A, CO Z CENAMI MIESZKAŃ? DROŻEJ CZY TANIEJ? (ROZMOWA)

ROMAN MŁODKOWSKI, BIZNES24: A my teraz przenosimy się na tę część rynku budowlanego, w którą wiele osób lokuje swoje nadwyżki. Luty przyniósł być może zmiany cen. Pojawiło się wiele raportów, różne ośrodki pokazywały na różne zjawiska, w tym przewijały się informacje o spadkach cen mieszkań. Ale my mamy jedną osobę, której najbardziej wierzymy, jeśli chodzi o ceny. I tą osobą jest Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka Badań Rynku Otodom. Witam bardzo serdecznie.

KATARZYNA KUNIEWICZ, OTODOM: Dzień dobry. Bardzo miło mi słyszeć takie słowa.

TO JEST AUTOMATYCZNA TRANSKRYPCJA ROZMOWY PRZEPROWADZONEJ

NA ANTENIE TELEWIZJI BIZNES24

RM: No więc czy to prawda, że w Trójmieście mieszkania staniały?

KK: No właśnie. Tu jest pewien kłopot.

RM: Bo jeszcze się przewinęły przez te relacje Kraków i Warszawa, a w innym raporcie, że najbardziej staniały w Szczecinie. No i teraz pytanie brzmi, jak właściwie ten rynek wygląda? My oczywiście o niego pytamy, bo to jest trochę tak, że jeśli ktoś zainwestował w nieruchomości, to przede wszystkim traktuje je jako taki mechanizm tezauryzacji (poza oczywiście tymi, którzy kupują mieszkania, żeby w nich mieszkać), ale nawet im należy się, przynajmniej powinni się cieszyć stałym wzrostem wartości swojego majątku.

KK: Tak, to jest w ogóle bardzo ciekawe zjawisko. Może zacznę od tych, którzy kupili. Mamy takie doświadczenie i patrząc na osoby, które kupiły mieszkanie, korzystając z portalu Otodom, że one wracają na portal, sprawdzając ceny. Czyli mamy taki odruch po kupieniu, nawet jak kupujemy tylko dla siebie, zaczynamy mieszkanie również kupione dla siebie, szczególnie w dużym mieście, traktować jak rodzaj inwestycji czy zabezpieczenia. Czyli mamy ten element inwestycyjny coraz częściej również wśród tych, którzy kupili mieszkanie po to, by w nim mieszkać. Dlaczego? Dlatego, że myślimy o mieszkaniu nie jako o miejscu, w którym będziemy mieszkali do końca życia, tylko jest to mieszkanie na jakiś czas.

To mogą być trzy lata, może być dziesięć lat, ale zaczynamy myśleć o wartości mieszkania. To jest pierwsza ważna rzecz. Oczywiście inaczej na ceny patrzą ci, którzy mieszkanie kupili inwestycyjnie i ci śledzą indeksy. I tu jest bardzo ważna rzecz. Mianowicie mamy naprawdę przynajmniej trzy indeksy cen mieszkań i mówię o indeksach z rynku pierwotnego, czyli mieszkań deweloperskich. Wiemy, że mamy dużą ofertę mieszkań na rynku pierwotnym, deweloperskim, nie tylko w największych siedmiu ośrodkach w Polsce, ale również w tych mniejszych miastach również ta oferta jest duża. Wiemy w tej chwili o ponad 100 tys. mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie w całej Polsce.

I te mieszkania mają swoją cenę. Jaka to jest cena? To jest wyłącznie cena cennikowa, ofertowa. I ta cena, ten indeks jest stabilny bądź delikatnie się waha. Widzimy tu tendencję do tego, żeby troszeczkę ten indeks się redukował, odrobinę, to są naprawdę niewielkie zmiany. Na ten indeks wpływają inne mieszkania i ceny innych mieszkań, mianowicie tych, które są na bieżąco wprowadzane do oferty, do sprzedaży na rynek przez deweloperów.

I tu jest bardzo ważna rzecz. Te ceny w lutym, czyli ceny tych mieszkań, tej puli mieszkań wprowadzonych w lutym z całą pewnością w dużych miastach były niższe, niż ceny mieszkań wprowadzonych w styczniu i niższe ceny mieszkań wprowadzonych rok temu w lutym. I to jest ten spadek. I to jest bardzo ważny spadek, dlatego że jeżeli wchodzą do sprzedaży mieszkania tańsze, niż te, które wprowadzano miesiąc wcześniej i te, które wprowadzono rok temu, to jest to pierwszy sygnał wyraźny ze strony podaży, że jest możliwa redukcja i obniżka w najbliższym czasie.

Natomiast jest jeszcze jeden indeks i chcę tylko o nim wspomnieć. Mianowicie to jest ten, który staramy się śledzić najczęściej i ludzie zazwyczaj jak czytają, to mówią: powiedzcie nam, jakie były transakcje. I w cenach transakcyjnych mamy bardzo ciekawe zjawisko. Proszę przez chwilę pomyśleć, jaka grupa popytowa wciąż w tej chwili kupuje mieszkania, jaką stać na kupowanie mieszkań. To jest grupa osób, co do zasady trochę zamożniejszych, troszkę starszych od średniej dla kupowania pierwszego mieszkania. I te osoby kupują mieszkanie dla siebie bądź inwestycyjnie i to nie jest ich zazwyczaj pierwsze mieszkanie, chyba, że kupują dla rodziny, dla dzieci bądź dla rodziców. I oni kupują trochę droższe mieszkania. Dlatego transakcyjne ceny mamy nadal delikatnie wyższe, niż obserwowaliśmy to w ostatnich miesiącach.

