaczącą ilość mieszkań, po prostu wystawionych wtedy na sprzedaż. A to by oznaczało głębsze, niż do tej pory spadki cen. Bardzo serdecznie dziękuję. Oby wszystko się dobrze potoczyło.

Inwestujesz? Notowania na żywo, opinie analityków i wszystko, co ważne dla Twojego portfela!

Telewizja dostępna w sieciach kablowych, na platformach satelitarnych, oraz w Internecie.