RM: Ok, a co w takim razie w dłuższej perspektywie może się dziać z cenami tych mieszkań, które już mamy? Oczywiście rynek jest bardzo zróżnicowany, są duże, większe miasta są stare, budownictwo, nowe budownictwo, wielka płyta, małe domki. Ale gdybyśmy mieli sobie nakreślić jakiś taki kierunek, mieszcząc się w 25 sekundach.

A, CO Z CENAMI MIESZKAŃ? DROŻEJ CZY TANIEJ? (ROZMOWA) — źródło: BIZNES24

KK: To takim ważnym sygnałem, który nas rozpalił, były ceny transakcyjne podane przez Narodowy Bank Polski w Warszawie, ceny mieszkań i transakcji na rynku wtórnym. I te ceny w czwartym kwartale w Warszawie były wyraźnie niższe, niż w trzecim kwartale. I na tym budujemy w tej chwili taką myśl, że ceny mogą być niższe.

RM: Narodowy Bank Polski napisał 11 lutego, że w Warszawie średnia cena transakcyjna spadła w ujęciu kwartalnym o 6,2 procent, a nominalnie o około tysiąca złotych za metr kwadratowy do poziomu 15 745 złotych.

Powiedziała Pani, że te dane Narodowego Banku Polskiego zelektryzowały nas, bo pokazały, że jednak mieszkania mogą tanieć.

KK: No, to jest ciekawe, dlatego że proszę zwrócić uwagę, że to była cena transakcyjna, czyli cena mieszkań sprzedanych. I teraz uwaga: na rynku wtórnym, czyli mieszkań używanych. I było porównanie trzeciego kwartału do czwartego kwartału, czyli odwrotnie czwartego do trzeciego i tam było to 6%. Ale jest bardzo ważna rzecz. Rynek warszawski charakteryzuje się tym, że jak patrzymy w długim okresie na rynek, to porównujemy ceny ofertowe na rynku wtórnym z transakcjami na rynku wtórnym, to to przeszacowanie tak liczone przez to porównanie sięgnęło w czwartym kwartale 16%, a w całym 2024 roku 13%. To oznacza, że mieszkania, które były oferowane, były średnio o 13 procent droższe od tego, w jakich cenach potem były sprzedawane. Jak się przeniesiemy na tym samym rynku na rynek pierwotny, czyli deweloperski, to to przeszacowanie sięgało 3%. I teraz fascynuje nas ta obniżka, bardzo dobrze, że ona nastąpiła bardzo dobrze, że są takie sygnały…

RM: Ale żeby nie robić zamieszania, to nie jest obniżka cen ofertowych na transakcyjne, tylko transakcyjne do transakcyjnych?

KK: Tak jest, dokładnie. Czyli pula mieszkań kupionych w czwartym kwartale miała o 6% niższe ceny, niż pula mieszkań kupionych w trzecim kwartale. I w kontekście trwających przez cały kwartał, czwarty, promocji w ogóle nas to nie dziwi.

RM: Czy w takim razie powinniśmy się liczyć z tym, że nad świetnie funkcjonującym mechanizmem ochrony wartości pieniądza, jakim jest inwestycja w mieszkania, zaczynają pojawiać się pierwsze chmurki składające się z małych znaków zapytania?

KK: Tak, Absolutnie tak. Naprawdę mówię uczciwie i powodem nie jest to, co obserwujemy w cenach transakcyjnych, bo tu się będą działy bardzo dziwne rzeczy. Nawet spodziewam się, że indeks cen transakcyjnych może jeszcze przez jakiś czas rosnąć. Natomiast to, co widzimy w cenach mieszkań wprowadzanych do sprzedaży, wskazuje wyraźnie na co najmniej ustabilizowanie cen na tym poziomie, które są. A jak dodamy do tego promocję zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym, to może się okazać, że będziemy obserwowali w połowie roku naprawdę obniżanie się cen mieszkań w ofercie tej całej puli dłużej mieszkań, która jest obecnie.

No i teraz oczywiście ci, którzy mają kupić, trochę się cieszą. Ci, którzy już mają kupione, to się specjalnie nie cieszą. No, bo stabilizacja przez rok, to biorąc pod uwagę inflację, to będzie -4% ceny. A jeszcze tam jakieś historie, to mogą być kolejne ceny i nagle będziemy, no wysokie kilka procent w dół.

I teraz nie wiem, czy powiedzieć: oby się to nie zdarzyło, czy oby się to zdarzyło, bo nie wiem, kogo lubię bardziej, młode małżeństwa, które chcą kupować mieszkania, czy tych, którzy tezauryzują. Więc na razie zostawiamy to w pewnym rodzaju publicystycznej równowadze. Bardzo serdecznie dziękuję. Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań Otodom była naszym gościem. Udanego tygodnia.

KK: Dziękuję bardzo.

Inwestujesz? Notowania na żywo, opinie analityków i wszystko, co ważne dla Twojego portfela!

Telewizja dostępna w sieciach kablowych, na platformach satelitarnych, oraz w Internecie.